الملكية المشتركة للعقار في الجبل الأسود: بيع الحصة وحق الشفعة للشركاء والقسمة

هل أستطيع بيع حصتي في الشقة من دون موافقة الشركاء الآخرين؟ نعم، لكن للشركاء الآخرين حق الشفعة. أرسل إليهم أولاً عرضاً مكتوباً بالثمن والشروط، فإن لم يقبلوه خلال 10 أيام من تسلمه جاز لك بيع الحصة لطرف ثالث.

كثير من الشقق والبيوت في الجبل الأسود لها أكثر من مالك. الورثة والإخوة والأزواج السابقون أو الأصدقاء الذين اشتروا معاً مسجلون شركاء في الملكية، ومن هنا تبدأ الأسئلة. والبحث المحلي يؤكد ذلك: مع "suvlasništvo" (الملكية المشتركة) يبحث الناس عن "kuće" (للبيت) و"stana" (للشقة) و"suvlasništvo i zajedničko vlasništvo" (الملكية بالحصص والملكية الجماعية)، ومع "prodaja suvlasničkog dijela" (بيع الحصة) عن "nekretnine" (العقار) و"stana" و"kuće" و"zemljišta" (الأرض)، ومع "pravo preče kupovine" (حق الشفعة) غالباً عن "zakon" (القانون) و"suvlasnika" (الشركاء) و"kuće" و"stana".

يشرح هذا المقال الفرق بين الملكية المشتركة بالحصص والملكية الجماعية، وكيف تُباع الحصة بحيث لا يمكن إبطال البيع، وما الذي يستطيع الشريك فعله وحده وما الذي يحتاج إلى موافقة الجميع، وكيف يُخرج من الملكية المشتركة، وكم يكلف ذلك.

الملكية بالحصص والملكية الجماعية ليستا شيئاً واحداً

يميز قانون علاقات الملكية بين شكلين لملكية عدة أشخاص للشيء نفسه:

إذا لم يكن واضحاً أي الشكلين هو القائم، يُفترض أنها ملكية بالحصص. وإذا لم تكن الحصص محددة، يُفترض أنها متساوية. ويمكن لأصحاب الملكية الجماعية أن يحددوا حصصهم بالاتفاق في أي وقت، فإن لم يتفقوا جاز لكل منهم أن يطلب ذلك من المحكمة. وأي شكل لديك وكم حصتك يظهر في مستخرج السجل العقاري، وكيف يُقرأ يشرحه مقالنا عن مستخرج السجل العقاري.

بيع الحصة: العرض على الآخرين أولاً

للشريك أن يتصرف في حصته من دون موافقة الشركاء الآخرين. لكن في حالة البيع يكون للشركاء الآخرين حق الشفعة. ويحدد القانون المهلة أيضاً: إذا لم يقبل الشريك، خلال 10 أيام من يوم تسلمه العرض المكتوب لشراء الحصة، جاز للبائع أن يبيع حصته لطرف ثالث.

ويضيف قانون الالتزامات النتيجة: من لهم حق شفعة بحكم القانون يجب إخطارهم كتابةً بالبيع المزمع وشروطه، وإلا كان لهم الحق في طلب إبطال البيع. وحق الشفعة القانوني غير محدود بمدة، وتسري عليه قياساً قواعد حق الشفعة التعاقدي: إذا نُقلت الملكية من دون إخطار وكان المشتري يعلم بحق الشفعة أو كان عليه أن يعلم به، جاز للشريك خلال ستة أشهر من علمه بالنقل أن يطلب إبطال النقل وتحويل الحصة إليه بالشروط نفسها، وينقضي هذا الحق في كل الأحوال بعد خمس سنوات من النقل.

ويربط القانون حق الشفعة بالبيع. وكيف يبدو العقد نفسه وكم يتقاضى كاتب العدل يشرحه مقالنا عن عقد البيع لدى كاتب العدل.

ما الذي يفعله الشريك وحده وما الذي يحتاج إلى الجميع

من يشتري حصة يصبح شريكاً بالحقوق والالتزامات نفسها التي كانت للشريك السابق. ولكل شريك أن يحوز الشيء ويستعمله مع الآخرين بنسبة حصته ومن دون الإضرار بحقوقهم. وللقرارات يشترط القانون درجات مختلفة من الموافقة:

إذا لم تتحقق الموافقة، جاز لكل شريك أن يطلب من المحكمة الفصل. ويتحمل الشركاء نفقات الاستعمال والإدارة والصيانة بنسبة حصصهم، ويقتسمون الدخل مثل الإيجار بالنسبة نفسها. لذلك لا يستطيع شريك واحد أن يؤجر الشقة كلها وحده، وقواعد التأجير يشرحها مقالنا عن تأجير الشقة.

القسمة: كيف يُخرج من الملكية المشتركة

لكل شريك أن يطلب القسمة في أي وقت، إلا في وقت تكون فيه القسمة ضارة بالشركاء الآخرين. وهذا الحق لا يسقط بالتقادم، والعقد الذي يتنازل فيه الشريك عن القسمة تنازلاً دائماً باطل. ويجوز للشركاء أن يتفقوا بالإجماع على عدم طلب القسمة مدة لا تزيد على خمس سنوات.

