Kann ich als Ausländer in Montenegro ein Grundstück kaufen und eine Villa bauen? Ja, wenn das Grundstück im Kataster als Bauland (građevinsko zemljište) eingetragen ist: Nach Artikel 415 des Sachenrechtsgesetzes dürfen ausländische Privatpersonen keine landwirtschaftlichen Flächen, keinen Wald und keine Waldflächen, keine Parzellen im Umkreis von einem Kilometer zur Landgrenze und keine Inseln erwerben. Landwirtschaftliche Fläche geht nur bis 5.000 m² mit einem Wohngebäude darauf; sonst bleibt das Warten auf eine Umwidmung oder der Kauf über eine montenegrinische DOO.
Ein Grundstücksinserat liest sich anders als ein Wohnungsinserat. Bei einer Wohnung fragt man nach Preis, Quadratmetern und Etage; beim Grundstück sind das, was im Inserat steht („Meerblick, 800 m², Bauland“), und das, was Kataster und Bebauungsplan sagen, oft zwei verschiedene Dinge. Wer in Montenegro ein Grundstück kaufen und eine Villa darauf bauen will, bleibt an bestimmten Stellen hängen; wir haben sie als fünf Tore geordnet. Die Reihenfolge zählt: Wer das vierte Tor erreicht, ohne das zweite passiert zu haben, also zuerst zahlt und danach den Bebauungsplan prüft, zahlt das teuerste Lehrgeld.
Erstes Tor: Kann dieses Grundstück überhaupt auf Ihren Namen eingetragen werden?
Das montenegrinische Sachenrechtsgesetz (Zakon o svojinsko-pravnim odnosima, Artikel 415) zählt auf, was eine ausländische natürliche Person nicht erwerben kann: landwirtschaftliche Flächen, Wald und Waldboden, Grundstücke in einem Kilometer Tiefe entlang der Landgrenze, Inseln, Naturschätze und Güter im Gemeingebrauch. Bauland (građevinsko zemljište) steht nicht auf der Liste. Ein im Kataster als Bauland geführtes Grundstück kann eine ausländische Privatperson direkt auf ihren Namen kaufen. Eine Änderung von 2025 stellt Personen und Firmen aus EU-Staaten beim Eigentumserwerb den Einheimischen gleich, gilt aber erst ab dem Tag des EU-Beitritts Montenegros.
Das Problem: Ein Teil der als „Bauland“ inserierten Grundstücke steht im Kataster noch als landwirtschaftliche Fläche (poljoprivredno zemljište). Die einzige Ausnahme im Gesetz ist eng: eine landwirtschaftliche Fläche oder Waldfläche bis 5.000 m², auf der ein Wohngebäude steht und die zusammen mit diesem Gebäude übertragen wird. Ein leeres Feld fällt nicht darunter. Stimmt die Katasterklasse nicht, bleiben zwei Wege: auf eine Umwidmung warten oder eine montenegrinische Firma (DOO) gründen und die Firma kaufen lassen. Der zweite Weg macht aus einer Immobilienakte eine Firmenakte, mit Jahresabschlüssen, Buchhaltung und laufenden Pflichten zusätzlich zum Grundstück.
Zweites Tor: Ohne UTU bedeutet „Bauland“ nichts
Was auf einer Parzelle in Montenegro gebaut werden darf, entscheidet nicht der Verkäufer, sondern das Dokument der Gemeinde mit den städtebaulich-technischen Bedingungen (urbanističko-tehnički uslovi, UTU): Zahl der Geschosse, Bruttogeschossfläche, Abstände zur Grundstücksgrenze, Anschlusspunkte der Versorgung. Die Plannamen in Inseraten, DUP, UP oder PUP, beziehen sich oft auf Pläne von vor Jahren; welcher Plan heute gilt, weiß man erst nach einem Blick in das zentrale Register der Planungsdokumente. Aufgabe des Käufers ist es, die aktuellen UTU über die Parzellennummer zu beschaffen und von einem Architekten prüfen zu lassen, ob die geplante Villa hineinpasst. „Der Nachbar hat auch gebaut“ ersetzt das nicht.
Das Dokument zu lesen ist eine eigene Fertigkeit, und die Abkürzungen lassen sich nicht eins zu eins auf deutsche Bauleitplanung übertragen. Ein Architekt vor Ort liest die Zeilen mit Ihnen durch.
