Comment se calcule l’impôt foncier annuel au Monténégro ? La commune multiplie le prix moyen du neuf au m² publié par MONSTAT (2 127 € à Podgorica en 2025) par la surface et par des coefficients, déduit 1 % par année d’ancienneté, puis applique un taux de 0,25 à 1,00 %, ou de 0,3 à 1,5 % pour une résidence secondaire. Le paiement se fait en deux fois, au 30 juin et au 31 octobre.
L’impôt foncier est le seul impôt qu’un propriétaire d’appartement paie chaque année, qu’il habite le logement, le loue ou le laisse vide. Pourtant, la plupart des propriétaires ne savent pas comment la commune est arrivée au montant de leur avis d’imposition, et ne remarquent donc pas quand il est erroné. Les recherches locales montrent la même chose : à côté de « porez na nepokretnosti » (impôt foncier), les gens tapent le plus souvent le nom des communes, Podgorica, Budva et Bar, et le mot « online ».
Cet article parcourt la loi dans l’ordre où elle vous concerne : qui paie, comment se calcule l’assiette, quels sont les taux, ce qui réduit l’impôt et quand il se paie. Toutes les dispositions proviennent de la loi sur l’impôt foncier, modifiée en 2022 et en 2025.
Qui paie l’impôt
Le redevable est le propriétaire inscrit au cadastre au 1er janvier de l’année d’imposition. Les copropriétaires paient en proportion de leur part, les propriétaires indivis à parts égales. Si le propriétaire est inconnu ou décédé, le redevable est la personne qui utilise le bien.
Deux conséquences comptent au moment de l’achat :
- Pour l’année de l’achat, le redevable est la personne inscrite au 1er janvier, en règle générale le vendeur. Si vous voulez répartir l’impôt de cette année-là, il faut le convenir dans le contrat.
- L’acheteur doit tout de même déposer une déclaration dans les 30 jours suivant l’acquisition. Le notaire transmet le contrat à la commune dans les dix jours, mais cela ne vous dispense pas de la déclaration.
Comment la commune calcule l’assiette
L’assiette est la valeur de marché du bien au 1er janvier. La commune ne l’estime pas à vue d’œil, mais selon une formule fixée par la loi :
| Étape | Ce qui est utilisé | Fourchette prévue par la loi |
| Prix au m² | Prix moyen des appartements neufs de l’année précédente, selon MONSTAT | Pour les communes sans chiffre propre : moyenne nationale × coefficient de 0,10 à 2,00 |
| Surface | Surface inscrite au cadastre | Si elle ne correspond pas à la réalité, elle est fixée lors de la procédure d’imposition |
| Emplacement | Coefficient de zone | de 0,10 à 5,00 |
| Qualité | Finitions, type de construction, nombre d’étages | de 0,10 à 3,00 |
| Ancienneté | Réduction de 1 % par année d’ancienneté ou depuis la dernière reconstruction | 60 % au maximum |
Il existe aussi une protection contre les envolées : si le prix moyen au m² a augmenté de plus de 20 % par rapport à l’année précédente, la commune peut calculer l’assiette sur la moyenne des trois dernières années.
Ce que cela signifie en pratique. MONSTAT ne publie un prix séparé que pour Podgorica ; en 2025, le prix moyen du neuf y était de 2 127 euros le m², contre 1 810 un an plus tôt, soit une hausse d’environ 17,5 %, donc sous le seuil de 20 %. Pour Budva et les autres communes côtières, MONSTAT ne publie pas de chiffre séparé : le point de départ est donc la moyenne nationale, qui était de 2 200 euros le m² en 2025, multipliée par un coefficient municipal.
Les taux
La commune fixe le taux réel par sa propre décision, mais uniquement dans les fourchettes de la loi :
| Bien | Taux sur la valeur de marché |
| Règle générale | de 0,25 à 1,00 % |
| Deuxième appartement ou deuxième maison | de 0,3 à 1,5 % |
| Construction illégale qui répond au besoin de logement du propriétaire | de 0,3 à 1,5 % |
| Construction illégale qui ne répond pas à un besoin de logement | de 0,3 à 2 % |
Une résidence secondaire est un appartement ou une maison qui n’est pas la résidence déclarée ni le lieu de séjour permanent du propriétaire, ainsi que tout appartement détenu par une personne morale. Il existe une exception : s’il s’agit de votre seul logement au Monténégro et que vous y avez une résidence déclarée ou un séjour permanent, il n’est pas traité comme une résidence secondaire. Une personne étrangère sans résidence ni séjour permanent au Monténégro paie donc en règle générale le taux de la résidence secondaire.
