Mit vásárol meg valójában, ha Montenegróban garázst vagy parkolóhelyet vesz? Ezt a tulajdoni lap dönti el. Ha a garázs külön egységként van bejegyezve, egy pontosan meghatározott hely kizárólagos tulajdonosa lesz; ha hányadot vesz, az egész garázs osztatlan tulajdonostársa, a többiek elővásárlási jogával; az épület közös részeit pedig nem lehet külön megvásárolni. Továbbeladásnál 3%-os átruházási adót kell fizetni.
A helyi keresések megmutatják, mit szeretnének az emberek tudni a garázsokról: a „garaža na prodaju” (eladó garázs) után városnevek következnek, a „parking mjesto prodaja” (eladó parkolóhely) után a „budva”, a „garažno mjesto” (garázsbeálló) után a „podgorica” és a „budva”, és az emberek a „kupovina garaže porez” (garázsvásárlás adója) kifejezésre is keresnek. Egy „garázsbeállóról” szóló hirdetés mögött három jogilag különböző dolog is állhat, és hogy valójában mit vásárol, attól függ, melyikről van szó.
Ez a cikk elmagyarázza, mi a különbség a külön egységként bejegyzett garázs, a garázsban lévő tulajdoni hányad és az épület közös része között, mit kell ellenőrizni a tulajdoni lapon, milyen adó vonatkozik rá, és milyen szabályok érvényesek az udvaron való parkolásra.
Három dolog ugyanazon kifejezés mögött
A tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény a lakóépület különálló egységei között a lakások, az üzlethelyiségek, a különálló pincék és padlások mellett kifejezetten felsorolja a különálló garázsokat és garázsbeállókat. Ugyanakkor az épület közös részei között a közös garázsokat és garázsbeállókat is felsorolja. A különálló egység lehet kizárólagos tulajdonban, hányad szerinti közös tulajdonban vagy együttes tulajdonban.
| Mit árulnak | Mit kap a vevő | Mire figyeljen |
| Külön egységként bejegyzett garázs vagy garázsbeálló | Egy pontosan meghatározott hely kizárólagos tulajdonát, külön egységként bejegyezve | Az egység száma és területe a tulajdoni lapon |
| Tulajdoni hányad egy külön egységként bejegyzett garázsban | Osztatlan hányadot az egész garázsban, az egészhez viszonyítva | A többi tulajdonostárs elővásárlási joga és a használatról szóló döntés |
| Közös garázs vagy hely az épület közös részében | Külön jogot nem: a közös részek a tulajdonosok osztatlan együttes tulajdonában vannak | Egységtől külön nem vásárolható meg |
Tulajdoni hányad: elővásárlási jog és a helyek kiosztása
Ha egy garázs közös tulajdonban van, minden tulajdonostárs a többiek beleegyezése nélkül eladhatja a hányadát, de a többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg. Ha egy tulajdonostárs az írásbeli ajánlatot a kézhezvételtől számított 10 napon belül nem fogadja el, az eladó harmadik személynek is eladhatja a hányadot.
Az osztatlan hányad nem jelent konkrét helyet. A közös tulajdonú dolog használatáról azok a tulajdonostársak döntenek, akiknek hányada együtt az érték több mint felét teszi ki. Hányad vásárlásakor ezért kérje el a tulajdonostársak döntését vagy megállapodását arról, melyik helyet használja. A közös tulajdonról és az elővásárlási jogról többet a közös tulajdonról szóló cikkünkben olvashat.
Parkolás az épület udvarán
Azon az építési telken, amelyen a lakóépület áll, a különálló egységek tulajdonosainak osztatlan együttes tulajdona van. A telekhez és a közös részekhez fűződő jogok elválaszthatatlanul kötődnek a különálló egységhez fűződő jogokhoz, így a lakás minden változása rájuk is vonatkozik. A telek szabad részén lévő hely tehát nem az épület önállóan megvásárolható különálló egysége, a használatáról pedig a tulajdonosok állapodnak meg. A tulajdonosok közgyűlésének működéséről és a tulajdonosi szabályokról külön cikkünk szól.
Mit kell ellenőrizni a tulajdoni lapon
A társasházi tulajdont a különálló egységek tulajdonosainak nevére jegyzik be, és a kataszteri törvény ezek között kifejezetten felsorolja a garázsokat és a garázsbeállókat. Hogy hogyan olvassa el az A, B, V és G lapot, azt a tulajdoni lapról szóló cikkünk magyarázza el.
| Ellenőrzés | Miért |
| Külön egységként van-e bejegyezve a garázs | Csak ekkor vásárol pontosan meghatározott helyet |
| Megjelölés, terület és tulajdonos | Egyezniük kell a szerződéssel |
| Több tulajdonos van-e bejegyezve hányadokkal | Ekkor osztatlan hányadot vásárol, és az elővásárlási jog érvényes |
| G lap | Jelzálog vagy más teher a garázson |
| Új építésű ingatlanoknál | Az építésre és a használatbavételi engedélyre vonatkozó feljegyzések |
A garázs adásvételi szerződését a lakáshoz hasonlóan közjegyző előtt kötik meg. A szerződés és a bejegyzés folyamatát az adásvételi szerződésről szóló cikkünk magyarázza el.
