Kolika je provizija agencije za prodaju stana? Nije propisana zakonom. Ugovara se, pa je jedini tačan iznos onaj koji piše u vašem pisanom ugovoru o posredovanju.
Na pitanje kolika je provizija agencije skoro svi odgovore isto: tri odsto. Taj broj se ponavlja toliko dugo da zvuči kao propis. Nije.
U Crnoj Gori ne postoji zakonom propisana stopa posredničke naknade. Visina se ugovara, i to je razlog zašto u praksi viđate raspon, a ne jedan broj. Ono što je zakonom uređeno nije koliko, nego ko smije da posreduje i šta mora da vam kaže unaprijed. Ta razlika je za prodavca vrijednija od bilo kog procenta, i ovaj tekst je objašnjava.
Ako razmišljate da prodate bez agencije, proces i poreze smo razdvojili u vodiču o prodaji stana.
Šta je zakon zaista promijenio
Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti usvojen je 30. jula 2025, objavljen u "Službenom listu Crne Gore" broj 89/2025 od 5. avgusta 2025. i stupio na snagu 13. avgusta 2025. Izmjene iz avgusta 2026. (114/2026) produžile su rok za usklađivanje agencija koje su već radile.
Ono što je zakon uveo tiče se ulaza u posao i transparentnosti:
| Šta je uvedeno | Šta to znači za vas |
| Registar posrednika | Javna elektronska baza onih koji smiju da posreduju; agencije koje su radile prije zakona moraju se upisati do 13. avgusta 2027 |
| Stručni ispit za agente | Posrednik više nije svako ko ima vizitkartu |
| Opšti uslovi poslovanja sa naknadom | Iznos naknade mora biti istaknut unaprijed, u poslovnom prostoru i na internet stranici (član 23) |
| Pisani ugovor o posredovanju | Obavezno sadrži naknadu, način i rok plaćanja i trajanje ugovora (član 18) |
Ugovor se zaključuje na određeno vrijeme; ako rok nije ugovoren, smatra se da traje šest mjeseci (član 19). Posrednik je dužan da izvrši uvid u isprave o vlasništvu i da vas upozori na upisane terete i pravo preče kupovine (član 20).
Ono što zakon nije uveo: fiksnu stopu. Cijena usluge ostaje stvar tržišta i dogovora. Zato je tačan odgovor na naslovno pitanje "onoliko koliko ugovorite", a posao prodavca je da to ugovori svjesno.
Zašto se onda svuda čuje tri odsto
Zato što je to uobičajena tržišna praksa koja se prenosi usmeno, a ne norma. Problem nastaje kada se prihvati kao zadata vrijednost, pa se ne pregovara i ne provjerava šta je tačno uključeno. Dvije agencije mogu tražiti isti procenat i pružiti vrlo različitu uslugu: jedna samo objavi oglas, druga organizuje obilaske, priprema dokumentaciju i vodi vas do notara.
Zbog toga procenat sam po sebi ništa ne govori. Pitanje nije samo koliko, nego za šta.
Šta tražiti prije nego potpišete
- Provjerite registar. Posrednik treba da bude upisan; agencije koje su radile prije zakona imaju rok do 13. avgusta 2027, pa tražite bar dokaz da je zahtjev za upis podnijet.
- Tražite pisani ugovor o posredovanju. Usmeni dogovor je upravo ono oko čega kasnije nastaje spor.
- Neka u ugovoru piše iznos ili stopa naknade, jasno i bez upućivanja na "uobičajenu praksu".
- Pitajte kada posrednik stiče pravo na naknadu. Po zakonu kada se posao zaključi, osim ako je ugovoreno da je to trenutak zaključenja predugovora u propisanoj formi; dio naknade unaprijed ne smije se tražiti (član 27).
- Pitajte šta je uključeno. Fotografisanje, objava, obilasci, priprema dokumenata, izlazak kod notara. Napišite listu u ugovor.
- Pitajte da li je ugovor ekskluzivan i koliko traje. Ekskluziva mora biti izričito ugovorena; ako za to vrijeme prodate preko drugog posrednika, prvom dugujete ugovorenu naknadu kao naknadu štete (član 31).
- Provjerite šta piše u oglasu. Po novom zakonu posrednik u oglasu mora navesti svoj naziv i broj upisa u Registar posrednika (član 25).
Ako agencija izbjegava da bilo šta od ovoga napiše, to je odgovor sam po sebi.
Sa agencijom ili bez nje
Ovo je stvarna odluka, ne reklamna. Obje opcije imaju smisla, zavisno od toga šta vam nedostaje.
Agencija ima smisla kada nemate vremena za obilaske, kada je stan prazan a vi u drugom gradu ili državi, kada vam treba neko ko filtrira neozbiljne, ili kada dokumentacija nije jednostavna.
Sami ima smisla kada je stan uknjižen i bez tereta, kada ste dostupni za obilaske, i kada ste spremni da napišete oglas kako treba. Pravni dio posla ionako radi notar, ne agencija: kupoprodajni ugovor o nepokretnosti se zaključuje pred notarom, a vlasništvo prelazi upisom u katastar.
Ako idete sami, objava oglasa je besplatna, a kako se piše oglas koji zaista dobija pozive razdvojili smo u poseban tekst sa primjerima.
Naknada nije jedini trošak prodaje
Kod računanja neto iznosa koji vam ostaje, provizija je samo jedna stavka:
- Porez na kapitalni dobitak 15% na razliku između prodajne i nabavne cijene, sa oslobođenjem ako je nepokretnost bila vaše jedino i glavno mjesto stanovanja.
- Troškovi pribavljanja dokumentacije, prije svega lista nepokretnosti.
- Notarski troškovi, po tarifi zavisno od vrijednosti.
- Porez na promet plaća kupac, ne vi, i to se često pogrešno računa u trošak prodavca.
Često postavljana pitanja
Da li je tri odsto zakonska stopa? Nije. To je uobičajena praksa koja se prenosi usmeno, a ne norma.
Ko plaća proviziju, kupac ili prodavac? Onaj ko je zaključio ugovor o posredovanju i preuzeo tu obavezu. Zato mora biti napisano prije posla, a ne dogovoreno na kraju.
Kada agencija stiče pravo na naknadu? Kada se zaključi posao koji je predmet ugovora o posredovanju, ili zaključenjem predugovora ako je tako ugovoreno. Dio naknade unaprijed ne smije se tražiti.
Mogu li prodati bez agencije? Možete. Nema zakonske obaveze angažovanja posrednika; ugovor ionako zaključujete pred notarom.
Kako da provjerim agenciju? Kroz registar posrednika i kroz to da li je spremna da naknadu i obim usluge napiše u ugovor.
Izvor
Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti usvojen je 30. jula 2025, objavljen u "Službenom listu Crne Gore" br. 89/2025 i primjenjuje se od 13. avgusta 2025; izmijenjen je 2026. (114/2026).
Visina naknade nije propisana; provjerite konkretne uslove u svom ugovoru i status posrednika u registru.