Cât este comisionul agenției imobiliare în Muntenegru? Nu există un tarif stabilit prin lege: suma se negociază, iar „trei la sută” este doar o practică transmisă din gură în gură. Legea din 2025 reglementează altceva: cine poate fi intermediar, onorariul afișat dinainte, contractul scris de intermediere, înscrierea agențiilor în registru până la 13 august 2027 și interdicția oricărei plăți în avans.
Întrebați cât cere o agenție și aproape toată lumea dă același răspuns: trei la sută. Cifra a fost repetată atât de mult timp încât sună a regulament. Nu este.
Muntenegru nu are un tarif stabilit prin lege pentru onorariul intermediarului. Suma se negociază, de aceea în practică vedeți un interval, nu o singură cifră. Ce reglementează legea nu este cât, ci cine poate fi intermediar și ce trebuie să vă spună dinainte. Pentru un vânzător, această diferență valorează mai mult decât orice procent, iar articolul de față o explică. Acest ghid este util dacă vindeți sau cumpărați o proprietate în Muntenegru prin intermediul unei agenții.
Dacă vă gândiți să vindeți fără agenție, am descris procedura și impozitele în ghidul despre vânzarea unui apartament.
Ce a schimbat de fapt legea
Legea privind intermedierea imobiliară (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) a fost adoptată la 30 iulie 2025, publicată în Monitorul Oficial al Muntenegrului nr. 89/2025 la 5 august 2025 și a intrat în vigoare la 13 august 2025. Modificarea din august 2026 (114/2026) a prelungit termenul în care agențiile care funcționau deja trebuie să se conformeze.
Ce a introdus legea privește accesul la profesie și transparența:
| Ce s-a introdus | Ce înseamnă pentru dumneavoastră |
| Registrul intermediarilor | O bază de date electronică publică a celor care au voie să intermedieze; agențiile care funcționau înainte de lege trebuie să se înregistreze până la 13 august 2027 |
| Examen profesional pentru agenți | Intermediar nu mai este oricine are o carte de vizită |
| Condiții generale de afaceri cu onorariul | Onorariul trebuie afișat dinainte, la sediu și pe site (articolul 23) |
| Contract scris de intermediere | Trebuie să conțină onorariul, modul și momentul plății și durata contractului (articolul 18) |
Contractul se încheie pe durată determinată; dacă nu se stabilește nicio durată, se consideră încheiat pe șase luni (articolul 19). Intermediarul trebuie să verifice actele de proprietate și să vă avertizeze asupra sarcinilor înscrise și a drepturilor de preempțiune (articolul 20).
Ce nu a introdus legea: un tarif fix. Prețul serviciului rămâne o chestiune de piață și de înțelegere între părți. De aceea răspunsul exact la întrebarea din titlu este „cât vă înțelegeți”, iar treaba vânzătorului este să se înțeleagă în cunoștință de cauză.
Atunci de ce spune toată lumea trei la sută
Pentru că este o practică obișnuită a pieței, transmisă din gură în gură, nu o regulă. Problema începe atunci când este acceptată ca un dat, așa că nimeni nu negociază și nimeni nu verifică ce anume este inclus. Două agenții pot cere același procent și pot oferi servicii foarte diferite: una doar publică un anunț, cealaltă organizează vizionări, pregătește actele și vă însoțește la notar.
De aceea procentul singur nu vă spune nimic. Întrebarea nu este doar cât, ci pentru ce.
Ce să cereți înainte să semnați
- Verificați registrul. Intermediarul ar trebui să fie înregistrat; agențiile care funcționau înainte de lege au timp până la 13 august 2027, așa că cereți cel puțin dovada că cererea de înregistrare a fost depusă.
- Cereți un contract scris de intermediere. O înțelegere verbală este exact lucrul din cauza căruia apar mai târziu litigii.
- Treceți în contract suma sau procentul onorariului, clar și fără trimiteri la „practica obișnuită”.