Adók
- Vásárlás fejlesztőtől. Az áfaköteles, újonnan épült ingatlan megszerzése az ingatlanátruházási adóról szóló törvény szerint nem minősül átruházásnak; az áfa benne van az árban.
- Áfa nélküli vásárlás, például magánszemélytől. Ingatlanátruházási adót kell fizetni. A vevő fizeti, és 150 000 € adóalapig a kulcs 3%. A bevallást a szerződés megkötésétől számított 15 napon belül kell benyújtani. A részleteket, a magasabb kulcsokat és a mentességeket az ingatlanátruházási adóról szóló cikkünk ismerteti.
- Éves adó. Az ingatlanadóról szóló törvény a lakóépület adóköteles különálló egységei között kifejezetten felsorolja a garázsokat és a garázsbeállókat. A kulcsot az önkormányzat állapítja meg.
Rövid ellenőrzőlista
| Kérdés | Válasz |
| Külön egységet vagy hányadot vásárolok? | Nézze meg a tulajdoni lapot |
| Kit illet elővásárlási jog? | A tulajdonostársakat, ha tulajdoni hányadot adnak el |
| Megvásárolhatok-e egy helyet az udvaron? | Külön nem: az épület telke a különálló egységek tulajdonosainak osztatlan együttes tulajdonában van |
| Milyen adót fizetek? | Fejlesztőtől az árban foglalt áfát, továbbeladásnál átruházási adót |
| Fizetek-e éves adót? | Igen, a garázs ingatlanadó alá esik |
Garázsokat és parkolóhelyeket az ingatlan kategóriában hirdethet meg vagy találhat.
Gyakran ismételt kérdések
Önálló ingatlan-e a garázsbeálló? Lehet. A törvény a garázsokat és a garázsbeállókat a lakóépület különálló egységei, de a közös részei között is felsorolja. Hogy melyikről van szó, azt a tulajdoni lap mutatja.
Megvásárolhatok-e csak egy garázst, lakás nélkül? Igen, ha a garázs külön egységként van bejegyezve. Az épület közös részei egységtől külön nem vásárolhatók meg.
Mit jelent egy garázsban lévő hányad megvásárlása? Osztatlan hányadot vásárol az egész garázsban. A többi tulajdonostársat elővásárlási jog illeti meg, a használatról pedig az érték több mint felével rendelkező tulajdonostársak döntenek.
Mennyi adót kell fizetni egy garázs vásárlásakor? Továbbeladásnál ingatlanátruházási adót kell fizetni, 150 000 € adóalapig 3%-ot. Ha fejlesztőtől vásárol új építésű ingatlant, és áfát számítanak fel, nem kell átruházási adót fizetni.
Kell-e ingatlanadót fizetni egy garázs után? Igen. Az ingatlanadóról szóló törvény kifejezetten felsorolja a garázsokat és a garázsbeállókat, a kulcsot pedig az önkormányzat állapítja meg.
Megvásárolhatok-e egy parkolóhelyet az épület udvarán? Az épület építési telkén a különálló egységek tulajdonosainak osztatlan együttes tulajdona van. A szabad téren lévő hely nem az épület különálló egysége, a használatáról a tulajdonosok állapodnak meg.
Források
Az épület különálló és közös részeit, a közös tulajdont és az elővásárlási jogot a tulajdonjogi viszonyokról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 19/2009 és 29/2025, 131., 132., 136. és 165–173. cikk) szabályozza. A társasházi tulajdon bejegyzését az állami földmérésről és ingatlan-kataszterről szóló törvény (a Montenegrói Köztársaság Hivatalos Közlönye 29/2007, valamint Montenegró Hivatalos Közlönye 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 és 160/2025, 77. cikk), az átruházási adó kulcsait és határidejét az ingatlanátruházási adóról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 36/2013, 3/2023, 28/2023, 33/2026 és 132/2026, 4., 11. és 16. cikk), a garázsok adókötelezettségét pedig az ingatlanadóról szóló törvény (Montenegró Hivatalos Közlönye 25/2019, 49/2022, 152/2022, 118/2025 és 133/2025, 3. cikk) szabályozza. A Fijaka hirdetési platform, és nem ad jogi tanácsot; egy konkrét garázzsal kapcsolatban ellenőrizze a tulajdoni lapot, és forduljon közjegyzőhöz.