Mennyi az ingatlanadó Montenegróban, és mikor kell fizetni? Az éves adót a január 1-jén bejegyzett tulajdonos fizeti, a piaci érték 0,25–1,00%-át, második otthon után 0,3–1,5%-át; a pontos kulcsot az önkormányzat határozza meg. A határozatot április 30-ig adják ki, az adót pedig két egyenlő részletben, június 30-ig és október 31-ig kell megfizetni.
Az ingatlanadó az egyetlen adó, amelyet a lakástulajdonos minden évben megfizet, akár lakik a lakásban, akár kiadja, akár üresen tartja. A legtöbb tulajdonos mégsem tudja, hogyan jutott az önkormányzat a határozatán szereplő összeghez, ezért azt sem veszi észre, ha az téves. A helyi keresések ugyanezt mutatják: a „porez na nepokretnosti” (ingatlanadó) kifejezés mellé az emberek leggyakrabban az önkormányzatok nevét, Podgoricát, Budvát és Bart, valamint az „online” szót írják be.
Ez a cikk abban a sorrendben veszi végig a törvényt, ahogyan az Önt érinti: ki fizet, hogyan számítják az adóalapot, mekkorák a kulcsok, mi csökkenti az adót, és mikor kell fizetni. Minden rendelkezés az ingatlanadóról szóló, 2022-ben és 2025-ben módosított törvényből származik.
Ki fizeti az adót
Az adóalany az a tulajdonos, aki annak az évnek január 1-jén szerepel a kataszterben, amelyre az adót kivetik. A tulajdonostársak a hányaduk arányában, a közös tulajdon tulajdonosai egyenlő részben fizetnek. Ha a tulajdonos ismeretlen vagy elhunyt, az adóalany az ingatlan használója.
Vásárláskor két következmény számít:
- Abban az évben, amikor vásárol, az adóalany az, aki január 1-jén be volt jegyezve, ez főszabályként az eladó. Ha azt szeretné, hogy az adott évi adón megosztozzanak, ezt a szerződésben kell rögzíteni.
- A vevőnek ennek ellenére a szerzéstől számított 30 napon belül adóbevallást kell benyújtania. A közjegyző tíz napon belül megküldi a szerződést az önkormányzatnak, ez azonban nem mentesíti a bevallás alól.
Hogyan számítja ki az önkormányzat az adóalapot
Az adóalap az ingatlan január 1-jei piaci értéke. Az önkormányzat ezt nem szemre becsüli, hanem a törvényben meghatározott képlet szerint:
| Lépés | Mit használnak | A törvényben megadott tartomány |
| Négyzetméterár | Az előző évi új építésű lakások átlagára a MONSTAT szerint | Saját adattal nem rendelkező önkormányzatoknál: országos átlag × 0,10–2,00-es szorzó |
| Alapterület | A kataszterben bejegyzett alapterület | Ha nem egyezik a valósággal, a kivetési eljárásban állapítják meg |
| Fekvés | Övezeti szorzó | 0,10–5,00 |
| Minőség | Felszereltség, építési mód, szintek száma | 0,10–3,00 |
| Kor | Az építés vagy az utolsó felújítás óta eltelt minden év után 1% csökkentés | Legfeljebb 60% |
Az ugrások ellen is van védelem: ha a négyzetméterenkénti átlagár az előző évhez képest több mint 20%-kal nőtt, az önkormányzat az utolsó három év átlagával is számolhatja az adóalapot.
Mit jelent ez a gyakorlatban? A MONSTAT csak Podgoricára közöl külön árat; ott 2025-ben az új építésű átlagár négyzetméterenként 2127 euró volt, az egy évvel korábbi 1810 euróval szemben, ami körülbelül 17,5%-os emelkedés, vagyis a 20%-os küszöb alatt marad. Budvára és a többi tengerparti önkormányzatra a MONSTAT nem közöl külön számot, így a kiindulópont az országos átlag, amely 2025-ben négyzetméterenként 2200 euró volt, megszorozva egy önkormányzati szorzóval.
Kulcsok
A tényleges kulcsot az önkormányzat saját határozatával állapítja meg, de csak a törvényben megadott tartományokon belül:
| Ingatlan | Kulcs a piaci értékre vetítve |
| Általános szabály | 0,25–1,00% |
| Második lakás vagy ház | 0,3–1,5% |
| A tulajdonos lakhatási szükségletét kielégítő szabálytalan épület | 0,3–1,5% |
| Lakhatási szükségletet ki nem elégítő szabálytalan épület | 0,3–2% |
Második otthon az a lakás vagy ház, amely nem a tulajdonos bejelentett lakóhelye vagy állandó tartózkodási helye, valamint a jogi személy tulajdonában lévő minden lakás. Egy kivétel van: ha ez az egyetlen lakása Montenegróban, és itt bejelentett lakóhellyel vagy állandó tartózkodással rendelkezik, nem számít második otthonnak. Az a külföldi tehát, akinek itt nincs lakóhelye vagy állandó tartózkodása, főszabályként a második otthonra vonatkozó kulcsot fizeti.
A be nem épített építési telekre vonatkozó, legfeljebb 5%-os különleges kulcs már nem alkalmazandó: az Alkotmánybíróság megsemmisítette, a 2025. októberi módosítások pedig kivették a törvényből.
