Da li je garažno mjesto posebna nekretnina? Može biti. Zakon navodi garaže i garažna mjesta među posebnim djelovima stambene zgrade, ali i među zajedničkim djelovima. Šta je u pitanju, pokazuje list nepokretnosti.
Pretraga pokazuje šta se traži o garažama: "garaža na prodaju" dopunjuje se imenima gradova, uz "parking mjesto prodaja" ide "budva", uz "garažno mjesto" idu "podgorica" i "budva", a traži se i "kupovina garaže porez". Iza oglasa "garažno mjesto" mogu stajati tri pravno različite stvari, i od toga zavisi šta zapravo kupujete.
Ovaj tekst objašnjava razliku između garaže kao posebnog dijela, suvlasničkog udjela u garaži i zajedničkog prostora zgrade, šta provjeriti u listu nepokretnosti, koji porez se plaća i šta važi za parking u dvorištu.
Tri stvari iza iste riječi
Zakon o svojinsko-pravnim odnosima među posebnim djelovima stambene zgrade izričito navodi posebne garaže, odnosno garažna mjesta, uz stanove, poslovne prostorije, posebne podrume i potkrovlja. Istovremeno, među zajedničkim djelovima zgrade navodi i zajedničke garaže i garažna mjesta. Na posebnom dijelu može postojati isključiva svojina, susvojina ili zajednička svojina.
| Šta se prodaje | Šta kupac dobija | Na šta paziti |
| Garaža ili garažno mjesto kao poseban dio | Isključivu svojinu na tačno određenom prostoru, upisanu kao poseban dio | Broj posebnog dijela i površina u listu nepokretnosti |
| Suvlasnički udio u garaži koja je poseban dio | Idealni dio cijele garaže, srazmjerno cjelini | Pravo preče kupovine ostalih suvlasnika i odluka o načinu korišćenja |
| Zajednička garaža ili mjesto u zajedničkom dijelu zgrade | Nema posebnog prava: zajednički djelovi su u zajedničkoj nedjeljivoj svojini vlasnika | Ne može se kupiti odvojeno od posebnog dijela |
Suvlasnički udio: pravo preče kupovine i raspored mjesta
Kada je garaža u susvojini, svaki suvlasnik može prodati svoj dio bez saglasnosti ostalih, ali ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine. Ako suvlasnik u roku od 10 dana od dostavljanja pisane ponude ne prihvati ponudu, prodavac svoj dio može prodati trećem licu.
Idealni dio ne znači određeno mjesto. Način korišćenja stvari u susvojini uređuju suvlasnici čiji djelovi zajedno čine više od polovine vrijednosti stvari. Zato uz kupovinu udjela tražite i odluku ili sporazum suvlasnika o tome koje mjesto koristite. Više o susvojini i pravu preče kupovine piše u našem tekstu o suvlasništvu.
Parking u dvorištu zgrade
Na urbanističkoj parceli na kojoj je stambena zgrada izgrađena vlasnici posebnih djelova imaju zajedničku nedjeljivu svojinu. Prava na parceli i na zajedničkim djelovima nedjeljivo su povezana s pravima na posebnom dijelu, pa svaka promjena na stanu važi i za njih. Mjesto na otvorenom dijelu parcele zato nije poseban dio zgrade koji se kupuje zasebno, a njegovo korišćenje dogovaraju vlasnici. Kako rade skupština vlasnika i pravila vlasnika, objašnjava naš tekst o upravniku zgrade.
Šta provjeriti u listu nepokretnosti
Pravo etažne svojine upisuje se na ime vlasnika posebnih djelova zgrade, među kojima zakon o katastru izričito navodi garažu i garažno mjesto. Kako se čitaju listovi A, B, V i G, objašnjava naš tekst o listu nepokretnosti.
| Provjera | Zašto |
| Da li je garaža upisana kao poseban dio | Samo tada kupujete tačno određen prostor |
| Oznaka, površina i vlasnik | Moraju odgovarati onome što je u ugovoru |
| Da li je upisano više vlasnika sa udjelima | Tada kupujete idealni dio i važi pravo preče kupovine |
| G list | Hipoteka ili drugi teret na garaži |
| Kod novogradnje | Zabilježbe o gradnji i upotrebnoj dozvoli |
Ugovor o kupovini garaže, kao i kod stana, sklapa se kod notara. Tok ugovora i upisa objašnjava naš tekst o kupoprodajnom ugovoru.
