Puteți vinde partea dumneavoastră dintr-un apartament aflat în coproprietate în Muntenegru? Da, fără acordul celorlalți, dar trebuie mai întâi să le-o oferiți în scris, cu prețul și condițiile; dacă nu acceptă în 10 zile de la primire, o puteți vinde unui terț. Fără această notificare, un coproprietar poate cere anularea vânzării. Vânzarea sau închirierea întregii proprietăți cere acordul tuturor.
Multe apartamente și case din Muntenegru au mai mult de un proprietar. Moștenitorii, frații, foștii soți sau prietenii care au cumpărat împreună sunt înscriși ca coproprietari, iar de aici încep întrebările. Căutările locale o confirmă: după „suvlasništvo” (coproprietate) urmează „kuće” (a unei case), „stana” (a unui apartament) și „suvlasništvo i zajedničko vlasništvo” (coproprietate și proprietate în devălmășie), după „prodaja suvlasničkog dijela” (vânzarea unei cote din coproprietate) urmează „nekretnine” (proprietate), „stana”, „kuće” și „zemljišta” (teren), iar după „pravo preče kupovine” (drept de preempțiune) cel mai des „zakon” (lege), „suvlasnika” (al coproprietarilor), „kuće” și „stana”.
Articolul acesta explică diferența dintre coproprietatea pe cote-părți și proprietatea în devălmășie, cum vindeți o cotă astfel încât vânzarea să nu poată fi anulată, ce poate face singur un coproprietar și ce cere acordul tuturor, cum ieșiți din coproprietate și cât costă. Acest ghid este util dacă dețineți o proprietate în Muntenegru împreună cu alte persoane.
Coproprietatea și proprietatea în devălmășie nu sunt același lucru
Legea privind raporturile de proprietate distinge două forme de proprietate a mai multor persoane asupra aceluiași bun:
| Întrebarea | Coproprietate pe cote-părți (susvojina) | Proprietate în devălmășie (zajednička svojina) |
| Partea fiecărui proprietar | Definită proporțional cu întregul, de exemplu 1/2 sau 1/3 | Determinabilă, dar nedefinită dinainte |
| Înscrierea în cadastru | Pe cote, exprimate ca fracții | Pe numele tuturor, marcată ca proprietate în devălmășie |
| Dispoziția asupra propriei părți | Un coproprietar o poate face singur, sub rezerva dreptului de preempțiune al celorlalți | Dispoziția cere acordul tuturor proprietarilor în devălmășie |
Dacă nu este clar ce formă se aplică, se prezumă coproprietatea pe cote-părți. Dacă cotele nu sunt definite, se prezumă că sunt egale. Proprietarii în devălmășie își pot stabili cotele oricând, iar dacă nu se înțeleg, fiecare poate cere instanței să le stabilească. Ce formă aveți și cât de mare este cota dumneavoastră se vede în extrasul de carte funciară; cum se citește explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară.
Vânzarea unei cote: oferiți-o mai întâi celorlalți
Un coproprietar poate dispune de cota sa fără acordul celorlalți coproprietari. Dar în cazul unei vânzări, ceilalți coproprietari au un drept de preempțiune. Legea stabilește și termenul: dacă un coproprietar nu acceptă în 10 zile de la primire o ofertă scrisă de cumpărare a cotei, vânzătorul poate vinde cota unui terț.
Legea obligațiilor adaugă consecința: titularii unui drept legal de preempțiune trebuie înștiințați în scris despre vânzarea intenționată și condițiile ei, altfel au dreptul să ceară anularea vânzării. Un drept legal de preempțiune nu este limitat în timp, iar regulile privind dreptul contractual se aplică în mod corespunzător: dacă proprietatea a fost transferată fără înștiințare, iar cumpărătorul știa sau trebuia să știe de acest drept, coproprietarul poate cere, în șase luni de când a aflat de transfer, anularea transferului și transferarea cotei către el în aceleași condiții, iar acest drept se stinge în orice caz la cinci ani de la transfer.
