Tivat Ev Fiyatları 2026: Şehir Yakası ve Luštica Yakası, İlan İlan m² Fiyatı ve Kotor'a Mesafe

"Tivat'ta satılık daire" diye ilan edilen evler iki ayrı yerde duruyor. 16 Ekim 2026'da Fijaka'da Tivat belediyesi sınırları içinde 16 emlak ilanı vardı. Dokuzu şehir yakasında, sahil ile Mrčevac ve havalimanı arasında; altısı körfezin karşı kıyısında, Luštica yarımadasındaki Krašići, Gošići ve Đuraševići'de. Birinin konumunu doğrulayamadık. Krašići ve Gošići şehre kuş uçuşu 4 ila 5 km uzakta, yolla 15 km'den fazla. Fiyatlar da bu ayrımı izliyor: şehir yakasında daireler m² başına medyan 4.571 € isterken karşı kıyıda fiyatı belli iki daire 2.500 € ve 2.583 € istiyordu.

Bu yazıda ilanları iki yakaya ayırıyor, her yakanın ne sunduğunu ve Kotor'a, Budva'ya, havalimanına ne kadar uzak olduğunu gösteriyor, rakamları tek resmî fiyat serisiyle karşılaştırıyoruz. İlan verisi bizim; Fijaka bir ilan sitesidir, ekspertiz yapmaz.

Ne aranıyor

Google'ın Türkçe arama önerilerine 16 Ekim 2026'da baktık. "tivat satılık" yazınca daire, ev, arsa, villa ve karadağ tivat satılık ev geliyor; "tivat ev fiyatları" yazınca karadağ tivat ev fiyatları ve tivat ev kiraları. "karadağ tivat" ise yaşamla ilgili sorularla tamamlanıyor: nasıl bir yer, tivat mı podgorica mı, tivat kotor arası kaç km. "tivat mı budva mı" yazanlara Google tivat mı kotor mu öneriyor. Arama hacmi kamuya açık değil, bu yüzden rakam vermiyoruz.

Arayanın aklındaki Tivat çoğu zaman Porto Montenegro marinası. Fijaka'daki 16 ilanın hiçbiri Porto Montenegro ya da Luštica Bay sitelerinin içinde değil; dört ilan Porto Montenegro'yu yalnızca mesafe ya da manzara olarak anıyor. Satışta olan, bu iki adın çevresindeki sıradan pazar.

Bir belediye, iki yaka

MONSTAT'ın 2023 sayımı yerleşim yeri tablosu belediyede insanların gerçekte nerede yaşadığını gösteriyor:

Krašići'deki bir daire, kayıtlı nüfusu 159 olan bir köyde. Bu, karşı kıyının ağırlıkla yazlık evlerden oluştuğunu söylüyor; kışın orada yaşamayı düşünen biri için önemli bir bilgi.

Aynı tablo ilanların bulanıklaştırdığı bir adresi de netleştiriyor: Gošići Tivat belediyesindedir. Oradaki iki daire Fijaka'da "Kotor, Gošići" diye ilan ediliyor; biz onları Tivat'a saydık ve Kotor ev fiyatları yazımızdaki rakamlara katmadık. Belediye adres satırından fazlasını belirler: yıllık emlak vergisinin oranını yasal aralık içinde mülkün bulunduğu belediye seçer ve tahakkuku o yapar. Yeri ilandan değil, tapu kaydından (list nepokretnosti) kontrol edin.

İki yakada neler satılıyor

Sayılar 16 Ekim 2026'da Fijaka'da yayındaki ilanlardır, emlakın bütün türleri dahil. "Fiyatı ve m²'si belli daire", ilanında hem fiyat hem alan yazan satılık daire ve stüdyolardır; m² fiyatı istenen fiyatın ilandaki alana bölünmesiyle hesaplandı.

Yedi daire de iki daire de bir örneklem değildir; iki satırı ortalama değil veri noktası olarak okuyun. Tablonun gösterdiği şey pazarın biçimi.

