Karadağ Tapu Devir Vergisi 2026: Kim Öder, Ne Kadar, Ne Zamana Kadar

Karadağ'da tapu devir vergisi ne kadar? Matrahın 150.000 euroya kadar olan kısmına %3, 500.000 euroya kadar olan kısmına %5, üstüne %6.

Karadağ'da ev alan birinin en çok şaştığı şeylerden biri, devir vergisinin devlete değil belediyeye ödenmesi. Vergi yerel: taşınmazın bulunduğu belediyeye ödeniyor, gelir de belediye bütçesi ile Eşitleme Fonu (Egalizacioni fond) arasında 80:20 oranında paylaşılıyor. Bu yazı vergiyi kanunun yazdığı şekliyle, hesap örnekleriyle anlatıyor.

Aşağıdaki her şeyin kaynağı Zakon o porezu na promet nepokretnosti, yani taşınmaz devir vergisi kanunu ("Službeni list CG" 36/13, 3/23, 28/23, 33/26 ve 132/26). Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez.

Kim öder

Vergiyi edinen, yani alıcı öder, satıcı değil. Takasta her taraf öder, paylı mülkiyette her edinen kendi payı oranında. Miras ve bağışta mükellef mirasçı ya da bağış alan kişidir. Karadağ vatandaşları ve yabancılar vergiyi aynı koşullarla öder.

Ne kadar: oranlar ve örnekler

1 Ocak 2024'ten bu yana oranlar kademeli:

Somut tutarlarda nasıl göründüğü (bizim hesabımız):

Yüksek oranlar yalnızca matrahın eşiği aşan kısmına uygulanıyor; toplam fiyat hiçbir zaman en yüksek oranla vergilendirilmiyor.

Matrah nedir

Matrah, taşınmazın edinildiği andaki piyasa değeri; edinme belgesine, yani sözleşmeye göre belirleniyor. Sözleşmedeki fiyat piyasa değerinden düşükse ya da hiç yazılmamışsa yerel vergi idaresi piyasa değerini takdir ediyor; bunun için aynı bölgedeki benzer taşınmazların karşılaştırma verilerine bakıyor. Böyle veri yoksa takdiri, vergi idaresinin belirlediği lisanslı bir değerleme uzmanı yapıyor. Yani sözleşmeye düşük fiyat yazmak daha az vergi anlamına gelmiyor.

Ne zamana kadar: 15 günlük süre

Vergi borcu sözleşmenin imzalandığı gün doğuyor. Henüz inşa edilecek bir daire alınıyorsa teslimle, yani zilyetliğe geçişle doğuyor.

Alıcı vergiyi beyannamede hesaplayıp beyannameyi sözleşmeyle birlikte yetkili vergi idaresine borcun doğduğu günden itibaren 15 gün içinde vermek ve vergiyi beyannameyle aynı anda ödemek zorunda. Noterler ayrıca sözleşmeyi taşınmazın bulunduğu belediyenin vergi idaresine iletmekle yükümlü. Beyannameyi vermeyen ya da zamanında ödemeyen gerçek kişi için kanun 100 ile 1.000 euro arasında para cezası öngörüyor.

Vergi ne zaman ödenmez

• Müteahhitten yeni yapı. KDV'ye tabi yeni inşa edilmiş bir yapının edinimi bu kanun anlamında devir sayılmıyor; fiyatın içinde KDV var.
• 1 Nisan 2026'dan itibaren KDV'ye tabi imar arsası. "Službeni list CG" 33/26 ile yapılan değişiklikle imar arsası da aynı kurala eklendi. Yalnızca devir KDV'ye tabiyse geçerli; iki gerçek kişi arasındaki satışta devir vergisi ödenmeye devam ediyor.
• Konut ihtiyacı için ilk daire. Karadağ'da ikamet eden reşit Karadağ vatandaşları ilk kez daire ya da ev alıyorsa ve başka konutları yoksa, hane üyesi başına 20 m²'ye kadar olan alan için vergi ödemiyor. Kalan alan için vergi ödeniyor. Bu muafiyet yabancılara uygulanmıyor.
• Yakın ailede miras ve bağış. Birinci derece mirasçı, eş, aynı cinsiyetten yaşam ortağı ve murisin ana babası; bağışta birinci derece bağış alan ile bağışlayanın eşi ya da yaşam ortağı.
• Ortak malın paylaşımı, boşanmada ya da aynı cinsiyetten yaşam ortaklığının sona ermesinde.

Aynı cinsiyetten yaşam ortakları, Aynı Cinsiyetten Yaşam Ortaklığı Kanunu'nun 67. maddesi (Karadağ Resmî Gazetesi 67/2020) uyarınca 2020'den beri devir vergisinden muaf: ortaklık süresince ortaklar arasındaki devirde, ölümüne kadar birlikte yaşadığı ortaktan mirasta ve tereke sürecinde devredilen payda. "Službeni list CG" 132/26 ile yapılan ve 10 Eylül 2026'da yürürlüğe giren değişiklikle yaşam ortakları bu muafiyetlere açıkça yazıldı; yaşam ortağı ilk konut muafiyetinde hane üyesi olarak da sayılıyor. Değişikliğin ayrıntıları RoNa Legal'in 132/2026 yazısında.

Ya satıcı?

Satıcı devir vergisi ödemiyor, ama satış ve alış fiyatı arasındaki farktan %15 değer artış vergisi ödüyor; taşınmaz tek ve asıl ikametgâhıysa bu vergi yok. Örnek: 120.000 euroya alınıp 180.000 euroya satılan bir daire 60.000 euro kazanç, 9.000 euro vergi demek. Alış sözleşmesi bu yüzden alımdan yıllar sonra da önemli.

Satıyorsanız, fiyatı alıcının ne kadar vergi ödeyeceğini bilerek koymak iyi olur; fiyatın nasıl kontrol edileceğini Karadağ'da ev değeri nasıl hesaplanır yazısında, satış sürecini de Karadağ'da ev nasıl hızlı satılır yazısında anlattık. Fijaka'da emlak ilanını ücretsiz yayınlayabilirsiniz.

Sık sorulan sorular

Devir vergisini alıcı mı öder, satıcı mı? Alıcı. Satıcı kâr ederse değer artış vergisi öder.

Devir vergisi hangi süre içinde ödenir? Beyanname sözleşmenin imzalanmasından itibaren 15 gün içinde verilir, vergi beyannameyle aynı anda ödenir.

Devir vergisi nereye ödenir? Taşınmazın bulunduğu belediyenin yetkili vergi idaresine; örneğin Podgorica, Budva ya da Bar'da.

Yeni dairede devir vergisi ödenir mi? Müteahhitten alınıyor ve devir KDV'ye tabiyse hayır. O zaman devir vergisi yok, KDV fiyatın içinde.

2026'da devir vergisi düştü mü? Oranlar değişmedi. 1 Nisan 2026'dan itibaren KDV'ye tabi imar arsası devir vergisinden çıkarıldı, 10 Eylül 2026'dan itibaren de aile muafiyetleri, Yaşam Ortaklığı Kanunu'na göre zaten muaf olan aynı cinsiyetten yaşam ortaklarını açıkça sayıyor.