Може ли сосопственик во Црна Гора да го продаде својот удел без согласност од другите? Може, но другите сосопственици имаат право на првенство при купување. Продавачот прво им испраќа писмена понуда со цената и условите; ако не ја прифатат во рок од 10 дена од доставувањето, уделот може да се продаде на трето лице. Без таа писмена понуда, сосопственикот може да бара поништување на продажбата.
Многу станови и куќи во Црна Гора имаат повеќе од еден сопственик. Наследници, браќа и сестри, поранешни сопружници или пријатели што купиле заедно се запишани како сосопственици, и тука почнуваат прашањата. Тоа го потврдуваат и локалните пребарувања: по „suvlasništvo“ (сосопственост) следуваат „kuće“ (на куќа), „stana“ (на стан) и „suvlasništvo i zajedničko vlasništvo“ (сосопственост и заедничка сопственост), по „prodaja suvlasničkog dijela“ (продажба на сосопственички дел) „nekretnine“ (недвижност), „stana“, „kuće“ и „zemljišta“ (земјиште), а по „pravo preče kupovine“ (право на првенство при купување) најчесто „zakon“ (закон), „suvlasnika“ (на сосопствениците), „kuće“ и „stana“. Овој водич е корисен ако сте сосопственик на стан или куќа во Црна Гора или купувате удел.
Овој текст ја објаснува разликата меѓу сосопственоста по делови и заедничката сопственост, како да се продаде удел за продажбата да не може да се поништи, што може еден сосопственик да направи сам, а за што е потребна согласност од сите, како се излегува од сосопственоста и колку чини тоа.
Сосопственоста и заедничката сопственост не се исто
Законот за сопственичко-правните односи разликува два облика на сопственост на повеќе лица врз иста ствар:
| Прашање | Сосопственост по делови (susvojina) | Заедничка сопственост (zajednička svojina) |
| Делот на секој сопственик | Определен сразмерно на целината, на пример 1/2 или 1/3 | Определив, но не однапред определен |
| Упис во катастарот | По удели, изразени во дропки | На имињата на сите, означено како заедничка сопственост |
| Располагање со сопствениот дел | Сосопственикот може сам, со правото на првенство на другите | За располагање е потребна согласност од сите заеднички сопственици |
Ако не е јасно кој облик важи, се претпоставува сосопственост по делови. Ако уделите не се определени, се претпоставува дека се еднакви. Заедничките сопственици можат во секое време да се договорат за своите удели, а ако не се договорат, секој може да бара од судот да ги определи. Кој облик го имате и колкав е вашиот удел се гледа во имотниот лист; како да го прочитате објаснуваме во текстот за имотниот лист.
Продажба на уделот: прво понудете им го на другите
Сосопственикот може да располага со својот удел без согласност од другите сосопственици. Но во случај на продажба, другите сосопственици имаат право на првенство при купување. Законот го утврдува и рокот: ако сосопственикот не ја прифати писмената понуда за купување на уделот во рок од 10 дена од денот на доставувањето, продавачот може да го продаде уделот на трето лице.
Законот за облигационите односи ја додава последицата: лицата со законско право на првенство при купување мора писмено да бидат известени за намераваната продажба и нејзините услови, инаку имаат право да бараат поништување на продажбата. Законското право на првенство не е временски ограничено, а правилата за договорното право се применуваат соодветно: ако сопственоста е пренесена без известување, а купувачот знаел или морал да знае за правото, сосопственикот може, во рок од шест месеци откако дознал за преносот, да бара поништување на преносот и уделот да се пренесе на него под истите услови, а ова право во секој случај престанува пет години по преносот.
| Чекор | Што да направите | Зошто |
| 1 | Писмена понуда до секој сосопственик, со цената и условите на продажбата | Законот бара писмено известување за продажбата и нејзините услови |
| 2 | Доставување на начин што го докажува датумот, на пример препорачана пратка со повратница | 10-те дена течат од доставувањето |
| 3 | Почекајте да поминат 10 дена | Дотогаш сосопственикот може да ја прифати понудата |
| 4 | Договорот со купувачот кај нотар, како нотарски акт | Работите со кои се пренесува сопственост на недвижност без таа форма немаат правно дејство |
| 5 | Даночна пријава на купувачот во рок од 15 дена | Купувачот плаќа данок на промет на купениот удел |
Законот го врзува правото на првенство за продажбата. Како изгледа самиот договор и колку наплаќа нотарот опишуваме во текстот за договорот за купопродажба кај нотар.
Што може еден сосопственик, а за што се потребни сите
Купувачот на удел станува сосопственик со истите права и обврски како претходниот. Секој сосопственик може да ја држи и да ја користи недвижноста заедно со другите, сразмерно на својот удел и без да ги повредува нивните права. За одлуките законот бара различен степен на согласност:
| Одлука | Потребна согласност |
| Редовно управување и одржување | Сосопственици чии удели заедно чинат повеќе од половина од вредноста |
| Начин на користење, поставување и разрешување управител | Повеќе од половина од вредноста |
| Итни и неопходни работи за зачувување на недвижноста | Кој било сосопственик сам |
| Продажба на целата недвижност, промена на намената, издавање на целата недвижност | Сите сосопственици |
| Хипотека на целата недвижност, поголеми поправки, доградба, надградба, преуредување | Сите сосопственици |
| Хипотека само на сопствениот удел | Сосопственикот сам |
Ако не се постигне согласност, кој било сосопственик може да бара од судот да одлучи. Сосопствениците ги сносат трошоците за користење, управување и одржување сразмерно на своите удели, а во истиот однос ги делат и приходите, како закупнината. Затоа еден сосопственик не може сам да го издаде целиот стан; правилата за издавање ги опишуваме во текстот за издавање стан.