Şehir yakası küçük ve yeni. Buradaki dokuz ilanın hepsi yeni yapı olarak işaretli. Fiyatı belli medyan daire 40 m² ve 210.000 €; yedi dairenin dördü 40 m² ya da daha küçük: 24, 30, 35 ve 40 m². Şehir yakasının m² başına pahalı, toplamda orta görünmesinin sebebi bu. En ucuzu Mrčevac'ta 24 m²'lik bir stüdyo, 109.000 €; m² başına en pahalısı Kalimanj'da 40 m²'lik tek yatak odalı bir daire, 210.000 €. Üç yatak odalı, 100 m²'lik sıra ev 348.000 € istiyor. İki tek yatak odalı dairenin birlikte 499.900 €'ya satıldığı ilanı m² hesabına katmadık, çünkü ilandaki 65 m²'nin tek daireye mi iki daireye mi ait olduğu belli değil.

Karşı kıyıda aynı paraya daha çok alan. Gošići'deki iki daire, 63 m² için 157.500 € ve 77 m² için 198.900 €, havuz kullanımı olan yeni bir sitede. Krašići'de denize sıfır villa 200 m² ve özel havuz için 590.000 € istiyor. Đuraševići'deki 795 m²'lik imarlı arsa 250.000 €, yani arsa m² başına yaklaşık 314 €; ilana göre üzerinde 480 m²'ye kadar yapı alanına izin veriliyor. Krašići'deki iki stüdyo aynı harita pininde ve neredeyse aynı ilan metniyle duruyor; ikisi de çatı katında, ayrı girişli iki ayrı birim. İkisinde de fiyat yazmıyor, satıcıya mesajla soruluyor.

Bir haftada bir ilan kalktı. 10 Ekim'deki İngilizce sayımımızda Tivat'ta 17 ilan vardı. Krašići'de 39 m² için 120.000 € isteyen eski yapı bir stüdyo bugün artık ilanlarda yok; bu yüzden karşı kıyıda fiyatı belli yalnız iki daire kaldı. Şehir yakasının medyanı aynı çıktı.

Yerleştiremediğimiz bir ilan. Tivat altında "Luštica yarımadası" diye ilan edilen 119 m²'lik dubleks 496.000 € istiyor; harita pini ise Luštica'nın Herceg Novi belediyesine ait kısmında. Pin yaklaşık olabilir, bu yüzden ayrı satırda gösterdik ve iki yakanın hesabına da katmadık.

Tivat Kotor arası kaç km: yakaya göre değişiyor

Her bölgedeki ilan piminden dört noktaya OpenStreetMap yol verisiyle (OSRM) araç mesafesini ölçtük. Süreler trafiksiz tahmindir; yazın sahil yolunda gerçek süre daha uzun olur. İlan pinleri semt düzeyinde konduğu için rakamları yaklaşık okuyun.

Şehir yakasından Kotor Eski Şehir'e yaklaşık 10 ila 12 km, yaklaşık çeyrek saat. Karşı kıyıda tablo ters dönüyor: Gošići ve Krašići'den Kotor Eski Şehir'e gitmek, Tivat'taki Porto Montenegro'ya gitmekten daha kısa. Luštica'dan gelen yol körfezi dolanıp havalimanı yakınında ana yola çıkıyor; Kotor oradan Tivat şehir merkezinden daha yakın. Krašići'den Porto Montenegro kuş uçuşu 4 km, ama karşıya geçmek için yolla 15 km gidiliyor. Uçuşlar, havalimanı otoparkı ve transfer seçenekleri Podgorica mı Tivat mı yazımızda.

Türk ziyaretçi Tivat'ta daha uzun kalıyor

Tivat, Türk ziyaretçinin en çok gittiği yer değil. MONSTAT'ın 2025 toplam konaklama verisine göre Türkiye'den gelen 134.266 turistin yalnız 6.705'i, yani yaklaşık yüzde 5'i Tivat'ta konakladı. Ama kalanlar uzun kalıyor:

Geliş başına gece sayısını ham rakamlardan biz hesapladık. Türkiye'den gelenlerin yüzde 5'i Tivat'ta konaklıyor ama Türk gecelemelerinin yaklaşık yüzde 12'si orada. Tivat'ta bütün turistlerin ortalaması da 8,6 gece; Tivat kısa şehir turundan çok uzun kalışın yeri. Tivat'ta 2023 sayımında yaşayan Türk vatandaşlarının sayısını ve şehirde hangi ustaları bulabileceğinizi Glatko'nun Tivat'ta yaşam rehberi anlatıyor.