Im selben Tor stecken zwei Katasterprüfungen. Blatt „G“ des Grundbuchauszugs verzeichnet Wegerechte (službenost, pravo prolaza), Hypotheken und Vorkaufsrechte; ein sichtbarer Feldweg ist noch kein eingetragenes Zufahrtsrecht zu Ihrer Parzelle. Eine Parzelle ohne rechtliche Zufahrt kann auf dem Papier Bauland sein und trotzdem an der Genehmigung scheitern. Wo Grenzsteine und Katasterlinie nicht übereinstimmen, vermisst eine zugelassene geodätische Firma (geodetska organizacija) das Grundstück; wer das vor dem Kauf auslässt, landet danach in einem Grenzstreit.
Drittes Tor: Der Preis des Grundstücks ist nicht seine Kosten
Was ausländische Käufer am meisten überrascht, ist die Erschließungsgebühr, im Volksmund komunalije, die das Raumordnungsgesetz von 2025 inzwischen Baugebühr (naknada za građenje) nennt: die Gebühr der Gemeinde für die Grunderschließung des Grundstücks mit Straße, Wasser, Abwasser und Strom. Sie wird pro Quadratmeter Nettofläche berechnet, nicht brutto, nach einem Tarif, den jede Gemeinde nach Zone und Gebäudetyp festlegt; unterirdische Geschosse werden nicht berechnet. Gebäude in der öffentlichen Küstenzone (morsko dobro) und in Nationalparks zahlen 20 Prozent mehr. Eine Gemeinde kann die Gebühr für ein Einfamilienhaus um bis zu 50 Prozent und für Zahlung in einer Summe um bis zu 20 Prozent senken, doch die Nachlässe addieren sich nicht: Liegen mehrere Gründe vor, gilt nur der günstigste (Artikel 70 und 71). Weil der Tarif von Gemeinde zu Gemeinde verschieden ist, nennen wir keine einzelne Zahl; zwischen Budva und Bar kann der Unterschied in manchen Zonen das Doppelte erreichen.
Bei den Baukosten ist die amtliche Statistik verlässlicher als Maklerspannen. In den Neubauzahlen von MONSTAT für das zweite Quartal 2026 (vorläufig) teilt sich ein durchschnittlicher Quadratmeter von 2.557 Euro in 1.960 Euro Baukosten (cijena građenja), 342 Euro Grundstückserschließung und 255 Euro sonstige Kosten; an der Küste lag der reine Bauanteil bei 2.200 Euro. Das sind Durchschnitte für von Bauträgern verkaufte Wohnungen, kein Angebot für eine Villa, aber als Größenordnung: Für eine Villa mit 200 m² Bruttofläche an der Küste liegt allein der Bauposten bei etwa 440.000 Euro, vor Erschließungsgebühr, Planung, Bauaufsicht und Mehrwertsteuer.
Bei der Mehrwertsteuer zählen zwei Daten. Das erste gilt längst: Die Rechnung eines mehrwertsteuerpflichtigen Bauunternehmers enthält 21 Prozent Mehrwertsteuer, die Sie als Privatperson nicht zurückholen; eine Bauträgerfirma kann das. Das zweite gilt seit dem 1. April 2026: Bauland, das von einem mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufer gekauft wird, unterliegt nun der Mehrwertsteuer statt der Grunderwerbsteuer. Dasselbe Grundstück kostet also insgesamt unterschiedlich viel, je nachdem, ob der Verkäufer Privatperson oder Firma ist; notieren Sie neben dem Angebotspreis, wer verkauft.
Viertes Tor: Eine Baugenehmigung hat zwei Uhren
Mit der Erteilung der Baugenehmigung (građevinska dozvola) laufen zwei Uhren an. Wird nicht innerhalb von zwei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt das Recht, auf dieser Genehmigung zu bauen; ist der Bau nach fünf Jahren nicht fertig, zahlt der Bauherr für jedes begonnene Jahr der Überschreitung eine Jahresgebühr, berechnet auf den veranschlagten Gebäudewert aus dem geprüften Hauptprojekt, und muss die Baustelle bis zur Nutzungsgenehmigung instand halten (Baugesetz von 2025). Keine der beiden Uhren lässt sich anhalten. Eine Genehmigung zu holen, bevor Finanzierung und Bauunternehmer stehen, heißt, sich selbst eine Strafe auszustellen.
