Како да продадете стан во Црна Гора: целосен водич

Што треба да проверите пред да продадете стан во Црна Гора? Прво правниот статус: дали станот е запишан во катастарот, дали е легален или чека легализација (рокот за започнување упис е 14 август 2027), дали има хипотека и сосопственици. Данокот на промет од 3 % го плаќа купувачот, а продавачот плаќа 15 % данок на капитална добивка, освен ако станот бил негово единствено и главно живеалиште.

Ако пребарувате како да продадете стан, повеќето од она што ќе го најдете е напишано за друга земја: даночни совети за Србија, Хрватска или Босна, или водичи за купувачи наместо за продавачи. За сопственик што продава во Црна Гора тоа е ризично: даночната стапка, името на надлежниот орган и роковите за легализација тука не се исти. Овој водич го следи редоследот по кој продажбата навистина се одвива и се држи до црногорските правила. Овој водич е корисен ако продавате стан во Црна Гора сами, без агенција, или сакате да ја проверите работата на вашиот агент.

Едно нешто во праксата најчесто се прескокнува, а најмногу чини: продажбата не почнува со цената или со фотографиите, туку со правниот статус на имотот. Ако статусот не е чист, ќе се појави купувач, а потоа ќе се повлече кај нотарот.

Прв чекор: може ли воопшто да продадете

Проверете го вашиот имотен лист (list nepokretnosti) пред да објавите што било. Ова се ситуациите што најчесто се среќаваат во Црна Гора и што значи секоја од нив:

Две ставки бараат подетално објаснување, бидејќи токму тука се случуваат повеќето грешки.

Бесправни објекти и рокот 14 август 2027

Законот за легализација (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) стапи на сила на 14 август 2025. Рокот за започнување упис во катастарот прво беше шест месеци, значи до 14 февруари 2026; во февруари 2026 беше продолжен на дванаесет месеци, а со августовската измена од 2026 година (117/2026) на дваесет и четири, што значи до 14 август 2027. Истата августовска измена го префрли трошокот за увидот на комисијата на лице место на сопственикот.

Три последици што продавачите обично не ги знаат:

• Уписот во катастарот не значи дека објектот е легализиран. Тоа се две посебни постапки, а купувачот што внимателно ги чита документите ја гледа разликата.
• Објектите што не се гледаат на сателитските и воздушните снимки од јули 2025 не можат да се запишат, освен ако сопственикот со геодетски елаборат и наод на вештак не докаже дека објектот постоел пред јули 2025. Ако градбата или надградениот кат е подоцнежен, рокот не ви помага.
• До решението за легализација бесправен објект не може да се продаде (член 33 од законот за легализација). Февруарската измена од 2026 година дозволува само исклучоци: хипотека, закуп, наследство, подароци и делба меѓу наследници од прв ред, преноси врз основа на судска одлука или во извршување, а стан со забелешка „nema upotrebnu dozvolu“ може да се продаде ако е изграден според одобрението за градење.

Fijaka е платформа за огласи и не дава правни совети. Ако вашиот имот е во оваа зона, проверете ги постапката и документите кај надлежниот орган; официјалниот опис на постапката е на страницата на владата за постапката за легализација.

Хипотека и сосопственици

Стан под хипотека може да се продаде, но не со премолчување. Банката мора да знае, мора да се договори начинот на кој кредитот се затвора од купопродажната цена, а потоа хипотеката се брише од имотниот лист. Купувачот речиси никогаш не се согласува да го плати целиот износ пред бришењето, па плаќањето се дели на транши преку нотарот.

Кога има повеќе сосопственици, секој од нив мора да потпише или да даде заверено полномошно. Ако некој сосопственик живее во странство, подгответе го полномошното на почетокот, а не во неделата пред потпишувањето.

