Garaj yeri ayrı bir taşınmaz mıdır? Olabilir. Kanun garajları ve garaj yerlerini konut binasının bağımsız bölümleri arasında, ama ortak yerleri arasında da sayıyor. Hangisi olduğunu tapu kaydı gösterir.
Yerel aramalar garajlarla ilgili neyin merak edildiğini gösteriyor: "garaža na prodaju" (satılık garaj) aramasını şehir adları tamamlıyor, "parking mjesto prodaja" (satılık park yeri) aramasının ardından "budva" geliyor, "garažno mjesto" (garaj yeri) aramasının ardından "podgorica" ve "budva" geliyor, ayrıca "kupovina garaže porez" (garaj alımı vergisi) aranıyor. "Garaj yeri" ilanının arkasında hukuken üç farklı şey olabilir ve gerçekte ne satın aldığınız buna bağlı.
Bu yazı bağımsız bölüm olarak garaj, bir garajdaki paylı mülkiyet hissesi ve binanın ortak alanı arasındaki farkı, tapu kaydında neyin kontrol edileceğini, hangi verginin ödendiğini ve bahçedeki park yerinin kurallarını anlatıyor.
Aynı ifadenin arkasındaki üç şey
Mülkiyet İlişkileri Kanunu, konut binasının bağımsız bölümleri arasında daireler, işyerleri, ayrı bodrum ve çatı katlarıyla birlikte ayrı garajları ve garaj yerlerini açıkça sayıyor. Aynı kanun binanın ortak yerleri arasında da ortak garajları ve garaj yerlerini sayıyor. Bağımsız bölüm üzerinde tek başına mülkiyet, paylı mülkiyet ya da elbirliği mülkiyeti olabilir.
| Satılan | Alıcının elde ettiği | Dikkat edilecek |
| Bağımsız bölüm olarak garaj veya garaj yeri | Tam olarak belirlenmiş bir alan üzerinde tek başına mülkiyet, bağımsız bölüm olarak tescilli | Tapu kaydındaki bölüm numarası ve alan |
| Bağımsız bölüm olan bir garajda paylı mülkiyet hissesi | Bütüne oranla garajın tamamında bir hisse | Diğer paydaşların önalım hakkı ve kullanım şekline dair karar |
| Ortak garaj veya binanın ortak yerindeki alan | Ayrı bir hak yok: ortak yerler maliklerin bölünmez elbirliği mülkiyetinde | Bağımsız bölümden ayrı satın alınamaz |
Paylı mülkiyet hissesi: önalım hakkı ve yer tahsisi
Garaj paylı mülkiyetteyse her paydaş kendi hissesini diğerlerinin onayı olmadan satabilir, ancak diğer paydaşların önalım hakkı vardır. Paydaş, yazılı teklifi aldıktan sonra 10 gün içinde kabul etmezse satıcı hissesini üçüncü bir kişiye satabilir.
Hisse belirli bir yer anlamına gelmez. Paylı mülkiyetteki bir şeyin kullanım şekline, payları birlikte değerin yarısından fazlasını oluşturan paydaşlar karar verir. Bu yüzden hisse alırken hangi yeri kullanacağınıza dair paydaş kararını ya da anlaşmasını da isteyin. Paylı mülkiyet ve önalım hakkı hakkında daha fazlası hisseli tapu yazımızda.
Binanın bahçesinde park yeri
Konut binasının bulunduğu imar parseli üzerinde bağımsız bölüm maliklerinin bölünmez elbirliği mülkiyeti vardır. Parsel ve ortak yerler üzerindeki haklar, bağımsız bölüm üzerindeki haklardan ayrılmaz; dairedeki her değişiklik onlar için de geçerlidir. Bu yüzden parselin açık kısmındaki bir yer, ayrıca satın alınabilecek bir bağımsız bölüm değildir ve kullanımını malikler kararlaştırır. Kat malikleri kurulunun ve malik kurallarının nasıl işlediğini apartman yöneticisi yazımız anlatıyor.