Resmî rakam ve komşularla karşılaştırma

Resmî rakam MONSTAT'ın 20 Ağustos 2026'da yayımladığı 2026 ikinci çeyrek yeni yapı fiyatları bülteninden geliyor ve Tivat için ayrı bir rakam vermiyor; altı kıyı belediyesi tek ortalamayı paylaşıyor. Bu seriyi çeyrek çeyrek yeni yapı fiyatları raporumuzda izliyoruz. İstenen fiyat hemen her yerde satış fiyatının üstünde durur; 2.838 € ile Fijaka medyanları arasındaki fark bir "pahalılık ölçüsü" değildir.

Kendi tarafımız için iki uyarı. 16 ilanın 14'ü tek bir emlak ofisinin portföyünden geliyor, yani pazarı olduğu kadar o ofisin stokunu da yansıtıyor. Ve yedi dairede tek bir yeni ilan medyanı oynatır. "Tivat mı Kotor mu" sorusuna bu tablonun cevabı şu: aynı gün istenen fiyatlarda Tivat'ın şehir yakası Kotor'dan ve Budva'dan pahalı, karşı kıyısı ise fiyatı belli iki dairesiyle ikisinden de ucuz.

İlanlar ne vaat ediyor, ne sormalı

• Otopark. Şehir yakasındaki dokuz ilanın dokuzu da otopark ya da garajdan söz ediyor. Sekizi fiyata dahil ediyor, biri ayrıca 25.000 € istiyor. Yerin tapuda ayrı bir birim mi yoksa ortak alanda kullanım hakkı mı olduğunu sorun; ikisi sahiplik ve yeniden satış açısından aynı şey değil. Farkı Karadağ'da garaj ve otopark yeri satın almak yazımız anlatıyor.
• "Tapu devir vergisi yok." Yeni bir stüdyonun ilanı devir vergisi olmadığını söylüyor. Müteahhitten ilk satış normalde böyle işler: KDV fiyatın içindedir, devir vergisi ikinci el satışlarda ödenir. Hangisinin geçerli olduğunu satıcıdan yazılı isteyin; ayrımı tapu devir vergisi rehberimiz açıklıyor.
• Kira geliri. Beş ilan daireyi kira geliriyle satıyor: üçü kiralama yatırımı diyor, biri Airbnb'yi adıyla anıyor; Gošići'deki ikisi sitenin Booking.com puanını (9,5) ve aylık 130 € yönetim ücretini yazıyor. Bir getiri hesabına güvenmeden önce yönetim maliyetini fiyatlayın: Glatko'nun Karadağ'da daire yönetimi ücretleri yazısı Tivat'taki bir ajansın komisyonunu da içeriyor. Kira gelirinin vergisi Karadağ'da ev kiraya vermek yazımızda.
• Havuz. 16 ilanın beşinde havuz var: üçü Luštica yakasında, biri şehir yakasında, biri konumunu doğrulayamadığımız dubleks. Ortak havuz aylık bina giderini yükseltir.

Tivat'ta ev almadan önce kontrol edilecekler

1. Belediyeyi ve yerleşimi tapu kaydından okuyun. Gošići, ilan Kotor dese de Tivat'tır; Luštica'nın uç kısmı ise ilan Tivat dese de Herceg Novi olabilir. Sitedeki Tivat'ta satılık daireler sayfası ilan sahiplerinin yazdığı şehre göre listeler, bu yüzden Gošići'deki iki daireyi göstermez.
2. Manzaraya değil yola bakın. Krašići ve Gošići şehre karşıdan bakıyor ama yolla 15 km uzakta, Kotor'a ise biraz daha yakın. Şehri, marinayı ve havalimanını mı yakında istiyorsunuz, yoksa daha sakin bir kıyı ve daha büyük bir ev mi, önce buna karar verin.
3. Binanın bitmiş ve tapuya işlenmiş olup olmadığını sorun. Bu ilanlardaki 15 konutun 13'ü yeni yapı olarak işaretli; inşaat bitmeden almanın riskleri projeden daire almak yazımızda.
4. Fiyatı yazmayan ilanda fiyatı yazılı isteyin. Krašići'deki iki stüdyo gibi ilanlarda m² fiyatını ancak satıcının vereceği rakamla karşılaştırabilirsiniz; aynı yerdeki iki birimin fiyatını birlikte sorun.