| Pasul | Ce faceți | De ce |
| 1 | O ofertă scrisă către fiecare coproprietar, cu prețul și condițiile vânzării | Legea cere înștiințarea scrisă despre vânzare și condițiile ei |
| 2 | Comunicarea într-un mod care dovedește data, de exemplu scrisoare recomandată cu confirmare de primire | Cele 10 zile curg de la primire |
| 3 | Așteptați să treacă cele 10 zile | Până atunci, un coproprietar poate accepta oferta |
| 4 | Contractul cu cumpărătorul la notar, ca act notarial | Actele de transfer al proprietății asupra imobilelor fără această formă nu produc efecte juridice |
| 5 | Declarația fiscală a cumpărătorului în 15 zile | Cumpărătorul plătește impozit pe transfer pentru cota cumpărată |
Legea leagă dreptul de preempțiune de o vânzare. Cum arată contractul în sine și cât cere un notar găsiți în articolul nostru despre contractul de vânzare-cumpărare la notar.
Ce poate face un singur coproprietar și ce cere acordul tuturor
Cumpărătorul unei cote devine coproprietar, cu aceleași drepturi și obligații ca predecesorul său. Fiecare coproprietar poate deține și folosi bunul împreună cu ceilalți, proporțional cu cota sa și fără să le încalce drepturile. Pentru decizii, legea cere niveluri diferite de acord:
| Decizia | Acordul necesar |
| Administrarea și întreținerea obișnuită | Coproprietarii ale căror cote reprezintă împreună mai mult de jumătate din valoare |
| Modul de folosire a bunului, numirea și revocarea unui administrator | Mai mult de jumătate din valoare |
| Lucrări urgente și necesare pentru conservarea bunului | Orice coproprietar, singur |
| Vânzarea întregului bun, schimbarea destinației, închirierea întregului bun | Toți coproprietarii |
| O ipotecă pe întregul bun, reparații majore, extinderi, supraetajări, transformări | Toți coproprietarii |
| O ipotecă numai pe propria cotă | Coproprietarul, singur |
Dacă nu se ajunge la un acord, orice coproprietar poate cere instanței să decidă. Coproprietarii suportă costurile folosirii, administrării și întreținerii proporțional cu cotele lor și împart veniturile, de exemplu chiria, în aceeași proporție. De aceea un singur coproprietar nu poate închiria singur întregul apartament; regulile privind închirierea sunt tratate în articolul nostru despre închirierea unui apartament.
Partajul: cum ieșiți din coproprietate
Fiecare coproprietar are dreptul să ceară partajul oricând, cu excepția momentului în care partajul i-ar prejudicia pe ceilalți coproprietari. Acest drept nu se prescrie, iar un contract prin care un coproprietar renunță definitiv la partaj este nul. Coproprietarii pot conveni în unanimitate să nu ceară partajul pentru cel mult cinci ani.
- Partajul prin bună învoială. Coproprietarii se înțeleg, iar contractul de partaj al unui imobil se încheie în scris la notar.
- Partajul judiciar. Fără înțelegere, orice coproprietar poate cere instanței partajul în procedură necontencioasă.
- Partajul în natură, acolo unde este posibil: fiecare primește o parte corespunzătoare cotei sale, iar diferențele se compensează în bani.
- Atribuirea către un coproprietar. Dacă partajul în natură nu este posibil sau ar reduce vizibil valoarea, instanța poate decide ca bunul să revină unui coproprietar, care le plătește celorlalți valoarea cotelor lor; până când sunt plătiți, aceștia au un drept de garanție asupra bunului.
- Vânzarea publică. Dacă nici aceasta nu este o soluție, instanța dispune vânzarea, iar banii se împart proporțional cu cotele.
Coproprietarii suportă costurile partajului proporțional cu cotele lor, dacă nu convin altfel. Când coproprietarii sunt moștenitori, o înțelegere privind partajul poate fi inclusă deja în decizia de moștenire; procedura este tratată în articolul nostru despre moștenire și procedura succesorală.
Impozitul și onorariile notariale
Impozitul pe transfer. La dobândirea unei cote din coproprietate, fiecare dobânditor datorează impozit proporțional cu cota sa, iar baza este valoarea de piață a cotei dobândite. Cotele sunt de 3 % până la 150.000 €, apoi 4.500 € + 5 % din suma care depășește 150.000 €. La încetarea coproprietății sau la partaj, cel care dobândește o parte separată nu plătește impozit până la valoarea cotei sale anterioare; impozitul se plătește numai pentru ce dobândește peste aceasta. Dacă doi coproprietari cu câte 1/2 împart un apartament în valoare de 120.000 €, iar unul îl ia în întregime, impozitul se plătește pentru 60.000 €, adică 1.800 €. Declarația se depune în 15 zile. Detaliile sunt în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății.
