ضريبة نقل ملكية العقار في الجبل الأسود 2026: من يدفع وكم ومتى

كم ضريبة نقل ملكية العقار في الجبل الأسود؟ 3% حتى 150,000 يورو من الوعاء الضريبي، ثم 5% على الجزء حتى 500,000، و6% فوق ذلك.

ضريبة نقل ملكية العقار في الجبل الأسود ضريبة محلية. تُدفع للبلدية التي يقع العقار في نطاقها، وتُقسم إيراداتها بين ميزانية البلدية وصندوق المعادلة بنسبة 80:20. لذلك يتعامل المشتري مع مصلحة الضرائب في بودغوريتسا أو بودفا أو بار، لا مع جهة وطنية. يشرح هذا المقال الضريبة كما ينص عليها القانون، مع أمثلة حساب.

مصدر كل ما يلي هو قانون ضريبة نقل ملكية العقارات (Zakon o porezu na promet nepokretnosti، "Službeni list CG" الأعداد 36/13 و3/23 و28/23 و33/26 و132/26). Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية.

من يدفع

يدفع الضريبة المكتسِب، أي المشتري، لا البائع. في المقايضة يدفع كل طرف، وفي التملك على الشيوع يدفع كل مكتسِب بقدر حصته. وفي الميراث والهبة يكون المكلف هو الوارث أو الموهوب له. ويدفع المواطنون والأجانب الضريبة بالشروط نفسها.

كم: النسب والأمثلة

منذ 1 يناير 2024 أصبحت النسب تصاعدية:

وهكذا تبدو على مبالغ محددة (من حسابنا):

النسب الأعلى لا تنطبق إلا على جزء الوعاء الذي يتجاوز كل حد، فلا يُفرض على السعر كله أعلى نسبة أبداً.

ما هو الوعاء الضريبي

الوعاء هو القيمة السوقية للعقار وقت التملك، وتُحدد بناءً على مستند التملك، أي العقد. إذا كان السعر في العقد أقل من القيمة السوقية أو لم يُذكر، تقدّر الإدارة الضريبية المحلية القيمة السوقية بالاستناد إلى بيانات مقارنة لعقارات مماثلة في المنطقة نفسها. وإن لم تتوفر هذه البيانات، يجري التقدير خبير مرخّص تعيّنه الإدارة الضريبية. لذلك لا يعني السعر الأقل في العقد ضريبة أقل.

متى: مهلة 15 يوماً

ينشأ الالتزام الضريبي يوم إبرام العقد. وعند شراء شقة لم تُبنَ بعد، ينشأ عند التسليم، أي عند وضع اليد.

على المشتري أن يحسب الضريبة في إقرار ضريبي ويقدمه إلى الإدارة الضريبية المختصة خلال 15 يوماً من نشوء الالتزام مرفقاً بالعقد، وأن يدفع الضريبة في وقت تقديم الإقرار نفسه. ويلتزم الكتّاب العدل كذلك بإرسال العقد إلى الإدارة الضريبية في البلدية التي يقع فيها العقار. ويفرض القانون على الشخص الطبيعي الذي لا يقدّم الإقرار أو لا يدفع في الموعد غرامة من 100 إلى 1,000 يورو.

متى لا تُدفع الضريبة

• البناء الجديد من المطوّر. لا يُعد تملك مبنى جديد خاضع لضريبة القيمة المضافة نقلاً للملكية بمفهوم هذا القانون، فالضريبة المضافة داخلة في السعر.
• أرض البناء الخاضعة لضريبة القيمة المضافة، من 1 أبريل 2026. بتعديل منشور في "Službeni list CG" العدد 33/26 أُضيفت أرض البناء إلى القاعدة نفسها. ويسري ذلك فقط حين يخضع النقل لضريبة القيمة المضافة؛ أما في البيع بين أشخاص طبيعيين فتظل ضريبة النقل واجبة.
• المسكن الأول. مواطنو الجبل الأسود البالغون المقيمون فيه، الذين يشترون شقة أو منزلاً لأول مرة ولا يملكون غيره، لا يدفعون الضريبة عن المساحة حتى 20 م² لكل فرد من أفراد الأسرة، ويدفعونها عن بقية المساحة. ولا يسري هذا الإعفاء على الأجانب.
• الميراث والهبة داخل الأسرة القريبة. الوارث من الدرجة الأولى والزوج والشريك المسجل من الجنس نفسه ووالدا المتوفى؛ وفي الهبة الموهوب له من الدرجة الأولى وزوج الواهب أو شريكه.
• قسمة الأموال المشتركة عند الطلاق أو عند انتهاء الشراكة المسجلة بين شخصين من الجنس نفسه.

شركاء الحياة من الجنس نفسه معفون من الضريبة منذ 2020 بموجب المادة 67 من قانون شراكة الحياة بين الأشخاص من الجنس نفسه (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 67/2020): في النقل بين الشريكين أثناء الشراكة، وفي الإرث من الشريك الذي عاشا معاً حتى وفاته، وفي الحصة المتنازل عنها في إجراءات التركة. بتعديل منشور في "Službeni list CG" العدد 132/26، نافذ منذ 10 سبتمبر 2026، أُدرج الشركاء المسجلون من الجنس نفسه صراحةً في هذه الإعفاءات، ويُحسب الشريك أيضاً فرداً من الأسرة في إعفاء المسكن الأول.

وماذا عن البائع؟

لا يدفع البائع ضريبة نقل الملكية، لكنه يدفع ضريبة أرباح رأسمالية بنسبة 15% على الفرق بين سعر البيع وسعر الشراء، ما لم يكن العقار مسكنه الوحيد والرئيسي. مثال: شقة اشتُريت بـ 120,000 وبيعت بـ 180,000 يورو تعطي ربحاً قدره 60,000 وضريبة قدرها 9,000 يورو. لذلك يبقى عقد الشراء مهماً حتى بعد سنوات من الشراء.

إن كنت تبيع، فمن الأفضل أن تحدد السعر وأنت تعرف كم سيدفع المشتري من ضريبة؛ شرحنا كيف يُتحقق من السعر في مقال تقييم العقار في الجبل الأسود، والبيع نفسه في مقال بيع منزل في الجبل الأسود. ويمكنك نشر إعلان العقار على Fijaka مجاناً.

أسئلة شائعة

من يدفع ضريبة نقل الملكية، المشتري أم البائع؟ المشتري. ويدفع البائع ضريبة الأرباح الرأسمالية إذا حقق ربحاً.

في أي مهلة تُدفع ضريبة نقل الملكية؟ يُقدَّم الإقرار خلال 15 يوماً من إبرام العقد، وتُدفع الضريبة مع تقديمه.

أين تُدفع ضريبة نقل ملكية العقار؟ للإدارة الضريبية المختصة في البلدية التي يقع العقار في نطاقها، مثل بودغوريتسا أو بودفا أو بار.

هل تُدفع ضريبة نقل الملكية على شقة جديدة؟ لا، إذا اشتُريت من المطوّر وكان النقل خاضعاً لضريبة القيمة المضافة. حينها لا توجد ضريبة نقل، والضريبة المضافة داخلة في السعر.

هل خُفّضت ضريبة نقل الملكية في 2026؟ لم تتغير النسب. منذ 1 أبريل 2026 استُثنيت أرض البناء الخاضعة لضريبة القيمة المضافة من ضريبة النقل، ومنذ 10 سبتمبر 2026 تذكر الإعفاءات العائلية صراحةً الشركاء المسجلين من الجنس نفسه، المعفين من قبل بموجب قانون شراكة الحياة.