Czy w Czarnogórze można sprzedać udział we współwłasności mieszkania? Tak, bez zgody pozostałych współwłaścicieli, ale najpierw trzeba złożyć im pisemną ofertę z ceną i warunkami: jeśli nie przyjmą jej w ciągu 10 dni od doręczenia, udział można sprzedać osobie trzeciej. Bez takiego zawiadomienia współwłaściciel może żądać unieważnienia sprzedaży w ciągu sześciu miesięcy od dowiedzenia się o niej, najpóźniej w ciągu pięciu lat.
Wiele mieszkań i domów w Czarnogórze ma więcej niż jednego właściciela. Spadkobiercy, rodzeństwo, byli małżonkowie albo przyjaciele, którzy kupili coś razem, są wpisani jako współwłaściciele, i tu zaczynają się pytania. Potwierdzają to lokalne wyszukiwania: po „suvlasništvo” (współwłasność) pojawia się „kuće” (domu), „stana” (mieszkania) i „suvlasništvo i zajedničko vlasništvo” (współwłasność i własność łączna), po „prodaja suvlasničkog dijela” (sprzedaż udziału we współwłasności) „nekretnine” (nieruchomości), „stana”, „kuće” i „zemljišta” (gruntu), a po „pravo preče kupovine” (prawo pierwokupu) najczęściej „zakon” (ustawa), „suvlasnika” (współwłaścicieli), „kuće” i „stana”.
Ten artykuł wyjaśnia różnicę między współwłasnością w częściach ułamkowych a własnością łączną, jak sprzedać udział tak, żeby sprzedaży nie można było unieważnić, co jeden współwłaściciel może zrobić sam, a co wymaga zgody wszystkich, jak wyjść ze współwłasności i ile to kosztuje.
Współwłasność i własność łączna to nie to samo
Ustawa o stosunkach własnościowych rozróżnia dwie formy własności tej samej rzeczy przez kilka osób:
| Pytanie | Współwłasność w częściach ułamkowych (susvojina) | Własność łączna (zajednička svojina) |
| Część każdego właściciela | Określona w stosunku do całości, na przykład 1/2 albo 1/3 | Możliwa do ustalenia, ale nieokreślona z góry |
| Wpis w katastrze | Według udziałów, wyrażonych ułamkami | Na nazwiska wszystkich, z oznaczeniem własności łącznej |
| Rozporządzanie własną częścią | Współwłaściciel może to zrobić sam, z zastrzeżeniem prawa pierwokupu pozostałych | Rozporządzanie wymaga zgody wszystkich właścicieli łącznych |
Jeśli nie wiadomo, która forma ma zastosowanie, domniemywa się współwłasność w częściach ułamkowych. Jeśli udziały nie są określone, domniemywa się, że są równe. Właściciele łączni mogą w każdej chwili uzgodnić swoje udziały, a jeśli się nie porozumieją, każdy może żądać, by ustalił je sąd. Jaką formę masz i jak duży jest twój udział, widać w wypisie z katastru; jak go czytać, wyjaśniamy w artykule o wypisie z katastru.
Sprzedaż udziału: najpierw zaoferuj go pozostałym
Współwłaściciel może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Przy sprzedaży pozostali współwłaściciele mają jednak prawo pierwokupu. Ustawa określa też termin: jeśli współwłaściciel nie przyjmie pisemnej oferty kupna udziału w ciągu 10 dni od dnia jej doręczenia, sprzedający może sprzedać udział osobie trzeciej.
Ustawa o zobowiązaniach dodaje skutek: osoby z ustawowym prawem pierwokupu muszą zostać pisemnie zawiadomione o zamierzonej sprzedaży i jej warunkach, w przeciwnym razie mają prawo żądać unieważnienia sprzedaży. Ustawowe prawo pierwokupu nie jest ograniczone w czasie, a przepisy o umownym prawie pierwokupu stosuje się odpowiednio: jeśli własność przeniesiono bez zawiadomienia, a kupujący wiedział lub musiał wiedzieć o tym prawie, współwłaściciel może w ciągu sześciu miesięcy od dowiedzenia się o przeniesieniu żądać jego unieważnienia i przeniesienia udziału na siebie na tych samych warunkach, a prawo to wygasa w każdym razie po pięciu latach od przeniesienia.
| Krok | Co zrobić | Dlaczego |
| 1 | Pisemna oferta dla każdego współwłaściciela, z ceną i warunkami sprzedaży | Ustawa wymaga pisemnego zawiadomienia o sprzedaży i jej warunkach |
| 2 | Doręczenie w sposób, który dowodzi daty, na przykład listem poleconym za potwierdzeniem odbioru | 10 dni liczy się od doręczenia |
| 3 | Odczekanie 10 dni | Do tego czasu współwłaściciel może przyjąć ofertę |
| 4 | Umowa z kupującym u notariusza, w formie aktu notarialnego | Czynności przenoszące własność nieruchomości bez tej formy nie wywołują skutków prawnych |
| 5 | Deklaracja podatkowa kupującego w ciągu 15 dni | Kupujący płaci podatek od przeniesienia własności od kupionego udziału |
Ustawa wiąże prawo pierwokupu ze sprzedażą. Jak wygląda sama umowa i ile pobiera notariusz, omawiamy w artykule o umowie kupna u notariusza.
