Ce cumpărați de fapt când cumpărați un garaj sau un loc de parcare în Muntenegru? Fie o unitate individuală înscrisă separat, fie o cotă nedivizată dintr-un garaj aflat în coproprietate, fie o parte comună a clădirii, care nu se poate cumpăra separat. Extrasul de carte funciară arată care este cazul. La o revânzare se plătește impozit pe transfer de 3 %, iar de la un dezvoltator TVA-ul este inclus în preț.
Căutările locale arată ce vor oamenii să știe despre garaje: „garaža na prodaju” (garaj de vânzare) se completează cu nume de orașe, „parking mjesto prodaja” (loc de parcare de vânzare) cu „budva”, „garažno mjesto” (loc de garaj) cu „podgorica” și „budva”, iar oamenii mai caută „kupovina garaže porez” (impozitul la cumpărarea unui garaj). În spatele unui anunț pentru un „loc de garaj” pot sta trei lucruri diferite din punct de vedere juridic, iar ce cumpărați de fapt depinde de care dintre ele este vorba.
Articolul acesta explică diferența dintre un garaj ca unitate individuală, o cotă dintr-un garaj aflat în coproprietate și o parte comună a clădirii, ce să verificați în extrasul de carte funciară, ce impozit se aplică și care sunt regulile pentru parcarea în curte. Acest ghid este util dacă vreți să cumpărați sau să vindeți un garaj ori un loc de parcare în Muntenegru.
Trei lucruri în spatele acelorași cuvinte
Printre unitățile individuale ale unei clădiri de locuit, Legea privind raporturile de proprietate enumeră în mod expres garajele și locurile de garaj individuale, alături de apartamente, spații comerciale, pivnițe și mansarde individuale. În același timp, printre părțile comune ale unei clădiri enumeră garajele și locurile de garaj comune. O unitate individuală poate fi în proprietate exclusivă, în coproprietate sau în devălmășie.
| Ce se vinde | Ce primește cumpărătorul | La ce să fiți atenți |
| Un garaj sau un loc de garaj ca unitate individuală | Proprietate exclusivă asupra unui spațiu precis delimitat, înscris ca unitate individuală | Numărul unității și suprafața din extrasul de carte funciară |
| O cotă din coproprietatea unui garaj care este unitate individuală | O cotă nedivizată din întregul garaj, proporțională cu întregul | Dreptul de preempțiune al celorlalți coproprietari și decizia privind modul de folosire |
| Un garaj comun sau un loc într-o parte comună a clădirii | Niciun drept separat: părțile comune sunt în proprietatea comună indiviză a proprietarilor | Nu se poate cumpăra separat de o unitate |
Cota din coproprietate: dreptul de preempțiune și repartizarea locurilor
Când un garaj este în coproprietate, fiecare coproprietar își poate vinde cota fără acordul celorlalți, dar ceilalți coproprietari au un drept de preempțiune. Dacă un coproprietar nu acceptă o ofertă scrisă în 10 zile de la primire, vânzătorul poate vinde cota unui terț.
O cotă nedivizată nu înseamnă un loc anume. Modul de folosire a unui bun aflat în coproprietate îl decid coproprietarii ale căror cote reprezintă împreună mai mult de jumătate din valoarea lui. Așa că, atunci când cumpărați o cotă, cereți decizia sau înțelegerea coproprietarilor privind locul pe care îl folosiți. Mai multe despre coproprietate și dreptul de preempțiune găsiți în articolul nostru despre coproprietate.
Parcarea în curtea clădirii
Pe parcela urbanistică pe care se află o clădire de locuit, proprietarii unităților individuale au o proprietate comună indiviză. Drepturile asupra parcelei și asupra părților comune sunt legate inseparabil de drepturile asupra unității individuale, așa că orice schimbare privind apartamentul se aplică și lor. Un loc pe partea descoperită a parcelei nu este deci o unitate individuală a clădirii care să poată fi cumpărată separat, iar folosirea lui o convin proprietarii. Cum funcționează adunarea proprietarilor și regulile proprietarilor este explicat în articolul nostru despre administratorul clădirii.
