Was bedeutet „legalizacija u toku" im Inserat für den Käufer? Nur, dass ein Legalisierungsantrag gestellt wurde, nicht, dass entschieden ist. Entscheidend ist, ob die Katastereintragung eingeleitet wurde: Nach Artikel 48 des Legalisierungsgesetzes müssen Eigentümer das bis zum 14. August 2027 tun, danach muss die Bauaufsicht den Abriss anordnen. Bis dahin zahlt der Eigentümer eine jährliche Nutzungsgebühr auf Basis des durchschnittlichen Baupreises pro m²: 0,5–2 % je Netto-m² mit Vermessungsbericht, 1–3 % je Brutto-m² ohne.
Wer montenegrinische Inserate lesen lernt, beginnt mit einer Handvoll kurzer Formulierungen auf Montenegrinisch. Manche sind harmlos, manche verändern die ganze Akte. Die teuerste lautet "legalizacija u toku": Legalisierung läuft. Dieser Artikel nimmt zuerst die Formulierungen aus den Inseraten, dann das Gesetz dahinter und schließlich die Frage, was der 14. August 2027 für einen Käufer genau bedeutet.
Fünf Formulierungen im Inserat
Papiri uredni / čisti papiri. "Papiere in Ordnung." Rechtlich besagt das nichts; niemand geht weiter, ohne den Grundbuchauszug (list nepokretnosti) und die Nutzungsgenehmigung zu verlangen.
Bez upotrebne dozvole. Ohne Nutzungsgenehmigung. Ein Gebäude vor Erteilung der Nutzungsgenehmigung zu nutzen, ist verboten (Artikel 60 des Baugesetzes). Seit Februar 2026 zieht das Legalisierungsgesetz hier eine Linie: Eine Einheit, bei der im Grundbuch der Vermerk "nema upotrebnu dozvolu" eingetragen ist, darf trotzdem verkauft werden, wenn sie gemäß ihrer Baugenehmigung errichtet wurde. Bei einem Neubauprojekt ist das meist eine Frage der Zeit; bei einem älteren Gebäude lautet die Frage, ob das, was dort steht, überhaupt der Genehmigung entspricht.
U postupku etažiranja. Aufteilung in Einheiten läuft. Die Wohnungen sind noch nicht als eigene Grundbucheinheiten getrennt; Sie mögen die Schlüssel haben, aber im Kataster gibt es keine Wohnung auf Ihren Namen.
Nadogradnja / prošireno. Aufgestockt, erweitert. Der Teil eines genehmigten Gebäudes, der über die Genehmigung hinausgeht; das Gesetz behandelt nur diesen Überschuss als illegal, doch wenn die Wohnung, die Sie kaufen, genau dieser Überschuss ist, hilft Ihnen die Unterscheidung nicht.
Legalizacija u toku. Ein Antrag wurde gestellt, eine Entscheidung gibt es nicht. Alles Weitere dreht sich um diese Formulierung.
Das Gesetz: 91/25 und zwei Änderungen im Jahr 2026
Das montenegrinische Legalisierungsgesetz (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) wurde 2025 verkündet (91/25) und trat am 14. August 2025 in Kraft. Es wurde 2026 zweimal geändert: im Februar (18/2026) und im August (117/2026, verkündet am 7. August, in Kraft seit dem 15. August). Als Erstes verlangt das Gesetz Sichtbarkeit: Das Bauwerk muss auf den Satelliten- und Luftbildaufnahmen vom Juli 2025 zu sehen sein, die das Ministerium auf seinem Geoportal veröffentlicht (Artikel 7). Ein Bauwerk, das auf diesen Aufnahmen nicht erkennbar ist, darf nicht ins Kataster eingetragen werden, und eine bestehende Eintragung wird aufgehoben (Artikel 48). Die Februar-Änderung hat eine Tür geöffnet: Ein Eigentümer, der angibt, das Gebäude habe schon vor Juli 2025 gestanden, kann das mit einem Vermessungsbericht und dem Gutachten eines Bausachverständigen belegen, gestützt auf Nachweise wie den Strom- oder Wasseranschluss, Rechnungen oder einen Grundsteuerbescheid. Für ein Stockwerk, das nach Juli 2025 aufgesetzt wurde, ist "legalizacija u toku" der Name eines Verfahrens, das es rechtlich nicht geben kann.