Co może zrobić jeden współwłaściciel, a co wymaga zgody wszystkich
Kupujący udział staje się współwłaścicielem z takimi samymi prawami i obowiązkami jak poprzedni. Każdy współwłaściciel może posiadać rzecz i korzystać z niej razem z pozostałymi, proporcjonalnie do swojego udziału i bez naruszania ich praw. Dla decyzji ustawa wymaga różnego poziomu zgody:
| Decyzja | Wymagana zgoda |
| Zwykły zarząd i utrzymanie | Współwłaściciele, których udziały łącznie stanowią ponad połowę wartości |
| Sposób korzystania z rzeczy, powołanie i odwołanie zarządcy | Ponad połowa wartości |
| Pilne i konieczne prace dla zachowania rzeczy | Każdy współwłaściciel sam |
| Sprzedaż całej nieruchomości, zmiana jej przeznaczenia, wynajem całej nieruchomości | Wszyscy współwłaściciele |
| Hipoteka na całej nieruchomości, większe remonty, rozbudowa, nadbudowa, przebudowa | Wszyscy współwłaściciele |
| Hipoteka tylko na własnym udziale | Współwłaściciel sam |
Jeśli zgody nie ma, każdy współwłaściciel może żądać rozstrzygnięcia przez sąd. Współwłaściciele ponoszą koszty korzystania, zarządu i utrzymania proporcjonalnie do udziałów i w tej samej proporcji dzielą się dochodami, takimi jak czynsz. Dlatego jeden współwłaściciel nie może sam wynająć całego mieszkania; zasady wynajmu omawiamy w artykule o wynajmie mieszkania.
Podział: jak wyjść ze współwłasności
Każdy współwłaściciel ma prawo żądać podziału w każdej chwili, z wyjątkiem chwili, w której podział szkodziłby pozostałym współwłaścicielom. To prawo nie wygasa, a umowa, w której współwłaściciel na stałe zrzeka się podziału, jest nieważna. Współwłaściciele mogą jednomyślnie uzgodnić, że nie będą żądać podziału przez okres do pięciu lat.
- Podział umowny. Współwłaściciele się porozumiewają, a umowę o podział nieruchomości zawiera się na piśmie u notariusza.
- Podział sądowy. Bez porozumienia każdy współwłaściciel może żądać podziału przez sąd w postępowaniu nieprocesowym.
- Podział fizyczny, tam gdzie jest możliwy: każdy otrzymuje część odpowiadającą swojemu udziałowi, a różnice wyrównuje się w pieniądzu.
- Przyznanie jednemu współwłaścicielowi. Jeśli podział fizyczny nie jest możliwy albo wyraźnie obniżyłby wartość, sąd może zdecydować, że nieruchomość przypada jednemu współwłaścicielowi, który spłaca pozostałych wartością ich udziałów; do czasu spłaty mają oni zastaw na nieruchomości.
- Sprzedaż publiczna. Jeśli i to nie jest rozwiązaniem, sąd zarządza sprzedaż, a pieniądze dzieli się proporcjonalnie do udziałów.
Koszty podziału współwłaściciele ponoszą proporcjonalnie do udziałów, chyba że uzgodnią inaczej. Gdy współwłaściciele są spadkobiercami, porozumienie o podziale można zawrzeć już w postanowieniu o dziedziczeniu; procedurę omawiamy w artykule o dziedziczeniu i postępowaniu spadkowym.
Podatek i opłaty notarialne
Podatek od przeniesienia własności. Przy nabyciu udziału we współwłasności każdy nabywca jest podatnikiem proporcjonalnie do swojego udziału, a podstawą jest wartość rynkowa nabytego udziału. Stawki to 3% do 150 000 €, potem 4 500 € + 5% od nadwyżki ponad 150 000 €. Przy ustaniu współwłasności albo podziale osoba nabywająca wyodrębnioną część nie płaci podatku do wartości swojego dotychczasowego udziału; podatek płaci się tylko od tego, co nabywa ponad niego. Jeśli dwóch współwłaścicieli po 1/2 dzieli mieszkanie warte 120 000 €, a jeden przejmuje całość, podatek płaci się od 60 000 €, czyli 1 800 €. Deklarację składa się w ciągu 15 dni. Szczegóły są w artykule o podatku od przeniesienia własności nieruchomości.
