Sa është komisioni i agjentit imobiliar për shitjen e një apartamenti? Nuk caktohet me ligj. Bihet dakord, ndaj e vetmja shumë e saktë është ajo e shkruar në kontratën tuaj të ndërmjetësimit. Nëse nuk bihet dakord për afat, kontrata e ndërmjetësimit vlen 6 muaj, dhe asnjë pjesë e tarifës nuk mund të kërkohet paraprakisht (Ligji 89/2025, nenet 19 dhe 27).
Pyetni sa kërkon një agjenci dhe pothuajse të gjithë japin të njëjtën përgjigje: tre për qind. Shifra është përsëritur kaq gjatë sa tingëllon si rregullore. Nuk është.
Mali i Zi nuk ka normë të caktuar me ligj për tarifën e ndërmjetësit. Shuma bihet dakord, prandaj në praktikë shihni një brez dhe jo një shifër të vetme. Ajo që rregullon ligji nuk është sa, por kush mund të veprojë si ndërmjetës dhe çfarë duhet t'ju thotë paraprakisht. Për një shitës ky dallim vlen më shumë se çdo përqindje, dhe ky artikull e shpjegon.
Nëse po mendoni të shisni pa agjenci, procesin dhe tatimet i kemi shtjelluar te udhëzuesi për shitjen e një apartamenti.
Çfarë ndryshoi realisht ligji
Ligji për ndërmjetësimin në pasuri të paluajtshme (Zakon o posredovanju u prometu i zakupu nepokretnosti) u miratua më 30 korrik 2025, u botua në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi nr. 89/2025 më 5 gusht 2025 dhe hyri në fuqi më 13 gusht 2025. Ndryshimi i gushtit 2026 (114/2026) e zgjati afatin që agjencitë që vepronin tashmë të përshtaten.
Ajo që solli ligji ka të bëjë me hyrjen në profesion dhe me transparencën:
| Çfarë u fut | Çfarë do të thotë për ju |
| Regjistri i ndërmjetësve | Një bazë e dhënash elektronike publike e atyre që lejohen të ndërmjetësojnë; agjencitë që vepronin para ligjit duhet të regjistrohen deri më 13 gusht 2027 |
| Provim profesional për agjentët | Ndërmjetës nuk është më kushdo që ka një kartëvizitë |
| Kushte të përgjithshme me tarifën | Tarifa duhet të afishohet paraprakisht, në zyrë dhe në faqen e internetit (neni 23) |
| Kontratë ndërmjetësimi me shkrim | Duhet të përmbajë tarifën, si dhe kur paguhet, dhe afatin e kontratës (neni 18) |
Kontrata lidhet për një afat të caktuar; nëse nuk bihet dakord për afat, konsiderohet se vlen gjashtë muaj (neni 19). Ndërmjetësi duhet t'i shqyrtojë dokumentet e pronësisë dhe t'ju paralajmërojë për barrët e regjistruara dhe të drejtat e parablerjes (neni 20).
Ajo që ligji nuk solli: një normë fikse. Çmimi i shërbimit mbetet çështje tregu dhe marrëveshjeje. Prandaj përgjigjja e saktë për pyetjen e titullit është "aq sa bini dakord", dhe detyra e shitësit është të bjerë dakord me dijeni.
Atëherë pse të gjithë thonë tre për qind
Sepse është një praktikë e zakonshme tregu që kalon gojë më gojë, jo rregull. Problemi nis kur pranohet si e dhënë, kështu që askush nuk negocion dhe askush nuk kontrollon çfarë saktësisht përfshihet. Dy agjenci mund të kërkojnë të njëjtën përqindje dhe të japin shërbime shumë të ndryshme: njëra vetëm publikon një shpallje, tjetra organizon vizitat, përgatit dokumentet dhe ju shoqëron te noteri.
Prandaj përqindja më vete nuk ju thotë asgjë. Pyetja nuk është vetëm sa, por për çfarë.
Çfarë të kërkoni para se të nënshkruani
- Kontrolloni regjistrin. Ndërmjetësi duhet të jetë i regjistruar; agjencitë që vepronin para ligjit kanë kohë deri më 13 gusht 2027, ndaj kërkoni të paktën dëshmi që kërkesa për regjistrim është dorëzuar.
- Kërkoni një kontratë ndërmjetësimi me shkrim. Një marrëveshje gojore është pikërisht ajo për të cilën lindin më vonë mosmarrëveshjet.