Számpélda
Egy 60 m²-es, 20 éves podgoricai lakás, 1,00-es fekvési és minőségi szorzót feltételezve. Az Ön övezetére a valós szorzókat az önkormányzat állapítja meg, így ez a módszert szemlélteti, nem az Ön határozatát.
| Tétel | Összeg |
| 2127 € × 60 m² | 127 620 € |
| 20%-os korcsökkentés | 102 096 € piaci érték |
| Adó 0,25%-kal | évi 255 € |
| Adó 1,00%-kal | évi 1021 € |
| Második otthonként, 0,3–1,5% | 306 és 1531 € között |
A legalacsonyabb és a legmagasabb kulcs között négyszeres a különbség, így az önkormányzati határozat többet számít bármilyen általános tanácsnál. Vásárlás előtt ellenőrizze, ugyanúgy, ahogyan az ingatlanátruházási adót is.
Kedvezmények és mentességek
- A lakás, amelyben él. A lakóhelyéül vagy állandó tartózkodási helyéül szolgáló lakás vagy ház adója Ön után 20%-kal, minden háztartási tag után 10%-kal csökken, legfeljebb 50%-ig. A fenti példában az a tulajdonos, akinek két háztartási tagja van, 40%-kal kevesebbet fizet: 255 helyett 153, illetve 1021 helyett 613 eurót.
- Kis összegek. Nem kell adót fizetni, ha az összes ingatlanának együttes adóalapja nem haladja meg az 5000 eurót, és nem használja őket jövedelemszerzésre.
- Szállodák. A kulcs háromcsillagos szállodáknál legfeljebb 15%-kal, négycsillagosoknál legfeljebb 30%-kal, négy csillag felett legfeljebb 70%-kal csökkenthető.
- Építés alatt álló épületek. A 2025. októberi módosítások óta az építés alatt álló épületek nem tartoznak az adó hatálya alá, ugyanakkor megszűnt a fejlesztő elkészült, de el nem adott lakásaira vonatkozó mentesség.
Határidők és fizetés
| Dátum | Mi történik |
| Január 1. | Keletkezik a kötelezettség; az adóalany a bejegyzett tulajdonos |
| Január 31. | A kataszter megküldi az önkormányzatnak a tulajdonosi adatokat |
| Április 30. | Az önkormányzat kiadja az adóhatározatot |
| Június 30. | Esedékes az első részlet |
| Október 31. | Esedékes a második részlet |
| A szerzéstől számított 30 nap | Az új tulajdonos benyújtja az adóbevallást |
Az a magánszemély, aki a részleteket nem fizeti meg időben, vagy 30 napon belül nem nyújt be bevallást, szabálysértést követ el, amelyért 250 és 2000 euró közötti bírság jár. Határozatát online is ellenőrizheti: Podgorica fővárosnak van elektronikus adóáttekintése, a többi önkormányzat a helyi közbevételi hivatalán keresztül adja ki a határozatokat.
Ha a határozatban szereplő alapterület nagyobb a valósnál, vagy a lakást második otthonként adóztatják, holott Ön ott lakik, ezt a határozat elleni fellebbezéssel és bizonyítékokkal kell kijavíttatnia, nem hallgatással. A leggyakoribb hibaforrás az alapterület: az önkormányzat a kataszterben szereplőt veszi át, ezért érdemes meggyőződni arról, hogy a tulajdoni lap egyezik a valósággal.
Vásárlás vagy eladás előtt
Az ingatlanadó a tulajdonjoggal járó éves költség, így ugyanúgy a döntés része, mint a várt bérleti díj vagy a négyzetméterár. Az ingatlanvásárlási útmutatónk a vásárlás többi költségét is áttekinti, ha pedig elad, a Fijakán ingyen adhat fel hirdetést.
Gyakran ismételt kérdések
Ki fizeti az ingatlanadót az eladás évében? Az, aki január 1-jén tulajdonosként be volt jegyezve, főszabályként az eladó. Eltérő megosztásban a szerződésben kell megállapodni.
Mekkora az ingatlanadó kulcsa egy lakásra? Az önkormányzat a piaci érték 0,25 és 1,00%-a között, második otthonnál 0,3 és 1,5%-a között állapítja meg.
Mi számít második otthonnak? Az a lakás vagy ház, amely nem az Ön lakóhelye vagy állandó tartózkodási helye, valamint a cég tulajdonában lévő lakás. Az egyetlen montenegrói lakása bejelentett lakóhellyel együtt nem második otthon.
Mikor kell megfizetni az ingatlanadót? Két egyenlő részletben, június 30-ig és október 31-ig. Az önkormányzat április 30-ig adja ki a határozatot.
Van-e kedvezmény arra a lakásra, amelyben élek? Igen: a tulajdonos után 20%, minden háztartási tag után 10%, legfeljebb 50%-ig.
Hogyan számítják ki a piaci értéket? A MONSTAT szerinti új építésű négyzetméterenkénti átlagárat megszorozzák a kataszterben szereplő alapterülettel, valamint a fekvési és minőségi szorzókkal, majd minden év után 1%-kal csökkentik, legfeljebb 60%-ig.
Források
A rendelkezések az ingatlanadóról szóló törvényből (Montenegró Hivatalos Közlönye 25/19, 49/22 és 152/22) származnak, a Hivatalos Közlöny 118/25 és 133/25 számában közzétett módosításokkal, valamint az Alkotmánybíróság U-I 22/20 számú határozatával, amely megsemmisítette a be nem épített telkekre vonatkozó különleges kulcsot. A négyzetméterárak a MONSTAT új építésű lakásárakra vonatkozó statisztikáiból származnak.