Satın alma sürecinin adımları Karadağ'da ev almak: adım adım 2026 rehberi yazımızda; en çok ilanın olduğu komşu pazar için Budva'da satılık daire semt semt yazısına bakın. Tivat'taki güncel ilanlar, nüfus ve turizm verisi Tivat şehir sayfasında.

Sıkça sorulan sorular

Tivat'ta ev fiyatları ne kadar? 16 Ekim 2026'da Fijaka'da Tivat'ın şehir yakasındaki satılık daireler m² başına medyan 4.571 € istiyordu (7 daire, 3.357 ile 5.250 € arası). Körfezin karşısında Gošići'deki iki daire 2.500 € ve 2.583 € istiyordu. Bunlar istenen fiyatlardır, satış fiyatı değildir.

Tivat için resmî bir m² fiyatı var mı? Hayır. MONSTAT kıyı bölgesi için tek bir rakam yayımlıyor: 2026'nın ikinci çeyreğinde satılan yeni dairelerde m² başına 2.838 €. Bu rakam Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat ve Ulcinj'i birlikte kapsıyor.

Tivat Kotor arası kaç km? Tivat'ın şehir yakasından Kotor Eski Şehir'e yolla 10 ila 12 km, trafiksiz yaklaşık 15 dakika. Luštica yakasındaki Gošići ve Krašići'den yaklaşık 14 km; bu köylerden Kotor'a gitmek Tivat'taki Porto Montenegro'ya gitmekten daha kısa.

Tivat mı Kotor mu, hangisi daha pahalı? Aynı gün Fijaka'daki istenen fiyatlarda Tivat'ın şehir yakası (medyan 4.571 €/m²) Kotor belediyesinden (3.541 €/m²) pahalı, Luštica yakası ise daha ucuz. Tivat rakamı yedi daireye dayanıyor, çoğu küçük; bir gösterge olarak okuyun.

Gošići Kotor mu, Tivat mı? Tivat. MONSTAT'ın 2023 sayımı yerleşim tablosu Gošići'yi Tivat belediyesi altında sayıyor; yine de iki ilan orayı Kotor diye tanıtıyor.

Tivat'taki daireler otoparklı mı? Okuduğumuz dokuz şehir yakası ilanının sekizi otopark ya da garajı fiyata dahil ediyor, biri ayrıca 25.000 € istiyor. Yerin tapuda ayrı bir birim olarak kayıtlı olup olmadığını kontrol edin.

Kaynaklar

• MONSTAT, 2023 Nüfus Sayımı, yerleşim yerine ve cinsiyete göre nüfus, 16 Ekim 2026'da kontrol edildi.
• MONSTAT, Yeni yapılarda daire fiyatları, 2026 2. çeyrek (ön veri), yayım 20 Ağustos 2026, 16 Ekim 2026'da kontrol edildi.
• MONSTAT, Toplam konaklamada turist gelişleri ve gecelemeleri, belediyelere ve ülkelere göre yıllık veri, 2025, 16 Ekim 2026'da okundu.
• Fijaka emlak kategorisindeki ilanlar, 16 Ekim 2026'da okundu; fiyatlar ilan sahiplerinin istediği fiyatlardır.
• OpenStreetMap ve OSRM, yol mesafesi ve trafiksiz süre, 16 Ekim 2026'da ölçüldü.
• Google arama önerileri, Türkçe, 16 Ekim 2026'da kontrol edildi.

Tivat'ta, Krašići'de ya da Radovići'de eviniz varsa ve satmak ya da kiraya vermek istiyorsanız Fijaka'da ücretsiz ilan verebilirsiniz.