Für ein Bauwerk, das diese Prüfung besteht, lautet die zweite Frage: Wie weit reicht der Verstoß? Ist das ganze Gebäude ungenehmigt, oder ist es der Teil eines genehmigten Gebäudes, der über die Genehmigung hinausgeht (Artikel 2 Absatz 2)? Im zweiten Fall ist nur der Überschuss illegal; die Akte ist kleiner, aber wo die Wohnung liegt, entscheidet.
Der 14. August 2027 ist keine Antragsfrist
Im Netz kursiert dieses Datum als "letzter Tag für den Legalisierungsantrag". Nach dem geltenden Wortlaut von Artikel 48 endet am 14. August 2027 die Frist, innerhalb derer der Eigentümer eines illegalen Bauwerks dessen Eintragung ins Kataster einleiten muss; die Frist läuft seit dem 14. August 2025 und betrug zunächst sechs Monate, im Februar 2026 dann zwölf und im August 2026 vierundzwanzig. Für ein Bauwerk, dessen Eintragung bis dahin nicht eingeleitet ist, muss der Raumschutzinspektor einen Abrissbescheid erlassen (Artikel 48 Absatz 2). Die August-Änderung hat außerdem die Kosten der Ortsbesichtigung durch die Kommission dem Eigentümer auferlegt (Artikel 14). Bei einem Inserat mit "legalizacija u toku" lautet die Frage also nicht, ob ein Antrag gestellt wurde, sondern ob die Katastereintragung eingeleitet ist und ob der Vermessungsbericht (elaborat) vorliegt. Den alten und den neuen Wortlaut von Artikel 48 nebeneinander zeigt die Notiz von RoNa Legal zum Legalisierungsgesetz 117/2026.
Die eigentlichen Kosten sind nicht die Strafe, sondern das Grundbuch und die Jahresgebühr
Für einen Eigentümer, der außerhalb des Verfahrens bleibt, ist der zermürbendste Posten keine Geldbuße, sondern eine jährliche Nutzungsgebühr (Artikel 26). Sie fällt an für ein Bauwerk ohne Legalisierungsantrag, mit abgelehntem Antrag, ohne eingeleitete Katastereintragung oder mit Abrissbescheid. Liegt ein Vermessungsbericht vor, beträgt sie 0,5 bis 2 Prozent pro Quadratmeter Nettofläche im Jahr; ohne ihn 1 bis 3 Prozent pro Quadratmeter Bruttofläche. Grundlage ist der durchschnittliche Baupreis pro Quadratmeter neuer Wohnungen in Montenegro, den das Statistikamt für das Vorjahr veröffentlicht; Zonen und Satz legt die Gemeinde fest. Beim landesweiten Baupreis, den MONSTAT für das letzte Quartal 2025 angab, 1.724 Euro pro Quadratmeter, sind das grob 9 bis 34 Euro pro Quadratmeter Nettofläche oder 17 bis 52 pro Quadratmeter Bruttofläche, jedes Jahr; für ein Haus mit 150 m² eine vierstellige Summe. Ein Abrissbescheid stoppt das nicht: Grundsteuer und diese Gebühr laufen weiter (Artikel 31 Absatz 5).
Für einen Käufer ist die eigentliche Mauer Artikel 33: Ein illegales Bauwerk kann nicht übertragen und nicht für eine wirtschaftliche Tätigkeit genutzt werden, und das Verbot wird als Vermerk im Abschnitt G des Grundbuchs eingetragen. Die Februar-Änderung 2026 zählt die Ausnahmen auf: eine Hypothek und ein außergerichtlicher Verkauf, ein Mietvertrag, die Erbschaft, Schenkung und Teilung unter Erben erster Ordnung, Verträge über lebenslangen Unterhalt innerhalb der Familie, Übertragungen aufgrund einer Gerichtsentscheidung oder einer Zwangsversteigerung sowie wirtschaftliche Tätigkeit für 36 Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes. Ein gewöhnlicher Verkauf an einen Außenstehenden steht nicht auf der Liste, abgesehen von der genehmigungskonformen Einheit, die oben beschrieben ist. Das Kataster wiederum hat 36 Monate Zeit, den Vermerk einzutragen (Artikel 51); ein Abschnitt G, der heute sauber aussieht, zeigt nicht, dass das Gebäude legal ist, sondern dass die Verwaltung noch nicht dort angekommen ist. Die Prüfung der Aufnahmen ersetzt daher die Grundbuchprüfung nicht; sie steht neben ihr.