Поделба: како се излегува од сосопственоста
Секој сосопственик има право во секое време да бара поделба, освен во време кога поделбата би им наштетила на другите сосопственици. Ова право не застарува, а договорот со кој сосопственикот трајно се откажува од поделбата е ништовен. Сосопствениците можат едногласно да се договорат да не бараат поделба најмногу пет години.
- Спогодбена поделба. Сосопствениците се договараат, а договорот за поделба на недвижност се склучува писмено кај нотар.
- Судска поделба. Без спогодба, кој било сосопственик може да бара од судот поделба во вонпроцесна постапка.
- Физичка поделба, каде што е можно: секој добива дел што одговара на неговиот удел, а разликите се порамнуваат во пари.
- Доделување на еден сосопственик. Ако физичката поделба не е можна или значително би ја намалила вредноста, судот може да одлучи недвижноста да му припадне на еден сосопственик, кој на другите им ја исплаќа вредноста на нивните удели; додека не бидат исплатени, тие имаат заложно право на недвижноста.
- Јавна продажба. Ако ни тоа не е решение, судот наредува продажба, а парите се делат сразмерно на уделите.
Сосопствениците ги сносат трошоците за поделбата сразмерно на своите удели, освен ако не се договорат поинаку. Кога сосопствениците се наследници, спогодбата за поделба може да се внесе уште во решението за наследување; постапката ја опишуваме во текстот за наследството и оставинската постапка.
Данок и награда на нотарот
Данок на промет. Кога се стекнува сосопственички удел, секој стекнувач е обврзник сразмерно на својот удел, а основа е пазарната вредност на стекнатиот удел. Стапките се 3 % до 150.000 €, потоа 4.500 € + 5 % на износот над 150.000 €. При престанок на сосопственоста или при поделба, лицето што стекнува посебен дел не плаќа данок до вредноста на својот претходен удел; данок се плаќа само на она што го стекнува над тоа. Ако двајца сосопственици со по 1/2 делат стан вреден 120.000 €, а едниот го зема целиот, данокот се плаќа на 60.000 €, што се 1.800 €. Пријавата се поднесува во рок од 15 дена. Деталите се во текстот за данокот на промет на недвижности.
Нотар. Според тарифата од 2026 година, наградата за нотарски акт зависи од вредноста на предметот: за продажба на половина од стан вреден 50.000 € таа е 350 €, плус ДДВ. При поделба, основа е вредноста на целиот имот што се дели, па за стан вреден 100.000 € наградата е 480 €, плус ДДВ. Нотарот ја користи пазарната вредност ако наведената цена е пониска.
Краток список според ситуацијата
| Ситуација | Што бара законот |
| Го продавам својот удел | Писмена понуда до другите сосопственици и чекање 10 дена |
| Го продаваме целиот стан | Потписи на сите сосопственици или на нивните полномошници |
| Сакам да го издадам целиот стан | Согласност од сите сосопственици |
| Покривот прокиснува и бара итна поправка | Кој било сосопственик може да постапи сам |
| Сакам хипотека на мојот удел | Можам сам; за целата недвижност е потребна согласност од сите |
| Сакам да излезам од сосопственоста | Спогодбена поделба кај нотар или судска поделба |
Кога ќе има согласност и целата недвижност се продава, процесот од цената до предавањето е опишан во нашиот водич за продажба на стан, а оглас можете да објавите во нашата категорија недвижности.
Често поставувани прашања
Може ли да го продадам мојот удел од станот без согласност од другите сосопственици? Да, но другите сосопственици имаат право на првенство при купување. Прво испратете им писмена понуда со цената и условите; ако не ја прифатат во рок од 10 дена од доставувањето, уделот можете да го продадете на трето лице.
Што ако го продадам уделот без да им го понудам на сосопствениците? Сосопственик што не бил писмено известен за продажбата и нејзините услови може да бара поништување на продажбата. Според правилата што се применуваат соодветно, рокот е шест месеци откако дознал за преносот, а најдоцна пет години од преносот.
Може ли еден сосопственик да го издаде станот? Не целиот стан. Издавањето на целата недвижност ги надминува рамките на редовното управување и бара согласност од сите сосопственици; без неа може да се бара судска одлука.
Како се дели куќа или стан во сосопственост? Спогодбено, со договор за поделба кај нотар, или преку суд. Судот дели физички каде што е можно; ако не, ја доделува недвижноста на еден сосопственик што ги исплаќа другите или наредува јавна продажба.
Дали се плаќа данок кога еден сосопственик го презема уделот на друг? Да, на она што го стекнува над својот претходен удел. До вредноста на сопствениот удел, при поделба или престанок на сосопственоста, не се плаќа данок на промет.
Може ли сосопственик да стави хипотека на својот удел? Сосопственикот може сам да го заложи својот удел. За хипотека на целата недвижност е потребна согласност од сите сосопственици.
Извори
Сосопственоста, заедничката сопственост, правото на првенство при купување на сосопствениците и поделбата се уредени со Законот за сопственичко-правните односи („Службен лист на Црна Гора“ 19/2009, членови од 131 до 160 и 313; измената во „Службен лист на Црна Гора“ 29/2025 не ги засега овие правила). Последиците од пропуштеното известување се од Законот за облигационите односи (членови 536, 541 и 542), уписот во дропки од членовите 75 и 76 од Законот за државниот премер и катастарот на недвижностите, а барањето за нотарски акт од член 52 од Законот за нотарите. Данокот е уреден со Законот за данокот на промет на недвижности (членови 7, 9, 11, 12 и 16), а наградите на нотарите со Тарифата за наградите и трошоците на нотарите („Службен лист на Црна Гора“ 49/2026, членови 5 и 6 и тарифен број 1). Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети; за конкретна недвижност консултирајте се со нотар или адвокат.