Документи што треба да ги подготвите пред огласот

Основниот документ е имотниот лист (list nepokretnosti) што го издава Управата за катастар и државен имот. Се добива во подрачната единица каде што се наоѓа имотот, со образец и плаќање на административната такса и надоместокот за услугата. Официјалното упатство со образецот и сметките за уплата е во упатството за граѓаните за добивање имотен лист; износите во тоа известување се објавени во 2021 година, па проверете ги во подрачната единица пред да платите.

Покрај имотниот лист, подгответе лична карта или пасош, доказ за тоа како сте го стекнале имотот (стариот договор за купопродажба, решение за наследство, договор за подарок) и доказ за платени сметки и прирез ако купувачот побара. Ако станот е во зграда со управител, земете и потврда дека нема заостанати долгови, бидејќи неплатените заеднички трошоци преминуваат на новиот сопственик како практичен проблем.

Даноци: кој што плаќа

Тука настанува најголемата забуна, бидејќи стапките од соседните земји се пренесуваат во Црна Гора. Поделбата е следнава:

За продавачот е важен само третиот ред, а тој носи добра вест што многумина не ја знаат. Капиталната добивка е разликата меѓу продажната и набавната цена, при што продажната цена се намалува за документираните трошоци за реновирање и трошоците за продажбата. Но капиталната добивка не се оданочува ако имотот му служел на продавачот како единствено и главно живеалиште. Постојат и ослободувања за преноси меѓу сопружници и за подароци на роднини од прв степен.

Во пракса тоа значи: ако го продавате станот во кој бевте пријавени и живеевте, а тоа е вашиот единствен имот, обично не плаќате данок на капитална добивка. Ако продавате втор стан, куќа за одмор или имот купен како инвестиција, плаќате 15 % на разликата и ја пријавувате во годишната даночна пријава, до крајот на април за претходната година.

Затоа документацијата за набавната цена е вредна. Стариот договор што покажува колку сте платиле директно ја намалува даночната основа. Ако имотот сте го добиле како подарок или наследство, набавна цена е цената по која дарителот или починатиот го стекнал.

Како сами да го објавите огласот: десет чекори

Ако продавате без агенција, огласот го пишувате сами, а тоа е работа од дваесет минути ако документите се подготвени. На Fijaka огласот за недвижност има десет чекори, проверени на живата страница: Категорија, Вид оглас, Локација, Детали, Преглед, Карактеристики, Опрема и карактеристики, Фотографии, Опис и завршниот Преглед. Во првиот чекор избирате Недвижности и поткатегорија (Станови, Вили, Пентхауси, Камени куќи, Земјиште или Деловни простори), а во вториот дали огласот е За продажба, Под наем или Двете.

Во чекорот Детали ги внесувате Наслов на огласот, Цена, Валута и Вид продавач. Чекорот Преглед ги бара полињата по кои купувачите навистина филтрираат: Вид недвижност, Спални, Бањи, Станбена површина, Вкупно соби, Кат и Вкупно катови; видот на недвижноста, спалните и станбената површина се задолжителни. Видот на греењето се избира во чекорот Карактеристики. Секое поле што ќе го прескокнете е филтер во кој вашиот стан нема да се појави, па пополнете ги сите, дури и оние што изгледаат неважни.

Неколку работи го делат огласот на кој ѕвони телефонот од оној што стои:

• Површина и кат во првиот ред од описот. Тоа се двата факта што најчесто ги спречуваат купувачите да се јават.
• Фотографии на дневна светлина, без луѓе и без мебел во кадарот што не е вклучен во продажбата. Празна соба е подобра од преполна.
• Отворено наведете го правниот статус. Запишан, упис во тек, под хипотека. Купувачите што ќе го прочитаат тоа на почетокот не се повлекуваат кај нотарот, а тоа е единствениот вид купувач што го сакате.
• Напишете ја цената. Огласите без цена добиваат пораки „колку чини“, а не разгледувања.