Wenn legalisiert wird, was zu zahlen ist
Hat der Antrag Erfolg, wird an die Gemeinde eine Legalisierungsgebühr (naknada za urbanu sanaciju) pro Quadratmeter Nettofläche gezahlt; den Tarif legt die Gemeinde mit Zustimmung der Regierung fest. Bis zu 120 Monatsraten, 360 für einen Hauptwohnsitz; 80 Prozent der Gebühr gehen an die Gemeinde und 20 an den Staat (in den nördlichen Gemeinden alles an die Gemeinde). Ermäßigungen werden nicht addiert: bis zu 50 Prozent für einen Hauptwohnsitz, bis zu 90 Prozent für schutzbedürftige Gruppen, bis zu 20 Prozent bei Zahlung in einer Summe. Für Hotels, Feriensiedlungen und Resorts mit vier und fünf Sternen ist die Gebühr im Gesetz festgelegt: 400 bis 800 Euro pro Quadratmeter, in einer Summe oder höchstens 60 Raten. Küstengemeinden erheben zusätzlich eine eigene Gebühr für die Wasserversorgung, in bis zu 36 Raten (Artikel 23 und 25).
Lesen Sie diese Zahlen aus Käufersicht: Das Angebot eines Verkäufers, "die Legalisierung läuft, Sie können die Raten übernehmen", ist ein leeres Angebot, solange Artikel 33 die Übertragung unmöglich macht. Die Übertragung wird erst mit der Entscheidung möglich; das Kataster hat dann 40 Tage, die Vermerke im Abschnitt G zu löschen (Artikel 21), und in diesem Moment liegen die gesamte Gebühr und die restlichen Raten auf dem Tisch.
Die Lesereihenfolge für ein Inserat
| Formulierung | Welches Dokument verlangen | Entscheidung |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Kein Schritt weiter, bis die Dokumente da sind |
| Bez upotrebne dozvole | Baugenehmigung + Nachweis, dass die Einheit ihr entspricht | Genehmigungskonform: Verkauf möglich; sonst wie illegal behandeln |
| U postupku etažiranja | Etažiranje-Beschluss und Eintragung der Einheit | Keine Zahlung vor dem Beschluss |
| Nadogradnja | Genehmigung + Abgleich mit den Aufnahmen vom Juli 2025 | Ist die Wohnung der Überschuss, zurückziehen |
| Legalizacija u toku | Elaborat, Katasterantrag, Sichtbarkeit auf den Aufnahmen | Keine Übertragung vor der Entscheidung |
Ein Gebäude mit abgelaufener Genehmigung oder ein halbfertiges Projekt folgt einem anderen Weg, den das vierte Tor in unserem Artikel über Grundstück und Villa beschreibt. Die allgemeinen Prüfungen vor jedem Kauf stehen in Ist ein Immobilienkauf in Montenegro sicher?.
Wir bitten Anbieter in den Immobilieninseraten auf Fijaka, den Stand der Nutzungsgenehmigung anzugeben; fehlt die Angabe, sollte Ihre erste Nachricht nicht nach dem Preis fragen, sondern: "Gibt es eine upotrebna dozvola?" Wer die Aufnahmen und den Abschnitt G lieber von einem Anwalt lesen lassen will: Das Büro von RoNa Legal in Budva macht das als festen Teil der Prüfung vor dem Kauf.
Nur zur Information; keine Rechtsberatung. Das Legalisierungsgesetz wurde 2026 zweimal geändert; lassen Sie den am Tag des Inserats geltenden Wortlaut von Ihrem Anwalt bestätigen.