Tapu kaydında neye bakılmalı
Kat mülkiyeti bağımsız bölüm maliklerinin adına tescil edilir ve kadastro kanunu bunlar arasında garajı ve garaj yerini açıkça sayıyor. A, B, V ve G bölümlerinin nasıl okunacağını tapu kaydı yazımız anlatıyor.
| Kontrol | Neden |
| Garaj bağımsız bölüm olarak tescilli mi | Ancak o zaman tam olarak belirlenmiş bir alan satın alırsınız |
| Numara, alan ve malik | Sözleşmeyle örtüşmeli |
| Hisseli birden fazla malik tescilli mi | O zaman hisse satın alırsınız ve önalım hakkı uygulanır |
| G bölümü | Garaj üzerinde ipotek ya da başka bir yük |
| Yeni yapılarda | İnşaat ve iskân izniyle ilgili şerhler |
Garaj satış sözleşmesi de daire gibi noterde yapılır. Sözleşme ve tescil sürecini satış sözleşmesi yazımız anlatıyor.
Vergiler
- Müteahhitten alım. KDV'ye tabi yeni yapılmış bir yapının edinilmesi, taşınmaz devir vergisi kanunu açısından devir sayılmaz; KDV fiyatın içindedir.
- KDV'siz alım, örneğin bir gerçek kişiden. Taşınmaz devir vergisi ödenir. Vergiyi alıcı öder; 150.000 € matraha kadar oran %3'tür. Beyanname sözleşmeden itibaren 15 gün içinde verilir. Ayrıntıları, yüksek oranları ve istisnaları devir vergisi yazımız anlatıyor.
- Yıllık vergi. Emlak Vergisi Kanunu, vergiye tabi konut binası bağımsız bölümleri arasında garajları ve garaj yerlerini açıkça sayıyor. Oranı belediye belirler.
Kısa liste
| Soru | Cevap |
| Bağımsız bölüm mü, hisse mi alıyorum? | Tapu kaydına bakın |
| Önalım hakkı kimde? | Paylı mülkiyet hissesi satılıyorsa paydaşlarda |
| Bahçede yer satın alabilir miyim? | Ayrı olarak hayır: binanın parseli bağımsız bölüm maliklerinin bölünmez elbirliği mülkiyetinde |
| Hangi vergiyi öderim? | Müteahhitten alımda fiyatın içinde KDV, ikinci elde devir vergisi |
| Yıllık vergi öder miyim? | Evet, garaj emlak vergisine tabidir |
Garaj ve otopark yerlerini emlak kategorimizde ilan edebilir ya da bulabilirsiniz.
Sıkça sorulan sorular
Daire olmadan yalnızca garaj alabilir miyim? Evet, garaj bağımsız bölüm olarak tescilliyse. Binanın ortak yerleri bağımsız bölümden ayrı satın alınamaz.
Bir garajda hisse almak ne demek? Garajın tamamında bir hisse alırsınız. Diğer paydaşların önalım hakkı vardır; kullanımı değerin yarısından fazlasına sahip paydaşlar düzenler.
Garaj alırken ne kadar vergi ödenir? İkinci el alımda taşınmaz devir vergisi ödenir; 150.000 € matraha kadar %3. Müteahhitten KDV'li yeni yapı alımında devir vergisi ödenmez.
Garaj için emlak vergisi ödenir mi? Evet. Emlak Vergisi Kanunu garajları ve garaj yerlerini açıkça sayıyor, oranı belediye belirliyor.
Binanın bahçesinde park yeri satın alabilir miyim? Binanın imar parseli üzerinde bağımsız bölüm maliklerinin bölünmez elbirliği mülkiyeti vardır. Açıktaki bir yer binanın bağımsız bölümü değildir ve kullanımını malikler kararlaştırır.
Kaynaklar
Binanın bağımsız ve ortak bölümlerini, paylı mülkiyeti ve önalım hakkını Mülkiyet İlişkileri Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 19/2009 ve 29/2025, madde 131, 132, 136 ve 165 ila 173) düzenliyor. Kat mülkiyetinin tescilini Devlet Ölçümü ve Taşınmaz Kadastrosu Kanunu (Karadağ Cumhuriyeti Resmî Gazetesi 29/2007 ve Karadağ Resmî Gazetesi 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 ve 160/2025, madde 77), devir vergisi oranlarını ve süresini Taşınmaz Devir Vergisi Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 ve 132/2026, madde 4, 11 ve 16), garajların vergiye tabi olmasını ise Emlak Vergisi Kanunu (Karadağ Resmî Gazetesi 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 ve 133/2025, madde 3) düzenliyor. Fijaka bir ilan platformudur ve hukuki danışmanlık vermez; belirli bir garaj için tapu kaydını kontrol edin ve bir notere başvurun.