Grunderwerbsteuer in Montenegro 2026: wer zahlt, wie viel und bis wann

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Montenegro? 3 % bis 150.000 Euro Bemessungsgrundlage, dann 5 % auf den Teil bis 500.000 und 6 % darüber.

Die Grunderwerbsteuer in Montenegro ist eine örtliche Steuer. Sie wird an die Gemeinde gezahlt, in der die Immobilie liegt, und die Einnahmen werden im Verhältnis 80:20 zwischen dem Gemeindehaushalt und dem Ausgleichsfonds aufgeteilt. Deshalb hat man es als Käufer mit dem Steueramt in Podgorica, Budva oder Bar zu tun und nicht mit einer zentralen Behörde. Dieser Beitrag erklärt die Steuer so, wie das Gesetz sie regelt, mit Rechenbeispielen.

Quelle für alles Folgende ist das Gesetz über die Grunderwerbsteuer (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, „Službeni list CG“ 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 und 132/26). Fijaka ist ein Marktplatz und bietet keine Rechtsberatung.

Wer zahlt

Die Steuer zahlt der Erwerber, also der Käufer, nicht der Verkäufer. Beim Tausch zahlt jede Partei, beim Erwerb in Miteigentum jeder Erwerber im Verhältnis seines Anteils. Bei Erbschaft und Schenkung ist der Erbe beziehungsweise der Beschenkte steuerpflichtig. Inländer und Ausländer zahlen die Steuer zu denselben Bedingungen.

Wie viel: Sätze und Beispiele

Seit dem 1. Januar 2024 sind die Sätze progressiv:

So sieht das bei konkreten Beträgen aus (unsere Berechnung):

Die höheren Sätze gelten nur für den Teil der Bemessungsgrundlage oberhalb der jeweiligen Grenze; der gesamte Preis wird also nie mit dem Höchstsatz besteuert.

Was die Bemessungsgrundlage ist

Grundlage ist der Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt des Erwerbs, ermittelt anhand der Erwerbsurkunde, also des Vertrags. Ist der Vertragspreis niedriger als der Marktwert oder nicht angegeben, schätzt die örtliche Steuerbehörde den Marktwert anhand von Vergleichsdaten ähnlicher Immobilien aus demselben Gebiet. Fehlen solche Daten, übernimmt die Schätzung ein von der Steuerbehörde bestimmter lizenzierter Gutachter. Ein niedrigerer Vertragspreis bedeutet deshalb keine niedrigere Steuer.

Bis wann: die Frist von 15 Tagen

Die Steuerschuld entsteht am Tag des Vertragsschlusses. Beim Kauf einer Wohnung, die erst noch gebaut wird, entsteht sie mit der Übergabe, also mit dem Besitzübergang.

Der Käufer muss die Steuer in einer Steuererklärung berechnen und diese innerhalb von 15 Tagen nach Entstehen der Steuerschuld zusammen mit dem Vertrag bei der zuständigen Steuerbehörde einreichen und die Steuer gleichzeitig mit der Erklärung zahlen. Notare sind zusätzlich verpflichtet, den Vertrag an die Steuerbehörde der Gemeinde zu übermitteln, in der die Immobilie liegt. Für eine natürliche Person, die die Erklärung nicht einreicht oder nicht rechtzeitig zahlt, sieht das Gesetz ein Bußgeld von 100 bis 1.000 Euro vor.