Notariusz. Według taryfy z 2026 roku wynagrodzenie za akt notarialny zależy od wartości przedmiotu: za sprzedaż połowy mieszkania wartego 50 000 € to 350 €, plus VAT. Przy podziale podstawą jest wartość całej dzielonej nieruchomości, więc przy mieszkaniu wartym 100 000 € wynagrodzenie wynosi 480 €, plus VAT. Notariusz stosuje wartość rynkową, jeśli podana cena jest niższa.
Krótka lista kontrolna według sytuacji
| Sytuacja | Czego wymaga ustawa |
| Sprzedaję swój udział | Pisemnej oferty dla pozostałych współwłaścicieli i odczekania 10 dni |
| Sprzedajemy całe mieszkanie | Podpisów wszystkich współwłaścicieli albo ich pełnomocników |
| Chcę wynająć całe mieszkanie | Zgody wszystkich współwłaścicieli |
| Przecieka dach i trzeba go pilnie naprawić | Każdy współwłaściciel może działać sam |
| Chcę hipotekę na swoim udziale | Mogę to zrobić samodzielnie; cała nieruchomość wymaga zgody wszystkich |
| Chcę wyjść ze współwłasności | Podziału umownego u notariusza albo sądowego |
Gdy jest porozumienie i sprzedaje się całą nieruchomość, proces od wyceny do wydania opisuje nasz poradnik o sprzedaży mieszkania, a ogłoszenie możesz dodać w naszej kategorii nieruchomości.
Najczęściej zadawane pytania
Czy mogę sprzedać swój udział w mieszkaniu bez zgody pozostałych współwłaścicieli? Tak, ale pozostali współwłaściciele mają prawo pierwokupu. Najpierw wyślij im pisemną ofertę z ceną i warunkami; jeśli nie przyjmą jej w ciągu 10 dni od doręczenia, możesz sprzedać udział osobie trzeciej.
Co jeśli sprzedam udział, nie oferując go współwłaścicielom? Współwłaściciel, który nie został pisemnie zawiadomiony o sprzedaży i jej warunkach, może żądać unieważnienia sprzedaży. Według odpowiednio stosowanych przepisów termin wynosi sześć miesięcy od dowiedzenia się o przeniesieniu, najpóźniej pięć lat od przeniesienia.
Czy jeden współwłaściciel może wynająć mieszkanie? Nie całe mieszkanie. Wynajem całej nieruchomości wykracza poza zwykły zarząd i wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli; bez niej można żądać rozstrzygnięcia przez sąd.
Jak dzieli się współwłasny dom lub mieszkanie? Umownie, umową o podział u notariusza, albo przez sąd. Sąd dzieli fizycznie, gdzie to możliwe; jeśli nie, przyznaje nieruchomość jednemu współwłaścicielowi, który spłaca pozostałych, albo zarządza sprzedaż publiczną.
Czy płaci się podatek, gdy jeden współwłaściciel przejmuje udział drugiego? Tak, od tego, co nabywa ponad swój dotychczasowy udział. Do wartości własnego udziału, przy podziale albo ustaniu współwłasności, podatku od przeniesienia własności się nie płaci.
Czy współwłaściciel może ustanowić hipotekę na swoim udziale? Współwłaściciel może sam obciążyć swój udział. Hipoteka na całej nieruchomości wymaga zgody wszystkich współwłaścicieli.
Źródła
Współwłasność, własność łączną, prawo pierwokupu współwłaścicieli i podział reguluje ustawa o stosunkach własnościowych (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 19/2009, art. 131–160 i 313; zmiana w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 29/2025 nie dotyczy tych przepisów). Skutki braku zawiadomienia pochodzą z ustawy o zobowiązaniach (art. 536, 541 i 542), wpis ułamkami z art. 75 i 76 ustawy o pomiarach państwowych i katastrze nieruchomości, a wymóg aktu notarialnego z art. 52 ustawy o notariacie. Podatek reguluje ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości (art. 7, 9, 11, 12 i 16), a wynagrodzenia notariuszy taryfa wynagrodzeń i kosztów notariuszy (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 49/2026, art. 5 i 6 oraz pozycja taryfy 1). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych; w sprawie konkretnej nieruchomości skonsultuj się z notariuszem lub prawnikiem.