Огласот го објавувате на страницата за креирање оглас; за да видите како изгледаат објавените огласи, разгледајте ја категоријата недвижности, а за крајбрежјето страницата за недвижности во Будва.

Нотар, плаќање и пренос на сопственоста

Договорот за купопродажба на недвижност во Црна Гора се склучува пред нотар. Редоследот што ги штити двете страни изгледа вака:

1. Договорете ги цената и начинот на плаќање и запишете ги во преддоговор со јасни услови за враќање на капарот.
2. Нотарот го составува и заверува договорот за купопродажба, проверувајќи ги идентитетот и документите.
3. Купувачот поднесува даночна пријава за данокот на промет во рок од 15 дена од настанувањето на даночната обврска. Основата е пазарната вредност на имотот; ако договорената цена е пониска од пазарната вредност, даночниот орган ја утврдува со процена.
4. Купувачот го запишува правото во катастарот. Сопственоста преминува со уписот, а не со потписот. Додека уписот не е направен, зделката не е завршена.
5. Вие, како продавач, чувате евиденција за цената и трошоците за евентуална годишна пријава на капиталната добивка.

Најчести грешки

• Објавување оглас пред проверка на имотниот лист. Таа проверка ја прави купувачот наместо вас и се повлекува.
• Премолчена хипотека или сосопственик. Тоа излегува на виделина кај нотарот, во најлош момент.
• Пријавување пониска цена во договорот. Ако цената е под пазарната вредност, даночниот орган сепак ја проценува, а пониската запишана цена подоцна ја зголемува капиталната добивка на купувачот при следната продажба и може да му создаде проблеми ако му треба вредноста за дозвола за престој.
• Оглас без површина, кат и цена. Не се појавува во филтрите и не добива повици.
• Чекање до последниот месец од рокот за легализација. Геодетски елаборат на изведената состојба не се изработува за една недела.

Често поставувани прашања

Може ли да се продаде стан што не е запишан? Не на уреден начин. Купувачот не може да запише право што не постои во катастарот, а без упис сопственоста не преминува. Уписот се средува пред продажбата.

Може ли да се продаде бесправно изграден објект? Не во обичен промет. До решението за легализација, член 33 од законот за легализација забранува располагање, со исклучоци како наследство, подароци во семејството и судски одлуки. Рокот за започнување упис во катастарот е продолжен до 14 август 2027, но самиот упис не значи легализација. Стан со забелешка „nema upotrebnu dozvolu“ што е изграден според одобрението за градење може да се продаде.

Како се продава стан под хипотека? Со согласност од банката и договорен начин на затворање на кредитот од цената, со плаќање преку нотарот во транши и бришење на хипотеката од имотниот лист.

Колку данок плаќам кога го продавам мојот стан? Данокот на капитална добивка е 15 % на разликата меѓу продажната и набавната цена, но не се плаќа ако станот бил ваше единствено и главно живеалиште. Данокот на промет го плаќа купувачот, а не вие.

Може ли да продадам без агенција? Можете. Огласот го објавувате сами, а правниот дел од работата и така го прави нотарот. Провизијата е прашање на договор, а не законска обврска.

Што ако станот е во сопственост на повеќе лица? Сите сосопственици мора да потпишат или да дадат заверено полномошно. Еден сосопственик не може сам да го продаде целиот имот.

Извори

Постапка за легализација и упис: Влада на Црна Гора, постапка за легализација. Добивање имотен лист: упатство за граѓаните. Стапките на данокот на промет се прогресивни од 1 јануари 2024, а ослободувањето од данок на капитална добивка за единственото и главно живеалиште го утврдува Законот за персонален данок на доход.

Роковите за легализација беа менувани двапати во 2026 година. Пред да ја започнете постапката, проверете ги датумот и потребните документи во подрачната единица на Управата за катастар и државен имот. Информациите се проверени во септември 2026 година. Fijaka е платформа за огласи; овој текст не претставува правен совет.