- Kërkoni që shuma ose norma e tarifës të shkruhet në kontratë, qartë dhe pa iu referuar "praktikës së zakonshme".
- Pyesni kur e fiton ndërmjetësi tarifën. Sipas ligjit, kur lidhet marrëveshja, përveç rastit kur është rënë dakord që momenti të jetë nënshkrimi i një parakontrate në formën e përcaktuar; asnjë pjesë e tarifës nuk mund të kërkohet paraprakisht (neni 27).
- Pyesni çfarë përfshihet. Fotot, publikimi, vizitat, përgatitja e dokumenteve, prania te noteri. Shkruajeni listën në kontratë.
- Pyesni nëse kontrata është ekskluzive dhe sa zgjat. Ekskluziviteti duhet të bihet dakord shprehimisht; nëse gjatë asaj periudhe shitni përmes një ndërmjetësi tjetër, të parit i detyroheni tarifën e rënë dakord si dëmshpërblim (neni 31).
- Kontrolloni çfarë thotë shpallja. Sipas ligjit të ri, një ndërmjetës duhet të shënojë në shpallje emrin dhe numrin e vet në Regjistrin e Ndërmjetësve (neni 25).
Nëse një agjenci shmang të shkruajë ndonjë nga këto, kjo është vetë një përgjigje.
Me agjenci apo pa agjenci
Ky është vendim real, jo reklamues. Të dyja mundësitë kanë kuptim, në varësi të asaj që ju mungon.
Një agjenci ka kuptim kur nuk keni kohë për vizita, kur apartamenti është bosh dhe ju jeni në një qytet ose vend tjetër, kur ju duhet dikush që t'i filtrojë ata që humbin kohë, ose kur dokumentet nuk janë të thjeshta.
Të veproni vetë ka kuptim kur apartamenti është i regjistruar dhe pa barrë, kur jeni të disponueshëm për vizita dhe kur jeni gati ta shkruani shpalljen siç duhet. Pjesën ligjore të punës e bën gjithsesi noteri, jo agjencia: kontrata e blerjes së pronës lidhet para noterit, dhe pronësia kalon me regjistrimin në kadastër.
Nëse veproni vetë, publikimi i një shpalljeje është falas, dhe si të shkruani një shpallje që sjell realisht telefonata e shpjegon një artikull i veçantë me shembuj.
Tarifa nuk është kostoja e vetme e shitjes
Kur llogaritni shumën neto që ju mbetet, komisioni është vetëm një zë:
- Tatimi 15% mbi fitimin kapital mbi diferencën mes çmimit të shitjes dhe atij të blerjes, me përjashtim nëse prona ka qenë vendbanimi juaj i vetëm dhe kryesor.
- Kostoja e marrjes së dokumenteve, mbi të gjitha e ekstraktit të pronësisë.
- Kostot e noterit, sipas tarifës në varësi të vlerës.
- Tatimin e transferimit e paguan blerësi, jo ju, dhe shpesh llogaritet gabimisht si kosto e shitësit.
Pyetje të shpeshta
A është tre për qind norma ligjore? Jo. Është praktikë e zakonshme që kalon gojë më gojë, jo rregull.
Kush e paguan komisionin, blerësi apo shitësi? Ai që e ka lidhur kontratën e ndërmjetësimit dhe e ka marrë përsipër këtë detyrim. Prandaj duhet shkruar para marrëveshjes, jo rënë dakord në fund.
Kur e fiton agjencia tarifën? Kur lidhet marrëveshja që mbulon kontrata e ndërmjetësimit, ose me nënshkrimin e një parakontrate nëse është rënë dakord kështu. Asnjë pjesë e tarifës nuk mund të kërkohet paraprakisht.
A mund të shes pa agjenci? Mundeni. Nuk ka detyrim ligjor për të angazhuar një ndërmjetës; kontratën e lidhni gjithsesi para noterit.
Si e kontrolloj një agjenci? Përmes regjistrit të ndërmjetësve, dhe nga gatishmëria e saj për ta shkruar tarifën dhe shtrirjen e shërbimit në kontratë.
Burimi
Ligji për ndërmjetësimin në pasuri të paluajtshme u miratua më 30 korrik 2025, u botua në Fletoren Zyrtare të Malit të Zi nr. 89/2025 dhe zbatohet që nga 13 gushti 2025; u ndryshua në 2026 (114/2026).
Tarifa nuk caktohet me ligj; kontrolloni kushtet konkrete në kontratën tuaj dhe statusin e ndërmjetësit në regjistër.