Podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Czarnogórze 2026: kto płaci, ile i do kiedy

Ile wynosi podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Czarnogórze i kto go płaci? Płaci kupujący: 3% do 150 000 € podstawy opodatkowania, 5% od nadwyżki do 500 000 € i 6% powyżej, więc przy podstawie 200 000 € podatek wynosi 7 000 €. Podstawą jest wartość rynkowa, a deklarację składa się i podatek płaci w ciągu 15 dni od zawarcia umowy, w gminie, w której leży nieruchomość.

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Czarnogórze jest podatkiem lokalnym. Płaci się go gminie, na której terenie leży nieruchomość, a wpływy dzielone są między budżet gminy i Fundusz Wyrównawczy w proporcji 80:20. Dlatego kupujący mają do czynienia z urzędem skarbowym w Podgoricy, Budvie czy Barze, a nie z urzędem krajowym. Ten poradnik wyjaśnia podatek tak, jak określa go ustawa, z przykładami.

Źródłem wszystkiego, co poniżej, jest ustawa o podatku od przeniesienia własności nieruchomości (Zakon o porezu na promet nepokretnosti, Dziennik Urzędowy Czarnogóry 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 i 132/26). Fijaka jest platformą ogłoszeniową i nie udziela porad prawnych.

Kto płaci

Podatek płaci nabywca, czyli kupujący, a nie sprzedający. Przy zamianie płaci każda ze stron; jeśli nieruchomość nabywa się we współwłasności, każdy nabywca płaci proporcjonalnie do swojego udziału. Przy spadku i darowiźnie podatnikiem jest spadkobierca albo obdarowany. Osoby z Czarnogóry i z zagranicy płacą podatek na tych samych zasadach.

Ile: stawki i przykłady

Od 1 stycznia 2024 roku stawki są progresywne:

Jak to wygląda przy konkretnych kwotach (nasze wyliczenie):

Wyższe stawki dotyczą tylko części podstawy powyżej danego progu, więc cała cena nigdy nie jest opodatkowana najwyższą stawką.

Czym jest podstawa opodatkowania

Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości w chwili nabycia, ustalana na podstawie dokumentu nabycia, czyli umowy. Jeśli cena w umowie jest niższa od wartości rynkowej albo nie została podana, lokalny organ podatkowy ustala wartość rynkową w drodze oszacowania, korzystając z porównywalnych danych o podobnych nieruchomościach w tej samej okolicy. Jeśli takich danych nie ma, oszacowania dokonuje licencjonowany rzeczoznawca wyznaczony przez organ podatkowy. Niższa cena w umowie nie oznacza więc niższego podatku.

Do kiedy: termin 15 dni

Obowiązek podatkowy powstaje w dniu zawarcia umowy. Przy zakupie mieszkania, które dopiero ma zostać zbudowane, powstaje z chwilą wydania lokalu, czyli objęcia go w posiadanie.

Kupujący musi obliczyć podatek w deklaracji podatkowej i złożyć ją we właściwym organie podatkowym w ciągu 15 dni od powstania obowiązku, razem z umową, i zapłacić podatek w tym samym czasie, w którym składa deklarację. Notariusze mają osobny obowiązek przesłania umowy do organu podatkowego gminy, w której leży nieruchomość. Dla osoby fizycznej, która nie złoży deklaracji albo nie zapłaci w terminie, ustawa przewiduje grzywnę od 100 do 1 000 €.

