Çfarë do të thotë "legalizacija u toku" në një shpallje për blerësin? Vetëm se është dorëzuar një kërkesë për legalizim, jo se është vendosur. Ajo që ka rëndësi është nëse ka nisur regjistrimi në kadastër: sipas nenit 48 të ligjit të legalizimit, pronarët kanë kohë deri më 14 gusht 2027 ta nisin, dhe pas kësaj inspektori duhet të urdhërojë prishjen. Deri atëherë pronari paguan një tarifë vjetore përdorimi të bazuar në çmimin mesatar të ndërtimit për m²: 0,5–2% për m² neto me elaborat gjeodezik, 1–3% për m² bruto pa të.
Të mësuarit e leximit të një shpalljeje malazeze nis me deshifrimin e disa shprehjeve të shkurtra në malazezisht. Disa janë të padëmshme; disa e ndryshojnë gjithë dosjen. Më e shtrenjta është "legalizacija u toku": legalizimi në proces. Ky artikull merr së pari shprehjet e shpalljes, pastaj ligjin pas tyre, dhe në fund çfarë do të thotë saktësisht 14 gushti 2027 për një blerës.
Pesë shprehje në shpallje
Papiri uredni / čisti papiri. "Dokumentet në rregull". Nuk ka përmbajtje ligjore; askush nuk ecën përpara pa kërkuar ekstraktin e pronësisë (list nepokretnosti) dhe lejen e përdorimit.
Bez upotrebne dozvole. Pa leje përdorimi. Përdorimi i një ndërtese para se të lëshohet leja e saj e përdorimit është i ndaluar (neni 60 i Ligjit për ndërtimin). Që nga shkurti 2026 ligji i legalizimit heq një vijë këtu: një njësi në pronësinë e së cilës është shënimi "nema upotrebnu dozvolu" mund të shitet ende nëse është ndërtuar në përputhje me lejen e saj të ndërtimit. Në një projekt të ri kjo zakonisht është çështje kohe; në një ndërtesë të vjetër pyetja është nëse ajo që qëndron përputhet fare me lejen.
U postupku etažiranja. Regjistrimi i njësive në proces. Apartamentet ende nuk janë ndarë në njësi të veçanta pronësie; mund t'i keni çelësat, por në kadastër nuk ka asnjë apartament në emrin tuaj.
Nadogradnja / prošireno. Kat i shtuar, i zgjeruar. Pjesa e një ndërtese me leje që e tejkalon lejen; ligji e trajton si të paligjshme vetëm tejkalimin, por nëse banesa që blini është pikërisht ky tejkalim, dallimi nuk ju ndihmon.
Legalizacija u toku. Është dorëzuar një kërkesë; nuk ka vendim. Gjithçka më poshtë ka të bëjë me këtë shprehje.
Ligji: 91/25 dhe dy ndryshime në 2026
Ligji malazez i legalizimit (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) u botua në 2025 (91/25) dhe hyri në fuqi më 14 gusht 2025. U ndryshua dy herë në 2026: në shkurt (18/2026) dhe në gusht (117/2026, i botuar më 7 gusht dhe në fuqi nga 15 gushti). Gjëja e parë që kërkon ligji është dukshmëria: objekti duhet të shfaqet në imazhet satelitore dhe ajrore të korrikut 2025 që ministria i publikon në Geoportalin e saj (neni 7). Një objekt që nuk mund të identifikohet në këto imazhe nuk mund të regjistrohet në kadastër, dhe një regjistrim ekzistues anulohet (neni 48). Ndryshimi i shkurtit hapi një derë: një pronar që pretendon se ndërtesa ekzistonte para korrikut 2025 mund ta provojë këtë me një elaborat gjeodezik dhe një ekspertim të një eksperti ndërtimi, të mbështetur me prova si lidhja me energjinë elektrike ose me ujin, faturat e shërbimeve ose një vendim për tatimin mbi pronën. Për një kat shtesë të ngritur pas korrikut 2025, "legalizacija u toku" është emri i një procesi që ligjërisht nuk mund të ekzistojë.
Për një objekt që e kalon këtë provë, pyetja e dytë është shkalla: a është e gjithë ndërtesa pa leje, apo është pjesa e një ndërtese me leje që e tejkalon lejen (neni 2, paragrafi 2)? Në rastin e dytë vetëm tejkalimi është i paligjshëm; dosja është më e vogël, por vendi ku ndodhet apartamenti është vendimtar.
14 gushti 2027 nuk është afat për aplikim
Në internet kjo datë qarkullon si "dita e fundit për të aplikuar për legalizim". Sipas tekstit aktual të nenit 48, 14 gushti 2027 është fundi i periudhës që ka pronari i një objekti pa leje për ta nisur regjistrimin e tij në kadastër; periudha rrjedh nga 14 gushti 2025 dhe u caktua fillimisht gjashtë muaj, pastaj dymbëdhjetë në shkurt 2026, pastaj njëzet e katër në gusht 2026. Për një objekt, regjistrimi i të cilit nuk ka nisur deri atëherë, inspektori i mbrojtjes hapësinore është i detyruar të nxjerrë urdhër prishjeje (neni 48, paragrafi 2). Ndryshimi i gushtit ia ngarkoi pronarit edhe koston e inspektimit të komisionit në terren (neni 14). Prandaj, në një shpallje që thotë "legalizacija u toku", pyetja nuk është nëse është dorëzuar kërkesë, por nëse ka nisur regjistrimi në kadastër dhe nëse elaborati gjeodezik (elaborat) është gati. Formulimin e vjetër dhe të ri të nenit 48 krah për krah e paraqet shënimi i zyrës ligjore RoNa Legal për Ligjin e legalizimit 117/2026.
