Un posto auto è un immobile autonomo? Può esserlo. La legge elenca garage e posti auto tra le unità autonome di un edificio residenziale, ma anche tra le parti comuni. Quale dei due sia lo mostra la visura.
Le ricerche locali mostrano cosa si vuole sapere sui garage: "garaža na prodaju" (garage in vendita) si completa con nomi di città, a "parking mjesto prodaja" (posto auto in vendita) segue "budva", a "garažno mjesto" (posto auto in garage) seguono "podgorica" e "budva", e si cerca anche "kupovina garaže porez" (imposta sull'acquisto del garage). Dietro un annuncio di "posto auto" possono esserci tre cose giuridicamente diverse, e da questo dipende cosa si compra davvero.
Questo articolo spiega la differenza tra un garage come unità autonoma, una quota di comproprietà in un garage e una parte comune dell'edificio, cosa verificare nella visura, quale imposta si paga e quali regole valgono per il parcheggio nel cortile.
Tre cose dietro la stessa parola
La legge sui rapporti di proprietà, tra le unità autonome di un edificio residenziale, elenca espressamente garage autonomi e posti auto, accanto ad appartamenti, locali commerciali, cantine e soffitte autonome. Allo stesso tempo, tra le parti comuni dell'edificio elenca anche garage e posti auto comuni. Su un'unità autonoma può esserci proprietà esclusiva, comproprietà o proprietà comune.
| Cosa si vende | Cosa ottiene l'acquirente | A cosa fare attenzione |
| Garage o posto auto come unità autonoma | Proprietà esclusiva di uno spazio esattamente determinato, iscritto come unità autonoma | Numero dell'unità e superficie nella visura |
| Quota di comproprietà in un garage che è unità autonoma | Una quota ideale dell'intero garage, proporzionale al tutto | Prelazione degli altri comproprietari e decisione sull'uso |
| Garage comune o posto in una parte comune dell'edificio | Nessun diritto autonomo: le parti comuni sono in proprietà comune indivisibile dei proprietari | Non si può comprare separatamente da un'unità |
Quota di comproprietà: prelazione e assegnazione dei posti
Se un garage è in comproprietà, ogni comproprietario può vendere la propria quota senza il consenso degli altri, ma gli altri comproprietari hanno il diritto di prelazione. Se un comproprietario non accetta un'offerta scritta entro 10 giorni dal ricevimento, il venditore può vendere la quota a un terzo.
Una quota ideale non corrisponde a un posto determinato. Sul modo d'uso di una cosa in comproprietà decidono i comproprietari le cui quote insieme superano la metà del valore. Per questo, comprando una quota, chiedete anche la decisione o l'accordo dei comproprietari su quale posto usate. Di comproprietà e prelazione parla il nostro articolo sulla comproprietà.
Parcheggio nel cortile del condominio
Sulla particella urbanistica su cui sorge l'edificio, i proprietari delle unità autonome hanno la proprietà comune indivisibile. I diritti sulla particella e sulle parti comuni sono inscindibilmente legati ai diritti sull'unità autonoma, quindi ogni cambiamento sull'appartamento vale anche per essi. Un posto sulla parte scoperta della particella non è dunque un'unità autonoma dell'edificio acquistabile a sé, e il suo uso lo concordano i proprietari. Come funzionano l'assemblea e le regole dei proprietari lo spiega il nostro articolo sull'amministratore di condominio.
Cosa verificare nella visura
La proprietà per piani si iscrive a nome dei proprietari delle unità autonome, tra le quali la legge sul catasto elenca espressamente garage e posto auto. Come leggere i fogli A, B, V e G lo spiega il nostro articolo sulla visura catastale.
| Verifica | Perché |
| Se il garage è iscritto come unità autonoma | Solo allora comprate uno spazio esattamente determinato |
| Identificativo, superficie e proprietario | Devono corrispondere al contratto |
| Se sono iscritti più proprietari con quote | Allora comprate una quota ideale e vale la prelazione |
| Foglio G | Ipoteca o altro gravame sul garage |
| Nelle nuove costruzioni | Annotazioni su costruzione e agibilità |
Il contratto di acquisto di un garage, come per un appartamento, si stipula dal notaio. Contratto e iscrizione li spiega il nostro articolo sul rogito.