- Întrebați când își câștigă intermediarul onorariul. Prin lege, la încheierea tranzacției, cu excepția cazului în care se convine ca momentul să fie semnarea unui antecontract în forma prescrisă; nicio parte a onorariului nu poate fi cerută în avans (articolul 27).
- Întrebați ce este inclus. Fotografii, publicare, vizionări, pregătirea actelor, prezența la notar. Treceți lista în contract.
- Întrebați dacă contractul este exclusiv și cât durează. Exclusivitatea trebuie convenită în mod expres; dacă în această perioadă vindeți prin alt intermediar, îi datorați primului onorariul convenit, cu titlu de despăgubire (articolul 31).
- Verificați ce spune anunțul. Conform noii legi, intermediarul trebuie să indice în anunț denumirea sa și numărul din Registrul intermediarilor (articolul 25).
Dacă o agenție evită să pună în scris oricare dintre aceste lucruri, acesta este deja un răspuns.
Cu agenție sau fără
Aceasta este o decizie reală, nu una de publicitate. Ambele variante au sens, în funcție de ce vă lipsește.
O agenție are sens când nu aveți timp pentru vizionări, când apartamentul este gol și dumneavoastră sunteți în alt oraș sau în altă țară, când aveți nevoie de cineva care să-i filtreze pe cei care vă pierd timpul sau când actele nu sunt simple.
Singuri are sens când apartamentul este înscris și fără sarcini, când sunteți disponibili pentru vizionări și când sunteți pregătiți să scrieți anunțul cum trebuie. Partea juridică a muncii o face oricum notarul, nu agenția: contractul de vânzare-cumpărare a unei proprietăți se încheie în fața notarului, iar dreptul de proprietate se transferă prin înscrierea în cadastru.
Dacă vindeți singuri, publicarea unui anunț este gratuită, iar cum se scrie un anunț care chiar aduce apeluri găsiți într-un articol separat, cu exemple.
Onorariul nu este singurul cost al vânzării
Când calculați suma netă care vă rămâne, comisionul este doar o poziție:
- Impozitul pe câștigul de capital de 15 % din diferența dintre prețul de vânzare și cel de achiziție, cu scutire dacă proprietatea a fost singura și principala dumneavoastră locuință.
- Costul obținerii actelor, în primul rând al extrasului de carte funciară.
- Costurile notariale, conform tarifului, în funcție de valoare.
- Impozitul pe transferul proprietății îl plătește cumpărătorul, nu dumneavoastră, și este adesea socotit greșit drept un cost al vânzătorului.
Întrebări frecvente
Cât este comisionul agenției imobiliare la vânzarea unui apartament? Nu este stabilit prin lege. Se negociază, așa că singura sumă exactă este cea scrisă în contractul dumneavoastră de intermediere.
Este trei la sută tariful legal? Nu. Este o practică obișnuită transmisă din gură în gură, nu o regulă.
Cine plătește comisionul, cumpărătorul sau vânzătorul? Cel care a încheiat contractul de intermediere și și-a asumat această obligație. De aceea trebuie trecut în scris înainte de tranzacție, nu stabilit la final.
Când își câștigă agenția onorariul? La încheierea tranzacției care face obiectul contractului de intermediere sau la semnarea antecontractului, dacă așa s-a convenit. Nicio parte a onorariului nu poate fi cerută în avans.
Pot vinde fără agenție? Puteți. Nu există nicio obligație legală de a angaja un intermediar; contractul îl încheiați oricum în fața notarului.
Cum verific o agenție? Prin registrul intermediarilor și după cât de dispusă este să treacă în contract onorariul și sfera serviciului.
Sursă
Legea privind intermedierea imobiliară (pagina este în limba muntenegreană) a fost adoptată la 30 iulie 2025, publicată în Monitorul Oficial al Muntenegrului nr. 89/2025 și se aplică din 13 august 2025; a fost modificată în 2026 (114/2026).
Onorariul nu este stabilit prin lege; verificați condițiile concrete din contractul dumneavoastră și statutul intermediarului în registru.