Kiedy podatku się nie płaci

• Nowe budownictwo od dewelopera. Nabycie nowo wybudowanej nieruchomości, od której nalicza się VAT, nie jest przeniesieniem własności w rozumieniu tej ustawy; VAT jest wliczony w cenę.
• Grunt budowlany objęty VAT, od 1 kwietnia 2026. Zmiana opublikowana w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 33/26 objęła tą samą zasadą grunt budowlany. Dotyczy to tylko przypadków, gdy przeniesienie podlega VAT; przy sprzedaży między osobami fizycznymi podatek od przeniesienia własności nadal się płaci.
• Pierwsze mieszkanie. Pełnoletni obywatele Czarnogóry mieszkający w Czarnogórze, którzy kupują mieszkanie lub dom po raz pierwszy i nie mają innego lokum, nie płacą podatku od powierzchni do 20 m² na każdego członka gospodarstwa domowego. Od pozostałej powierzchni podatek się płaci. To zwolnienie nie dotyczy cudzoziemców.
• Spadki i darowizny w najbliższej rodzinie. Spadkobierca pierwszego stopnia, małżonek, partner w związku partnerskim osób tej samej płci i rodzice zmarłego; przy darowiznach obdarowany pierwszego stopnia oraz małżonek lub partner darczyńcy.
• Podział majątku wspólnego przy rozwodzie albo przy ustaniu związku partnerskiego osób tej samej płci.

Partnerzy w związku partnerskim osób tej samej płci są zwolnieni z podatku od przeniesienia własności od 2020 roku na podstawie art. 67 ustawy o związku partnerskim osób tej samej płci (Dziennik Urzędowy Czarnogóry 67/2020): przy przeniesieniach między partnerami w trakcie związku, przy dziedziczeniu po partnerze, z którym żyło się do jego śmierci, i przy udziale przyznanym w postępowaniu spadkowym. Zmiana opublikowana w Dzienniku Urzędowym Czarnogóry 132/26, obowiązująca od 10 września 2026, wpisała partnerów tej samej płci wprost do tych zwolnień, a partner liczy się też jako członek gospodarstwa domowego przy zwolnieniu dla pierwszego mieszkania. Notatka RoNa Legal o zmianie 132/2026 omawia ją artykuł po artykule.

A sprzedający?

Sprzedający nie płaci podatku od przeniesienia własności, ale płaci 15% podatku od zysku kapitałowego od różnicy między ceną sprzedaży a ceną zakupu, chyba że nieruchomość była jego jedynym i głównym miejscem zamieszkania. Przykład: mieszkanie kupione za 120 000 € i sprzedane za 180 000 € daje zysk 60 000 € i podatek 9 000 €. Dlatego umowa kupna ma znaczenie jeszcze wiele lat po zakupie.

Jeśli sprzedajesz, warto ustalać cenę ze świadomością, ile podatku zapłaci kupujący; jak sprawdzić cenę, wyjaśniamy w artykule wycena nieruchomości w Czarnogórze, a samą sprzedaż w tekście jak szybko sprzedać dom w Czarnogórze. Ogłoszenie nieruchomości w serwisie Fijaka dodasz za darmo.

Najczęściej zadawane pytania

Ile wynosi podatek od przeniesienia własności nieruchomości w Czarnogórze? 3% do 150 000 € podstawy opodatkowania, potem 5% od części do 500 000 € i 6% powyżej.

Kto płaci podatek od przeniesienia własności, kupujący czy sprzedający? Kupujący. Sprzedający płaci podatek od zysku kapitałowego, jeśli osiąga zysk.

Kiedy trzeba zapłacić podatek od przeniesienia własności? Deklarację składa się w ciągu 15 dni od zawarcia umowy, a podatek płaci się jednocześnie ze złożeniem deklaracji.

Gdzie płaci się podatek od przeniesienia własności? We właściwym organie podatkowym gminy, w której leży nieruchomość, na przykład w Podgoricy, Budvie albo Barze.

Czy od nowego mieszkania płaci się podatek od przeniesienia własności? Nie, jeśli kupujesz je od dewelopera, a przeniesienie podlega VAT. Wtedy nie ma podatku od przeniesienia własności, a VAT jest wliczony w cenę.

Czy w 2026 roku podatek od przeniesienia własności obniżono? Stawki się nie zmieniły. Od 1 kwietnia 2026 grunt budowlany objęty VAT wyłączono z podatku od przeniesienia własności, a od 10 września 2026 zwolnienia rodzinne wprost wymieniają partnerów w związkach osób tej samej płci, którzy byli już zwolnieni na podstawie ustawy o związku partnerskim osób tej samej płci.