Kostoja e vërtetë nuk është gjoba, por pronësia dhe tarifa vjetore
Për një pronar që qëndron jashtë procesit, zëri më gërryes nuk është gjoba, por një tarifë vjetore përdorimi (neni 26). Ajo detyrohet për një objekt pa kërkesë legalizimi, me kërkesë të refuzuar, pa regjistrim të nisur në kadastër, ose me urdhër prishjeje. Me elaborat të dorëzuar është 0,5 deri në 2 për qind për metër katror neto në vit; pa të, 1 deri në 3 për qind për metër katror bruto. Baza është çmimi mesatar i ndërtimit për metër katror të banesave të reja në Mal të Zi që instituti i statistikave e publikon për vitin e mëparshëm; komuna cakton zonat dhe normën. Me çmimin kombëtar të ndërtimit që MONSTAT dha për tremujorin e fundit të 2025, 1.724 euro për metër katror, kjo bën afërsisht 9 deri në 34 euro për metër katror neto, ose 17 deri në 52 për metër katror bruto, çdo vit; për një shtëpi 150 m², një shumë katërshifrore. Një urdhër prishjeje nuk e ndalon: tatimi mbi pronën dhe kjo tarifë vazhdojnë të rrjedhin (neni 31, paragrafi 5).
Për blerësin, muri i vërtetë është neni 33: një objekt pa leje nuk mund të transferohet dhe nuk mund të përdoret për veprimtari ekonomike, dhe ndalimi shënohet si shënim në seksionin G të pronësisë. Ndryshimi i shkurtit 2026 rendit përjashtimet: hipotekën dhe shitjen jashtëgjyqësore, qiranë, trashëgiminë, dhuratat dhe pjesëtimin mes trashëgimtarëve të radhës së parë, kontratat e mbajtjes së përjetshme brenda familjes, transferimet mbi bazën e një vendimi gjyqësor ose të një shitjeje përmbarimore, dhe veprimtarinë ekonomike për 36 muaj nga hyrja në fuqi e ligjit. Një shitje e zakonshme te një i panjohur nuk është në listë, përveç njësisë në përputhje me lejen të përshkruar më lart. Kadastra, ndërkohë, ka 36 muaj për ta shënuar shënimin (neni 51); një seksion G që sot duket i pastër nuk tregon se ndërtesa është e ligjshme, por se administrata ende nuk ka arritur te ajo. Prandaj kontrolli i imazheve nuk e zëvendëson kontrollin e pronësisë; qëndron krah tij.
Nëse legalizohet, çfarë paguhet
Nëse kërkesa ka sukses, komunës i paguhet një tarifë legalizimi (naknada za urbanu sanaciju) për metër katror neto; komuna e cakton tarifën me miratimin e qeverisë. Deri në 120 këste mujore, 360 për banesën kryesore; 80 për qind e tarifës shkon te komuna dhe 20 te shteti (e gjitha vendore në komunat veriore). Uljet nuk mblidhen: deri në 50 për qind për banesën kryesore, deri në 90 për qind për grupet vulnerabël, deri në 20 për qind për pagesë njëherësh. Për hotelet me katër dhe pesë yje, vendbanimet turistike dhe resortet tarifa është e caktuar në ligj, 400 deri në 800 euro për metër katror, njëherësh ose në më së shumti 60 këste. Komunat bregdetare shtojnë një tarifë të veçantë për furnizimin me ujë, në deri në 36 këste (nenet 23 dhe 25).
Lexojini këto shifra nga ana e blerësit: oferta e një shitësi "legalizimi ka nisur, mund t'i merrni përsipër këstet" është ofertë bosh për sa kohë neni 33 e bën transferimin të pamundur. Transferimi hapet vetëm me vendimin; kadastra ka atëherë 40 ditë për t'i fshirë shënimet nga seksioni G (neni 21), dhe në atë moment e gjithë tarifa dhe këstet e mbetura janë mbi tavolinë.
Radha e leximit të një shpalljeje
| Shprehja | Dokumenti që duhet kërkuar | Vendimi |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Asnjë hap përpara derisa të vijnë dokumentet |
| Bez upotrebne dozvole | Leja e ndërtimit + dëshmia që njësia përputhet me të | E ndërtuar sipas lejes: shitja është e mundur; përndryshe trajtojeni si të paligjshme |
| U postupku etažiranja | Vendimi i etažiranje dhe regjistrimi i njësisë | Asnjë pagesë para vendimit |
| Nadogradnja | Leja + krahasimi me imazhet e korrikut 2025 | Nëse banesa është tejkalimi, tërhiquni |
| Legalizacija u toku | Elaborati, kërkesa në kadastër, dukshmëria në imazhe | Asnjë transferim deri në vendim |
Një ndërtesë me leje të skaduar ose një projekt i lënë përgjysmë ndjek një rrugë tjetër, që e përshkruan porta e katërt e artikullit tonë për tokën dhe vilën. Lista e përgjithshme e kontrollit për një blerje në rishitje është te kontrolli ynë i pronësisë dhe borxheve.
Shitësve në shpalljet e pronave në Fijaka u kërkojmë të shënojnë gjendjen e lejes së përdorimit; kur mungon, mesazhi juaj i parë le të mos jetë për çmimin, por "a ka upotrebna dozvola". Për blerësit që preferojnë që imazhet dhe seksionin G t'i lexojë një avokat, zyra e RoNa Legal në Budvë e bën këtë si pjesë standarde të verifikimit para blerjes.
Vetëm informacion; jo këshillë ligjore. Ligji i legalizimit ndryshoi dy herë në 2026; kërkojini avokatit tuaj të konfirmojë tekstin në fuqi në datën e shpalljes.