Imposte
- Acquisto dal costruttore. L'acquisto di un immobile di nuova costruzione soggetto a IVA non è considerato trasferimento ai fini dell'imposta sul trasferimento degli immobili; l'IVA è compresa nel prezzo.
- Acquisto senza IVA, per esempio da un privato. Si paga l'imposta sul trasferimento degli immobili. La paga l'acquirente e, fino a una base imponibile di 150.000 €, l'aliquota è del 3%. La dichiarazione si presenta entro 15 giorni dalla stipula del contratto. Dettagli, aliquote più alte ed esenzioni li spiega il nostro articolo sull'imposta sul trasferimento.
- Imposta annuale. La legge sull'imposta sugli immobili elenca espressamente garage e posti auto come unità autonome di un edificio residenziale soggette a imposta. L'aliquota la fissa il comune.
Breve lista
| Domanda | Risposta |
| Compro un'unità autonoma o una quota? | Guardate la visura |
| Chi ha la prelazione? | I comproprietari, se si vende una quota di comproprietà |
| Posso comprare un posto nel cortile? | Non separatamente: la particella dell'edificio è in proprietà comune indivisibile dei proprietari delle unità |
| Quale imposta pago? | IVA nel prezzo dal costruttore, imposta sul trasferimento nella rivendita |
| Pago un'imposta annuale? | Sì, il garage è soggetto all'imposta sugli immobili |
Garage e posti auto potete pubblicarli o trovarli nella nostra categoria immobili.
Domande frequenti
Posso comprare solo un garage, senza appartamento? Sì, se il garage è iscritto come unità autonoma. Le parti comuni di un edificio non si possono comprare separatamente da un'unità.
Cosa significa comprare una quota di un garage? Comprate una quota ideale dell'intero garage. Gli altri comproprietari hanno la prelazione e l'uso lo regolano i comproprietari che detengono più della metà del valore.
Quanto si paga di imposta comprando un garage? Nella rivendita si paga l'imposta sul trasferimento degli immobili, il 3% fino a una base imponibile di 150.000 €. Comprando una nuova costruzione dal costruttore con IVA, l'imposta sul trasferimento non si paga.
Si paga l'imposta sugli immobili per un garage? Sì. La legge sull'imposta sugli immobili elenca espressamente garage e posti auto, e l'aliquota la fissa il comune.
Posso comprare un posto auto nel cortile del condominio? Sulla particella urbanistica dell'edificio i proprietari delle unità autonome hanno la proprietà comune indivisibile. Un posto all'aperto non è un'unità autonoma dell'edificio e l'uso lo concordano i proprietari.
Fonti
Parti autonome e comuni dell'edificio, comproprietà e prelazione sono disciplinate dalla legge sui rapporti di proprietà (Gazzetta ufficiale del Montenegro 19/2009 e 29/2025, articoli 131, 132, 136 e da 165 a 173). L'iscrizione della proprietà per piani è disciplinata dalla Legge sulla misurazione statale e sul catasto degli immobili (Gazzetta ufficiale della Repubblica del Montenegro 29/2007 e Gazzetta ufficiale del Montenegro 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 e 160/2025, articolo 77), aliquote e termine dell'imposta sul trasferimento dalla legge sull'imposta sul trasferimento degli immobili (Gazzetta ufficiale del Montenegro 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 e 132/2026, articoli 4, 11 e 16) e i garage come oggetto d'imposta dalla Legge sull'imposta sugli immobili (Gazzetta ufficiale del Montenegro 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 e 133/2025, articolo 3). Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un garage concreto verificate la visura e rivolgetevi a un notaio.