Das Rückgrat der Genehmigungsakte ist das Hauptprojekt (glavni projekat) von zugelassenen Ingenieuren mit Berufshaftpflichtversicherung. Zwei weitere Sicherungen hängen davon ab, was Sie bauen: Die Projektprüfung (revizija) ist Pflicht für alles außer einem Einfamilienhaus, ebenso die Bauaufsicht (stručni nadzor) während des Baus nach Artikel 50 des Baugesetzes. Für eine Villa, in der Sie selbst wohnen, ist keine der beiden gesetzlich vorgeschrieben, und doch bleiben beide der wichtigste Schutz gegen Fehler des Bauunternehmers. Stehen Festpreis und Verzugsstrafen nicht im Bauvertrag, läuft die Zweijahresfrist für den Unternehmer, nicht für Sie. Die Schritte und die Grenze zwischen Gemeinde- und Ministeriumszuständigkeit erklärt RoNa Legal zur Baugenehmigung in Montenegro; für ein Grundstück, auf dem bereits eine erloschene Genehmigung liegt, ist die Lage eine andere.
Fünftes Tor: Die Villa ist fertig und „existiert“ trotzdem nicht
Bis die technische Abnahme erfolgt ist und sieben Tage danach die Nutzungsgenehmigung (upotrebna dozvola) erteilt wird, ist das Gebäude rechtlich nicht fertig. Ein Gebäude ohne Nutzungsgenehmigung zu nutzen ist verboten; es kann nicht als fertiges Bauwerk im Kataster eingetragen werden; der Anwalt eines Käufers fragt zuerst nach diesem Dokument; und eine Aufenthaltsakte akzeptiert es nicht als Wohnnachweis. Selbst wenn Sie die Villa für sich bauen, ist dieses Dokument der einzige Weg, dass sie eines Tages verkauft oder vererbt werden kann.
Wer baut, um zu verkaufen, geht durch ein breiteres Tor: Bei mehreren Einheiten kommen die Aufteilung in Einheiten (etažiranje), deren Eintragung und die Käuferverträge hinzu. Dieses Modell hat eigene Regeln und gehört in eine eigene Planung.
Die Tabelle vor den fünf Toren
Die Reihenfolge unten ist die Liste der Fragen, die ein Käufer, dem ein Grundstücksinserat gefällt, der Reihe nach vor der Unterschrift klären sollte. Keine beantwortet der Makler; alle beantwortet ein Dokument.
| Tor | Dokument | Beantwortete Frage |
| 1 | List nepokretnosti (Blätter A und G) | Ist die Klasse Bauland? Ist die Zufahrt eingetragen? |
| 2 | Aktuelle UTU | Passen meine Bruttofläche und Geschosszahl? |
| 3 | Gebührentarif der Gemeinde + Angebot des Bauunternehmers | Gesamtkosten pro m², und wer trägt die Mehrwertsteuer? |
| 4 | Genehmigungskalender + Finanzierung | Kann ich innerhalb von zwei Jahren beginnen und in fünf fertig werden? |
| 5 | Plan der technischen Abnahme | Nutzungsgenehmigung an welchem Datum, mit welchen Dokumenten? |
Der Kaufvertrag für das Grundstück, die Prüfung des Grundbuchs und die Grunderwerbsteuer folgen denselben Regeln wie bei Wohnungen; die Prüfungen aus Immobilienkauf in Montenegro: ist er sicher? gelten auch für Grundstücke. Die Grunderwerbsteuer ist progressiv: 3 Prozent bis 150.000 Euro, dann stufenweise 5 und 6 Prozent, wie wir in Grunderwerbsteuer in Montenegro 2026 zeigen.
Grundstücke sind unter den Immobilienangeboten auf Fijaka im Vergleich zu Wohnungen ein kleiner Teil; wo sie erscheinen, bitten wir Verkäufer, „građevinsko“ oder „poljoprivredno“ in den Text zu schreiben, weil die Antwort auf das erste Tor meist dieses eine Wort ist. Verlassen Sie sich trotzdem erst auf die Klasse im Inserat, wenn Sie den Katasterauszug gesehen haben.
Tarife und Daten entsprechen dem Stand vom September 2026; die Gebührenbeschlüsse können sich in den Gemeindeversammlungen jedes Jahr ändern, fragen Sie vor der Unterschrift nach dem aktuellen Beschluss.
Fijaka ist ein Marktplatz. Nur zur Information, keine Rechtsberatung; jede Parzelle wird nach ihren eigenen Dokumenten beurteilt.