Kolik činí provize realitní kanceláře v Černé Hoře? Zákonem stanovená sazba neexistuje: odměna se sjednává, a proto se v praxi setkáte s rozpětím, ne s jedním číslem. Často opakovaná 3 procenta jsou zvyklost, ne pravidlo. Zákon z roku 2025 upravuje, kdo smí zprostředkovávat a co vám musí sdělit předem, a zakazuje žádat jakoukoli část odměny před uzavřením obchodu.
Zeptejte se, kolik si kancelář účtuje, a téměř každý odpoví stejně: tři procenta. Číslo se opakuje tak dlouho, že zní jako předpis. Předpis to není.
Černá Hora nemá zákonem stanovenou výši odměny zprostředkovatele. Částka se sjednává, a proto v praxi vidíte rozpětí, a ne jedno číslo. Zákon neupravuje kolik, ale kdo smí zprostředkovávat a co vám musí předem sdělit. Pro prodávajícího má tento rozdíl větší cenu než jakékoli procento a tento článek ho vysvětluje. Tento průvodce se hodí, pokud zvažujete prodej nemovitosti přes realitní kancelář a chcete vědět, co si sjednat.
Pokud uvažujete o prodeji bez realitní kanceláře, postup a daně jsme popsali v průvodci prodejem bytu.
Co zákon skutečně změnil
Zákon o zprostředkování obchodu s nemovitostmi a jejich nájmu (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) byl přijat 30. července 2025, vyhlášen v Úředním věstníku Černé Hory č. 89/2025 dne 5. srpna 2025 a nabyl účinnosti 13. srpna 2025. Novela ze srpna 2026 (114/2026) prodloužila lhůtu, ve které se mu musí přizpůsobit kanceláře, které už působily.
To, co zákon zavedl, se týká vstupu do oboru a transparentnosti:
| Co bylo zavedeno | Co to znamená pro vás |
| Registr zprostředkovatelů | Veřejná elektronická databáze těch, kdo smějí zprostředkovávat; kanceláře, které působily před zákonem, se musí zaregistrovat do 13. srpna 2027 |
| Odborná zkouška pro makléře | Zprostředkovatelem už není kdokoli s vizitkou |
| Všeobecné obchodní podmínky s odměnou | Odměna musí být zveřejněna předem, v kanceláři a na webu (článek 23) |
| Písemná smlouva o zprostředkování | Musí obsahovat odměnu, způsob a termín její úhrady a dobu trvání smlouvy (článek 18) |
Smlouva se uzavírá na dobu určitou; pokud doba sjednána není, má se za to, že platí šest měsíců (článek 19). Zprostředkovatel musí nahlédnout do dokladů o vlastnictví a upozornit vás na zapsaná zatížení a předkupní práva (článek 20).
Co zákon nezavedl: pevnou sazbu. Cena služby zůstává věcí trhu a dohody. Proto zní přesná odpověď na otázku z názvu „tolik, kolik si sjednáte“, a úkolem prodávajícího je sjednat ji s rozmyslem.
Proč tedy všichni říkají tři procenta
Protože jde o běžnou tržní praxi předávanou ústně, ne o pravidlo. Problém začíná, když se přijme jako samozřejmost, takže nikdo nevyjednává a nikdo nekontroluje, co přesně je v ceně. Dvě kanceláře mohou chtít stejné procento a poskytovat velmi rozdílné služby: jedna jen zveřejní inzerát, druhá organizuje prohlídky, připraví podklady a doprovodí vás k notáři.
Proto samotné procento nic neříká. Otázka nezní jen kolik, ale za co.
Na co se zeptat před podpisem
- Zkontrolujte registr. Zprostředkovatel by měl být zapsán; kanceláře, které působily před zákonem, mají čas do 13. srpna 2027, takže chtějte alespoň doklad, že žádost o zápis byla podána.
- Požadujte písemnou smlouvu o zprostředkování. Ústní dohoda je přesně tím, o co později vznikají spory.
- Nechte do smlouvy zapsat výši nebo sazbu odměny, jasně a bez odkazu na „obvyklou praxi“.