Notarul. Conform tarifului din 2026, onorariul pentru un act notarial depinde de valoarea obiectului: pentru vânzarea unei jumătăți dintr-un apartament în valoare de 50.000 € este de 350 €, plus TVA. Pentru un partaj, baza este valoarea tuturor bunurilor împărțite, așa că pentru un apartament de 100.000 € onorariul este de 480 €, plus TVA. Notarul folosește valoarea de piață dacă prețul declarat este mai mic.
O listă scurtă, pe situații
| Situația | Ce cere legea |
| Îmi vând cota | O ofertă scrisă către ceilalți coproprietari și 10 zile de așteptare |
| Vindem întregul apartament | Semnăturile tuturor coproprietarilor sau ale mandatarilor lor |
| Vreau să închiriez întregul apartament | Acordul tuturor coproprietarilor |
| Acoperișul plouă și are nevoie de o reparație urgentă | Orice coproprietar poate acționa singur |
| Vreau o ipotecă pe cota mea | Pot face asta singur; pentru întregul bun e nevoie de acordul tuturor |
| Vreau să ies din coproprietate | Partaj prin bună învoială la notar sau partaj judiciar |
Odată ce există o înțelegere și se vinde întreaga proprietate, procesul de la stabilirea prețului până la predare este descris în ghidul nostru despre vânzarea unui apartament, iar un anunț îl puteți publica în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Pot să-mi vând cota dintr-un apartament fără acordul celorlalți coproprietari? Da, dar ceilalți coproprietari au un drept de preempțiune. Trimiteți-le mai întâi o ofertă scrisă cu prețul și condițiile; dacă nu o acceptă în 10 zile de la primire, puteți vinde cota unui terț.
Ce se întâmplă dacă îmi vând cota fără să le-o ofer coproprietarilor? Un coproprietar care nu a fost înștiințat în scris despre vânzare și condițiile ei poate cere anularea vânzării. Conform regulilor aplicabile în mod corespunzător, termenul este de șase luni de când a aflat de transfer și de cel mult cinci ani de la transfer.
Poate un singur coproprietar să închirieze apartamentul? Nu întregul apartament. Închirierea întregului bun depășește administrarea obișnuită și cere acordul tuturor coproprietarilor; fără el, se poate cere o hotărâre judecătorească.
Cum se împarte o casă sau un apartament în coproprietate? Prin bună învoială, cu un contract de partaj la notar, sau de către instanță. Instanța împarte în natură acolo unde este posibil; dacă nu, atribuie bunul unui coproprietar care îi plătește pe ceilalți sau dispune o vânzare publică.
Se plătește impozit când un coproprietar preia cota altuia? Da, pentru ce dobândește peste cota sa anterioară. Până la valoarea propriei cote, la partaj sau la încetarea coproprietății, nu se plătește impozit pe transfer.
Poate un coproprietar să pună o ipotecă pe cota sa? Un coproprietar își poate ipoteca singur propria cotă. O ipotecă pe întregul bun cere acordul tuturor coproprietarilor.
Surse
Coproprietatea, proprietatea în devălmășie, dreptul de preempțiune al coproprietarilor și partajul sunt reglementate de Legea privind raporturile de proprietate (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2009, articolele 131–160 și 313; modificarea din Monitorul Oficial al Muntenegrului 29/2025 nu privește aceste reguli). Consecințele lipsei înștiințării provin din Legea obligațiilor (pagina este în limba muntenegreană; articolele 536, 541 și 542), înscrierea pe fracții din articolele 75 și 76 ale Legii privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar, iar cerința actului notarial din articolul 52 al Legii notarilor. Impozitul este reglementat de Legea privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare (pagina este în limba muntenegreană; articolele 7, 9, 11, 12 și 16), iar onorariile notariale de Tariful privind onorariile și cheltuielile notarilor (pagina este în limba muntenegreană; Monitorul Oficial al Muntenegrului 49/2026, articolele 5 și 6 și poziția tarifară 1). Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru o proprietate concretă, consultați un notar sau un avocat.