Податок на передачу нерухомості в Чорногорії 2026: хто сплачує, скільки й до якого строку

Який податок на передачу нерухомості в Чорногорії? 3% до 150 000 євро податкової бази, далі 5% на частину до 500 000 і 6% понад це.

Податок на передачу нерухомості в Чорногорії місцевий. Його сплачують громаді, на території якої розташований об'єкт, а надходження розподіляються між бюджетом громади та Вирівнювальним фондом у співвідношенні 80:20. Тому покупець має справу з податковою службою Подгориці, Будви чи Бара, а не із загальнонаціональною. Тут податок пояснено так, як його встановлює закон, із прикладами розрахунку.

Джерелом усього, що нижче, є Закон про податок на передачу нерухомості (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, «Službeni list CG» 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 і 132/26). Fijaka є майданчиком оголошень і юридичних консультацій не надає.

Хто сплачує

Податок сплачує набувач, тобто покупець, а не продавець. При обміні сплачує кожна сторона, при набутті у спільну часткову власність кожен набувач пропорційно своїй частці. При спадкуванні й даруванні платником є спадкоємець або обдаровуваний. Громадяни Чорногорії та іноземці сплачують податок на однакових умовах.

Скільки: ставки й приклади

З 1 січня 2024 року ставки прогресивні:

Як це виглядає на конкретних сумах (наш розрахунок):

Підвищені ставки застосовуються лише до частини бази понад поріг, тож уся ціна ніколи не оподатковується за максимальною ставкою.

Що таке податкова база

База це ринкова вартість нерухомості на момент набуття, визначена за документом про набуття, тобто за договором. Якщо ціна в договорі нижча за ринкову або не вказана, місцевий податковий орган оцінює ринкову вартість за порівняльними даними про схожі об'єкти в тому самому районі. Якщо таких даних немає, оцінку проводить ліцензований оцінювач, якого призначає податковий орган. Тому нижча ціна в договорі не означає нижчого податку.

До якого строку: 15 днів

Податкове зобов'язання виникає в день укладення договору. При купівлі квартири, яку ще тільки збудують, воно виникає під час передачі, тобто при набутті володіння.

Покупець зобов'язаний розрахувати податок у податковій декларації й подати її до компетентного податкового органу протягом 15 днів від виникнення зобов'язання разом із договором та сплатити податок одночасно з поданням декларації. Нотаріуси окремо зобов'язані надіслати договір до податкового органу громади, де розташований об'єкт. Для фізичної особи, яка не подала декларацію або не сплатила вчасно, закон передбачає штраф від 100 до 1 000 євро.

Коли податок не сплачується

• Новобудова від забудовника. Набуття нового об'єкта, що оподатковується ПДВ, не вважається передачею за цим законом; ПДВ включено в ціну.
• Земля під забудову з ПДВ, з 1 квітня 2026 року. Зміною, опублікованою в «Službeni list CG» 33/26, до того самого правила додано й землю під забудову. Це діє лише тоді, коли передача оподатковується ПДВ; при продажу між фізичними особами податок на передачу й далі сплачується.
• Перше житло. Повнолітні громадяни Чорногорії з місцем проживання в Чорногорії, які вперше купують квартиру чи будинок і не мають іншого житла, не сплачують податок за площу до 20 м² на члена домогосподарства. За решту площі податок сплачується. На іноземців це звільнення не поширюється.
• Спадкування й дарування в найближчому колі. Спадкоємець першої черги, подружжя, одностатевий партнер за зареєстрованим партнерством і батьки спадкодавця; при даруванні обдаровуваний першої черги та чоловік, дружина або партнер дарувальника.
• Поділ спільного майна при розлученні або припиненні одностатевого партнерства.

Одностатеві партнери звільнені від податку ще з 2020 року за статтею 67 Закону про одностатеве життєве партнерство (Офіційний вісник Чорногорії 67/2020): у разі передання між партнерами під час партнерства, успадкування від партнера, з яким вони жили до його смерті, і за частку, поступлену в спадковому провадженні. Зміною, опублікованою в «Službeni list CG» 132/26, чинною з 10 вересня 2026 року, одностатевих партнерів прямо вписано в ці звільнення, а партнера враховують і як члена домогосподарства при звільненні для першого житла.

А продавець?

Продавець податку на передачу не сплачує, але сплачує 15% податку на приріст капіталу з різниці між ціною продажу й купівлі, якщо об'єкт не був його єдиним основним житлом. Приклад: квартира, куплена за 120 000 і продана за 180 000 євро, дає прибуток 60 000 і податок 9 000 євро. Тому договір купівлі важливий і через багато років після угоди.

Якщо ви продаєте, ціну краще ставити, розуміючи, скільки податку сплатить покупець; як перевірити ціну, ми пояснили у статті оцінка нерухомості в Чорногорії, а сам продаж у статті як швидко продати будинок у Чорногорії. Оголошення про нерухомість на Fijaka публікується безкоштовно.

Часті запитання

Хто сплачує податок на передачу, покупець чи продавець? Покупець. Продавець сплачує податок на приріст капіталу, якщо отримує прибуток.

У який строк сплачується податок на передачу? Декларацію подають протягом 15 днів після укладення договору, податок сплачують одночасно з нею.

Куди сплачується податок на передачу нерухомості? До компетентного податкового органу громади, де розташований об'єкт, наприклад у Подгориці, Будві чи Барі.

Чи сплачується податок на передачу за нову квартиру? Ні, якщо її купують у забудовника й передача оподатковується ПДВ. Тоді податку на передачу немає, а ПДВ включено в ціну.

Чи знизили податок на передачу у 2026 році? Ставки не змінювалися. З 1 квітня 2026 року землю під забудову, що оподатковується ПДВ, виключено з податку на передачу, а з 10 вересня 2026 року сімейні звільнення прямо називають і одностатевих партнерів, звільнених і раніше за Законом про життєве партнерство.