Ce să verificați în extrasul de carte funciară
Proprietatea pe etaje se înscrie pe numele proprietarilor unităților individuale, iar legea cadastrului enumeră în mod expres garajele și locurile de garaj printre acestea. Cum citiți foile A, B, V și G explicăm în articolul nostru despre extrasul de carte funciară.
| Verificarea | De ce |
| Dacă garajul este înscris ca unitate individuală | Numai atunci cumpărați un spațiu precis delimitat |
| Identificarea, suprafața și proprietarul | Trebuie să corespundă cu contractul |
| Dacă sunt înscriși mai mulți proprietari cu cote | Atunci cumpărați o cotă nedivizată și se aplică dreptul de preempțiune |
| Foaia G | O ipotecă sau o altă sarcină asupra garajului |
| La construcțiile noi | Mențiunile privind construcția și autorizația de utilizare |
Un contract de cumpărare a unui garaj, ca și pentru un apartament, se încheie la notar. Procesul contractului și al înscrierii este explicat în articolul nostru despre contractul de vânzare-cumpărare.
Impozitele
- Cumpărarea de la un dezvoltator. Dobândirea unei proprietăți nou construite supuse TVA nu este considerată transfer în sensul legii impozitului pe transferul proprietății; TVA-ul este inclus în preț.
- Cumpărarea fără TVA, de exemplu de la o persoană fizică. Se datorează impozit pe transferul proprietății. Îl plătește cumpărătorul, iar până la o bază de impozitare de 150.000 € cota este de 3 %. Declarația se depune în 15 zile de la încheierea contractului. Detaliile, cotele mai mari și scutirile sunt explicate în articolul nostru despre impozitul pe transferul proprietății.
- Impozitul anual. Legea privind impozitul pe proprietate enumeră în mod expres garajele și locurile de garaj ca unități individuale ale unei clădiri de locuit supuse impozitului. Cota o stabilește municipalitatea.
O listă scurtă
| Întrebarea | Răspunsul |
| Cumpăr o unitate individuală sau o cotă? | Uitați-vă în extrasul de carte funciară |
| Cine are drept de preempțiune? | Coproprietarii, dacă se vinde o cotă din coproprietate |
| Pot cumpăra un loc în curte? | Nu separat: parcela clădirii este în proprietatea comună indiviză a proprietarilor unităților |
| Ce impozit plătesc? | TVA inclus în preț de la un dezvoltator, impozit pe transfer la o revânzare |
| Plătesc impozit anual? | Da, un garaj este supus impozitului pe proprietate |
Puteți publica sau găsi garaje și locuri de parcare în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Este un loc de garaj o proprietate separată? Poate fi. Legea enumeră garajele și locurile de garaj printre unitățile individuale ale unei clădiri de locuit, dar și printre părțile ei comune. Extrasul de carte funciară arată despre care este vorba.
Pot cumpăra numai un garaj, fără apartament? Da, dacă garajul este înscris ca unitate individuală. Părțile comune ale unei clădiri nu pot fi cumpărate separat de o unitate.
Ce înseamnă cumpărarea unei cote dintr-un garaj? Cumpărați o cotă nedivizată din întregul garaj. Ceilalți coproprietari au drept de preempțiune, iar folosirea o stabilesc coproprietarii care dețin mai mult de jumătate din valoare.
Cât impozit se datorează la cumpărarea unui garaj? La o revânzare se datorează impozit pe transferul proprietății, 3 % până la o bază de impozitare de 150.000 €. Când cumpărați o construcție nouă de la un dezvoltator și se percepe TVA, nu se datorează impozit pe transfer.
Se plătește impozit pe proprietate pentru un garaj? Da. Legea privind impozitul pe proprietate enumeră în mod expres garajele și locurile de garaj, iar municipalitatea stabilește cota.
Pot cumpăra un loc de parcare în curtea clădirii? Pe parcela urbanistică a clădirii, proprietarii unităților individuale au o proprietate comună indiviză. Un loc descoperit nu este o unitate individuală a clădirii, iar proprietarii convin asupra folosirii lui.
Surse
Părțile individuale și comune ale unei clădiri, coproprietatea și dreptul de preempțiune sunt reglementate de Legea privind raporturile de proprietate (Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2009 și 29/2025, articolele 131, 132, 136 și 165–173). Înscrierea proprietății pe etaje este reglementată de Legea privind măsurătorile de stat și cadastrul imobiliar (Monitorul Oficial al Republicii Muntenegru 29/2007 și Monitorul Oficial al Muntenegrului 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 și 160/2025, articolul 77), cotele și termenul impozitului pe transfer de Legea privind impozitul pe transferul proprietății imobiliare (Monitorul Oficial al Muntenegrului 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 și 132/2026, articolele 4, 11 și 16), iar garajele ca bunuri impozabile de Legea privind impozitul pe proprietate (Monitorul Oficial al Muntenegrului 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 și 133/2025, articolul 3). Toate paginile legate sunt în limba muntenegreană. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru un garaj concret, verificați extrasul de carte funciară și contactați un notar.