Wann keine Steuer anfällt

• Neubau vom Bauträger. Der Erwerb eines neu errichteten Objekts, auf das Mehrwertsteuer anfällt, gilt nicht als Umsatz im Sinne dieses Gesetzes; die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten.
• Bauland mit Mehrwertsteuer, ab 1. April 2026. Mit einer im „Službeni list CG“ 33/26 veröffentlichten Änderung wurde auch Bauland in dieselbe Regel aufgenommen. Das gilt nur, wenn auf den Umsatz Mehrwertsteuer anfällt; beim Verkauf zwischen Privatpersonen wird die Grunderwerbsteuer weiter gezahlt.
• Erste Wohnung zur Lösung der Wohnfrage. Volljährige montenegrinische Staatsbürger mit Wohnsitz in Montenegro, die zum ersten Mal eine Wohnung oder ein Haus kaufen und keine andere besitzen, zahlen keine Steuer für die Fläche bis 20 m² pro Haushaltsmitglied. Für die übrige Fläche wird Steuer gezahlt. Für Ausländer gilt diese Befreiung nicht.
• Erbschaft und Schenkung im engsten Familienkreis. Erben erster Ordnung, Ehegatte, gleichgeschlechtlicher Lebenspartner und Eltern des Erblassers, bei Schenkungen Beschenkte erster Ordnung sowie Ehegatte oder Lebenspartner des Schenkers.
• Teilung des gemeinsamen Vermögens bei Scheidung oder bei Auflösung einer gleichgeschlechtlichen Lebenspartnerschaft.

Gleichgeschlechtliche Lebenspartner sind nach Artikel 67 des Gesetzes über die gleichgeschlechtliche Lebenspartnerschaft (Amtsblatt Montenegros 67/2020) schon seit 2020 von der Grunderwerbsteuer befreit: bei Übertragungen zwischen den Partnern während der Partnerschaft, beim Erbe vom Partner, mit dem sie bis zum Tod zusammenlebten, und für einen im Nachlassverfahren abgetretenen Anteil. Mit einer im „Službeni list CG“ 132/26 veröffentlichten Änderung, in Kraft seit dem 10. September 2026, werden gleichgeschlechtliche Lebenspartner in diesen Befreiungen ausdrücklich genannt, und der Lebenspartner zählt bei der Befreiung für die erste Wohnung auch als Haushaltsmitglied. Die Änderung Artikel für Artikel erläutert RoNa Legal zur Novelle 132/2026.

Und der Verkäufer?

Der Verkäufer zahlt keine Grunderwerbsteuer, aber 15 % Steuer auf den Veräußerungsgewinn aus der Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis, es sei denn, die Immobilie war sein einziger Hauptwohnsitz. Beispiel: Eine für 120.000 Euro gekaufte und für 180.000 Euro verkaufte Wohnung ergibt einen Gewinn von 60.000 und eine Steuer von 9.000 Euro. Deshalb ist der Kaufvertrag auch Jahre nach dem Kauf noch wichtig.

Wer verkauft, setzt den Preis besser in Kenntnis dessen fest, wie viel Steuer der Käufer zahlen wird; wie man einen Preis prüft, erklären wir in Immobilienbewertung in Montenegro, den Verkauf selbst in Haus in Montenegro schnell verkaufen. Ein Immobilieninserat auf Fijaka veröffentlichen Sie kostenlos.

Häufige Fragen

Wer zahlt die Grunderwerbsteuer, Käufer oder Verkäufer? Der Käufer. Der Verkäufer zahlt Steuer auf den Veräußerungsgewinn, wenn er einen Gewinn erzielt.

Innerhalb welcher Frist ist die Grunderwerbsteuer zu zahlen? Die Erklärung wird innerhalb von 15 Tagen nach Vertragsschluss eingereicht, und die Steuer wird gleichzeitig mit der Erklärung gezahlt.

Wo wird die Grunderwerbsteuer gezahlt? Bei der zuständigen Steuerbehörde der Gemeinde, in der die Immobilie liegt, zum Beispiel in Podgorica, Budva oder Bar.

Zahlt man für eine neue Wohnung Grunderwerbsteuer? Nein, wenn sie vom Bauträger gekauft wird und auf den Umsatz Mehrwertsteuer anfällt. Dann gibt es keine Grunderwerbsteuer, und die Mehrwertsteuer ist im Preis enthalten.

Wurde die Grunderwerbsteuer 2026 gesenkt? Die Sätze blieben unverändert. Seit dem 1. April 2026 ist Bauland mit Mehrwertsteuer von der Grunderwerbsteuer ausgenommen, und seit dem 10. September 2026 nennen die Familienbefreiungen ausdrücklich auch gleichgeschlechtliche Lebenspartner, die nach dem Lebenspartnerschaftsgesetz schon vorher befreit waren.