Porezi
- Kupovina od investitora. Sticanje novoizgrađenog objekta na koji se plaća PDV ne smatra se prometom po zakonu o porezu na promet nepokretnosti; PDV je u cijeni.
- Kupovina bez PDV-a, na primjer od fizičkog lica. Plaća se porez na promet nepokretnosti. Plaća ga kupac, a do osnovice od 150.000 € stopa je 3%. Prijava se podnosi u roku od 15 dana od zaključenja ugovora. Detalje, više stope i izuzetke objašnjava naš tekst o porezu na promet nepokretnosti.
- Godišnji porez. Zakon o porezu na nepokretnosti među predmetima oporezivanja izričito navodi garaže, odnosno garažna mjesta, kao posebne djelove stambene zgrade. Stopu određuje opština.
Kratka lista
| Pitanje | Odgovor |
| Kupujem poseban dio ili udio? | Pogledajte list nepokretnosti |
| Ko ima pravo preče kupovine? | Suvlasnici, ako se prodaje suvlasnički udio |
| Mogu li kupiti mjesto u dvorištu? | Ne zasebno: parcela zgrade je u zajedničkoj nedjeljivoj svojini vlasnika posebnih djelova |
| Koji porez plaćam? | PDV u cijeni kod investitora, porez na promet kod preprodaje |
| Plaćam li godišnji porez? | Da, garaža je predmet poreza na nepokretnosti |
Garaže i parking mjesta možete oglasiti ili pronaći u našoj kategoriji nekretnina.
Često postavljana pitanja
Mogu li kupiti samo garažu, bez stana? Da, ako je garaža upisana kao poseban dio. Zajednički djelovi zgrade ne mogu se kupiti odvojeno od posebnog dijela.
Šta znači kupovina udjela u garaži? Kupujete idealni dio cijele garaže. Ostali suvlasnici imaju pravo preče kupovine, a način korišćenja uređuju suvlasnici čiji djelovi čine više od polovine vrijednosti.
Koliki je porez na kupovinu garaže? Kod preprodaje se plaća porez na promet nepokretnosti, 3% do osnovice od 150.000 €. Kod kupovine novogradnje od investitora na koju se plaća PDV, porez na promet se ne plaća.
Da li se plaća porez na nepokretnosti za garažu? Da. Zakon o porezu na nepokretnosti izričito navodi garaže i garažna mjesta, a stopu određuje opština.
Mogu li kupiti parking mjesto u dvorištu zgrade? Na urbanističkoj parceli zgrade vlasnici posebnih djelova imaju zajedničku nedjeljivu svojinu. Mjesto na otvorenom nije poseban dio zgrade, a korišćenje dogovaraju vlasnici.
Izvori
Posebne i zajedničke djelove zgrade, susvojinu i pravo preče kupovine uređuje Zakon o svojinsko-pravnim odnosima (Službeni list CG 19/2009 i 29/2025, članovi 131, 132, 136 i 165 do 173). Upis etažne svojine uređuje Zakon o državnom premjeru i katastru nepokretnosti (Službeni list RCG 29/2007 i Službeni list CG 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 i 160/2025, član 77), stope i rok poreza na promet Zakon o porezu na promet nepokretnosti (Službeni list CG 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 i 132/2026, članovi 4, 11 i 16), a garaže kao predmet oporezivanja Zakon o porezu na nepokretnosti (Službeni list CG 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 i 133/2025, član 3). Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savjete; za konkretnu garažu provjerite list nepokretnosti i obratite se notaru.