• القسمة الرضائية. يتفق الشركاء، ويُحرَّر عقد قسمة العقار كتابةً لدى كاتب العدل.
• القسمة القضائية. إذا لم يوجد اتفاق، جاز لكل شريك أن يطلب القسمة من المحكمة في إجراءات غير نزاعية.
• القسمة العينية إن كانت ممكنة: يحصل كل شريك على جزء يوافق حصته، وتُسوى الفروق نقداً.
• الإسناد إلى شريك واحد. إذا لم تكن القسمة العينية ممكنة أو كانت ستنقص القيمة نقصاً ملحوظاً، جاز للمحكمة أن تقرر إسناد الشيء إلى شريك واحد يدفع للآخرين قيمة حصصهم، ولهم حق رهن على الشيء حتى الدفع.
• البيع بالمزاد العلني. إذا لم يكن ذلك حلاً أيضاً، أمرت المحكمة بالبيع ووُزع الثمن بنسبة الحصص.

ويتحمل الشركاء نفقات القسمة بنسبة حصصهم ما لم يتفقوا على غير ذلك. وإذا كان الشركاء ورثة، يمكن إدراج اتفاق القسمة في قرار الإرث نفسه، والإجراءات يشرحها مقالنا عن الإرث.

الضريبة وكاتب العدل

ضريبة نقل الملكية. عند اكتساب حصة في ملكية مشتركة يكون كل مكتسب مكلفاً بنسبة حصته، والوعاء هو القيمة السوقية للحصة المكتسبة. والنسب 3% حتى 150,000 €، ثم 4,500 € + 5% على ما يزيد على 150,000 €. وعند انتهاء الملكية المشتركة أو القسمة لا يدفع من يكتسب جزءاً مستقلاً ضريبة في حدود قيمة حصته السابقة، وإنما يدفع عما يكتسبه زيادة عليها. فإذا اقتسم شريكان لكل منهما 1/2 شقة قيمتها 120,000 € وأخذها أحدهما كلها، دُفعت الضريبة على 60,000 €، أي 1,800 €. ويُقدَّم الإقرار خلال 15 يوماً. والتفاصيل في مقالنا عن ضريبة نقل ملكية العقار.

كاتب العدل. وفق تعرفة 2026 تتوقف أتعاب السند الموثق على قيمة محله: لبيع نصف شقة قيمتها 50,000 € تبلغ 350 €، مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة. وفي القسمة يكون الأساس قيمة كل المال المقسوم، فلشقة قيمتها 100,000 € تبلغ الأتعاب 480 €، مضافاً إليها ضريبة القيمة المضافة. وإذا كان الثمن المذكور أقل، اعتمد كاتب العدل القيمة السوقية.

قائمة مختصرة بحسب الحالة

وحين يتم الاتفاق ويُباع العقار كله، يشرح دليل بيع الشقة الطريق من التسعير إلى التسليم، ويمكنك نشر إعلانك في فئة العقارات لدينا.

الأسئلة الشائعة

ماذا لو بعت حصتي من دون عرضها على الشركاء؟ للشريك الذي لم يُخطر كتابةً بالبيع وشروطه أن يطلب إبطال البيع. ووفق القواعد التي تسري قياساً، المهلة ستة أشهر من علمه بالنقل، وخمس سنوات على الأكثر من النقل.

هل يستطيع شريك واحد تأجير الشقة؟ ليس الشقة كلها. تأجير العقار كله يتجاوز الإدارة العادية ويحتاج إلى موافقة جميع الشركاء، ومن دونها يمكن طلب قرار من المحكمة.

كيف يُقسم بيت أو شقة في ملكية مشتركة؟ بالاتفاق، بعقد قسمة لدى كاتب العدل، أو أمام المحكمة. تقسم المحكمة قسمة عينية إن أمكن، وإلا أسندت العقار إلى شريك واحد يدفع للآخرين أو أمرت بالبيع بالمزاد العلني.

هل تُدفع ضريبة عندما يأخذ شريك حصة شريك آخر؟ نعم، على ما يكتسبه زيادة على حصته السابقة. وفي حدود قيمة حصته، عند القسمة أو انتهاء الملكية المشتركة، لا تُدفع ضريبة نقل الملكية.

هل يستطيع الشريك رهن حصته؟ يستطيع أن يرهن حصته الشائعة وحده. أما رهن العقار كله فيحتاج إلى موافقة جميع الشركاء.

المصادر

تنظم الملكية المشتركة بالحصص والملكية الجماعية وحق الشفعة للشركاء والقسمة قانون علاقات الملكية (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 19/2009، المواد من 131 إلى 160 والمادة 313، والتعديل في الجريدة الرسمية للجبل الأسود 29/2025 لا يمس هذه القواعد). وآثار عدم الإخطار مأخوذة من قانون الالتزامات (المواد 536 و541 و542)، والقيد بالكسور من المادتين 75 و76 من قانون المسح الحكومي والسجل العقاري، وصورة السند الموثق من المادة 52 من قانون كتّاب العدل. وتنظم الضريبة قانون ضريبة نقل ملكية العقار (المواد 7 و9 و11 و12 و16)، وأتعاب كاتب العدل تعرفة أتعاب كتّاب العدل ونفقاتهم (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 49/2026، المادتان 5 و6 والبند التعرفي 1). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعقار محدد استشر كاتب عدل أو محامياً.