Колку изнесува провизијата на агенцијата за недвижности во Црна Гора? Онолку колку што ќе договорите: Црна Гора нема законски утврдена стапка за надоместокот на посредникот, а три проценти е само вообичаена пазарна пракса. Законот од 2025 година регулира кој смее да биде посредник, бара надоместокот да биде однапред објавен и запишан во писмен договор и забранува дел од надоместокот да се бара однапред.
Прашајте колку зема агенцијата и речиси секој ќе го даде истиот одговор: три проценти. Бројката се повторува толку долго што звучи како пропис. Не е. Овој водич е корисен ако продавате стан преку агенција или размислувате дали воопшто ви е потребна.
Црна Гора нема законски утврдена стапка за надоместокот на посредникот. Износот се договара, и затоа во пракса гледате распон, а не една бројка. Она што законот го регулира не е колку, туку кој смее да работи како посредник и што мора однапред да ви каже. За продавачот таа разлика вреди повеќе од кој било процент, а овој текст ја објаснува.
Ако размислувате да продавате без агенција, постапката и даноците ги опишавме во водичот за продажба на стан.
Што всушност промени законот
Законот за посредување во промет и закуп на недвижности (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) е донесен на 30 јули 2025, објавен во Службен лист на Црна Гора бр. 89/2025 на 5 август 2025 и стапи на сила на 13 август 2025. Августовската измена од 2026 година (114/2026) го продолжи рокот за усогласување на агенциите што веќе работеле.
Она што законот го воведе се однесува на влезот во дејноста и на транспарентноста:
| Што е воведено | Што значи тоа за вас |
| Регистар на посредници | Јавна електронска база на оние што смеат да посредуваат; агенциите што работеле пред законот мора да се запишат до 13 август 2027 |
| Стручен испит за агентите | Посредник веќе не е секој што има визит-картичка |
| Општи услови на работење со надоместокот | Надоместокот мора да биде објавен однапред, во канцеларијата и на веб-страницата (член 23) |
| Писмен договор за посредување | Мора да ги содржи надоместокот, начинот и времето на плаќање и траењето на договорот (член 18) |
Договорот се склучува на определено време; ако не е договорено траење, се смета дека важи шест месеци (член 19). Посредникот мора да ги прегледа документите за сопственост и да ве предупреди за запишаните товари и правата на првенство на купување (член 20).
Она што законот не го воведе е фиксна стапка. Цената на услугата останува прашање на пазарот и на договорот. Затоа точниот одговор на прашањето во насловот е „колку ќе договорите“, а работата на продавачот е да го договори тоа свесно.
Зошто тогаш сите велат три проценти
Затоа што е вообичаена пазарна пракса што се пренесува од уста до уста, а не правило. Проблемот почнува кога тоа се прифаќа како дадено, па никој не преговара и никој не проверува што точно е вклучено. Две агенции можат да бараат ист процент, а да даваат многу различни услуги: едната само објавува оглас, другата организира разгледувања, ја подготвува документацијата и ве води кај нотарот.
Затоа самиот процент не ви кажува ништо. Прашањето не е само колку, туку за што.
Што да побарате пред да потпишете
- Проверете го регистарот. Посредникот треба да биде запишан; агенциите што работеле пред законот имаат рок до 13 август 2027, па побарајте барем доказ дека е поднесено барањето за упис.
- Побарајте писмен договор за посредување. Усниот договор е токму она околу што подоцна настануваат спорови.
- Износот или стапката на надоместокот нека бидат запишани во договорот, јасно и без повикување на „вообичаената пракса“.
- Прашајте кога посредникот ја заработува провизијата. Според законот, кога ќе се склучи зделката, освен ако не е договорено тој момент да биде потпишувањето преддоговор во пропишана форма; ниту дел од надоместокот не смее да се бара однапред (член 27).
- Прашајте што е вклучено. Фотографии, објавување, разгледувања, подготовка на документи, присуство кај нотарот. Запишете ја листата во договорот.
- Прашајте дали договорот е ексклузивен и колку трае. Ексклузивноста мора изречно да се договори; ако во тој период продадете преку друг посредник, на првиот му го должите договорениот надоместок како надомест на штета (член 31).
- Проверете што пишува во огласот. Според новиот закон, посредникот мора во огласот да ги наведе своето име и својот број од Регистарот на посредници (член 25).
Ако агенцијата избегнува нешто од ова да стави на хартија, тоа е одговор само по себе.
Со агенција или без неа
Ова е вистинска одлука, а не рекламна. Двете можности имаат смисла, зависно од тоа што ви недостасува.
Агенцијата има смисла кога немате време за разгледувања, кога станот е празен, а вие сте во друг град или друга земја, кога ви треба некој да ги отстрани оние што само трошат време, или кога документацијата не е едноставна.
Сами има смисла кога станот е запишан и без товари, кога сте достапни за разгледувања и кога сте подготвени огласот да го напишете како што треба. Правниот дел од работата и така го прави нотарот, а не агенцијата: договорот за купопродажба на недвижност се склучува пред нотар, а сопственоста преминува со уписот во катастарот.
Ако одите сами, објавувањето оглас е бесплатно, а како да напишете оглас што навистина носи повици е опишано во посебен текст со примери.
Провизијата не е единствениот трошок при продажбата
Кога го пресметувате нето-износот што ви останува, провизијата е само една ставка:
- Данок на капитална добивка од 15 % на разликата меѓу продажната и набавната цена, со ослободување ако имотот бил ваше единствено и главно живеалиште.
- Трошоците за добивање документи, пред сè имотниот лист.
- Нотарските трошоци, според тарифа зависно од вредноста.
- Данокот на промет го плаќа купувачот, а не вие, и често погрешно се смета како трошок на продавачот.
Често поставувани прашања
Колку изнесува провизијата на агенцијата за продажба на стан? Не е утврдена со закон. Се договара, па единствениот точен износ е оној запишан во вашиот договор за посредување.
Дали три проценти е законска стапка? Не. Тоа е вообичаена пракса што се пренесува од уста до уста, а не правило.
Кој ја плаќа провизијата, купувачот или продавачот? Оној што склучил договор за посредување и ја презел таа обврска. Затоа мора да се запише пред зделката, а не да се договара на крајот.
Кога агенцијата ја заработува провизијата? Кога ќе се склучи зделката опфатена со договорот за посредување, или при потпишувањето преддоговор ако тоа е договорено. Ниту дел од надоместокот не смее да се бара однапред.
Може ли да продадам без агенција? Можете. Нема законска обврска да ангажирате посредник; договорот и така го склучувате пред нотар.
Како да проверам агенција? Преку регистарот на посредници и според тоа дали е подготвена надоместокот и обемот на услугата да ги стави во договорот.
Извор
Законот за посредување во промет на недвижности е донесен на 30 јули 2025, објавен во Службен лист на Црна Гора бр. 89/2025 и се применува од 13 август 2025; изменет е во 2026 година (114/2026).
Надоместокот не е утврден со закон; проверете ги конкретните услови во вашиот договор и статусот на посредникот во регистарот. Информациите се проверени во септември 2026 година. Fijaka е платформа за огласи; овој текст не претставува правен совет.