- Zeptejte se, kdy zprostředkovatel získá nárok na odměnu. Podle zákona uzavřením obchodu, pokud se nesjedná, že tímto okamžikem je podpis smlouvy o smlouvě budoucí v předepsané formě; žádnou část odměny nelze požadovat předem (článek 27).
- Zeptejte se, co je v ceně. Fotografie, zveřejnění, prohlídky, příprava dokumentů, účast u notáře. Seznam zapište do smlouvy.
- Zeptejte se, zda je smlouva výhradní a jak dlouho trvá. Výhradnost musí být výslovně sjednána; pokud během této doby prodáte přes jiného zprostředkovatele, dlužíte prvnímu sjednanou odměnu jako náhradu škody (článek 31).
- Zkontrolujte, co uvádí inzerát. Podle nového zákona musí zprostředkovatel v inzerátu uvést svůj název a číslo z Registru zprostředkovatelů (článek 25).
Pokud se kancelář čemukoli z toho písemně vyhýbá, je to samo o sobě odpověď.
S realitní kanceláří, nebo bez ní
Je to skutečné rozhodnutí, ne reklamní. Obě možnosti dávají smysl podle toho, co vám chybí.
Realitní kancelář dává smysl, když nemáte čas na prohlídky, když je byt prázdný a vy jste v jiném městě nebo jiné zemi, když potřebujete někoho, kdo odfiltruje ty, kdo jen ztrácejí čas, nebo když papírování není jednoduché.
Prodej na vlastní pěst dává smysl, když je byt zapsaný a nezatížený, když jste k dispozici na prohlídky a když máte chuť napsat inzerát pořádně. Právní část práce stejně dělá notář, ne kancelář: kupní smlouva na nemovitost se uzavírá před notářem a vlastnictví přechází zápisem do katastru.
Pokud prodáváte sami, podání inzerátu je zdarma a jak napsat inzerát, na který se skutečně volá, popisuje samostatný článek s příklady.
Odměna není jediným nákladem prodeje
Když počítáte čistou částku, která vám zůstane, je provize jen jednou položkou:
- Daň z kapitálového zisku 15 % z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou, s osvobozením, pokud byla nemovitost vaším jediným a hlavním bydlištěm.
- Náklady na získání dokumentů, především výpisu z katastru.
- Náklady na notáře, podle sazebníku v závislosti na hodnotě.
- Daň z převodu platí kupující, ne vy, a často se mylně počítá mezi náklady prodávajícího.
Často kladené otázky
Kolik činí provize realitní kanceláře za prodej bytu? Zákon ji nestanoví. Sjednává se, takže jedinou přesnou částkou je ta, která je zapsaná ve vaší smlouvě o zprostředkování.
Jsou tři procenta zákonnou sazbou? Ne. Jde o běžnou praxi předávanou ústně, ne o pravidlo.
Kdo provizi platí, kupující, nebo prodávající? Ten, kdo uzavřel smlouvu o zprostředkování a tuto povinnost převzal. Proto musí být zapsaná před obchodem, ne dohodnutá na konci.
Kdy kancelář získá nárok na odměnu? Uzavřením obchodu, na který se smlouva o zprostředkování vztahuje, nebo podpisem smlouvy o smlouvě budoucí, pokud to bylo sjednáno. Žádnou část odměny nelze požadovat předem.
Mohu prodávat bez realitní kanceláře? Můžete. Zákonná povinnost najmout zprostředkovatele neexistuje; smlouvu stejně uzavíráte před notářem.
Jak kancelář prověřit? Přes registr zprostředkovatelů a podle toho, zda je ochotná zapsat odměnu a rozsah služby do smlouvy.
Zdroj
Zákon o zprostředkování obchodu s nemovitostmi a jejich nájmu byl přijat 30. července 2025, vyhlášen v Úředním věstníku Černé Hory č. 89/2025 a platí od 13. srpna 2025; v roce 2026 byl novelizován (114/2026). Odkazovaná stránka je v černohorštině.
Odměnu zákon nestanoví; konkrétní podmínky si ověřte ve své smlouvě a status zprostředkovatele v registru.