Un taux spécial pouvant atteindre 5 % pour les terrains constructibles non bâtis ne s’applique plus : la Cour constitutionnelle l’a annulé, et les modifications d’octobre 2025 l’ont retiré de la loi.
Un exemple chiffré
Un appartement de 60 m² à Podgorica, âgé de 20 ans, en supposant des coefficients d’emplacement et de qualité de 1,00. La commune fixe les coefficients réels pour votre zone : cet exemple illustre la méthode, pas votre avis d’imposition.
| Élément | Montant |
| 2 127 € × 60 m² | 127 620 € |
| Réduction pour ancienneté de 20 % | 102 096 € de valeur de marché |
| Impôt à 0,25 % | 255 € par an |
| Impôt à 1,00 % | 1 021 € par an |
| En résidence secondaire, de 0,3 à 1,5 % | de 306 à 1 531 € |
L’écart entre le taux le plus bas et le plus élevé va du simple au quadruple : la décision municipale compte donc plus que n’importe quel conseil général. Vérifiez-la avant d’acheter, comme vous vérifiez l’impôt sur le transfert de biens immobiliers.
Allègements et exonérations
- Le logement que vous habitez. L’impôt sur un appartement ou une maison qui est votre résidence ou votre lieu de séjour permanent est réduit de 20 % pour vous et de 10 % pour chaque membre du ménage, jusqu’à 50 %. Dans l’exemple ci-dessus, un propriétaire avec deux membres du ménage paie 40 % de moins : 153 au lieu de 255 euros, ou 613 au lieu de 1 021 euros.
- Les petits montants. Aucun impôt n’est dû si l’assiette totale de tous vos biens ne dépasse pas 5 000 euros et que vous ne les utilisez pas pour en tirer un revenu.
- Les hôtels. Le taux peut être réduit jusqu’à 15 % pour les hôtels trois étoiles, jusqu’à 30 % pour les quatre étoiles et jusqu’à 70 % au-delà de quatre étoiles.
- Les bâtiments en construction. Depuis les modifications d’octobre 2025, les bâtiments en construction ne sont plus soumis à l’impôt, et l’exonération des appartements achevés mais invendus d’un promoteur a été supprimée en même temps.
Échéances et modalités de paiement
| Date | Ce qui se passe |
| 1er janvier | L’obligation naît ; le redevable est le propriétaire inscrit |
| 31 janvier | Le cadastre transmet à la commune les données de propriété |
| 30 avril | La commune émet l’avis d’imposition |
| 30 juin | La première échéance est due |
| 31 octobre | La seconde échéance est due |
| 30 jours après l’acquisition | Le nouveau propriétaire dépose une déclaration |
Un particulier qui ne paie pas les échéances à temps ou ne dépose pas de déclaration dans les 30 jours commet une infraction passible d’une amende de 250 à 2 000 euros. Vous pouvez consulter votre avis d’imposition en ligne : la capitale Podgorica propose une consultation électronique des impôts, et les autres communes émettent leurs avis par l’intermédiaire de leurs services locaux des recettes publiques.
Si la surface indiquée dans l’avis est supérieure à la surface réelle, ou si l’appartement est imposé comme résidence secondaire alors que vous l’habitez, cela se corrige par un recours contre l’avis, pièces à l’appui, et non en se taisant. La source d’erreur la plus fréquente est la surface : la commune prend celle du cadastre, il vaut donc la peine de vérifier que l’extrait du cadastre correspond à la réalité.
Avant d’acheter ou de vendre
L’impôt foncier est un coût annuel lié à la propriété : il a sa place dans la décision au même titre que le loyer attendu ou le prix au mètre carré. Notre guide de l’achat immobilier présente les autres coûts d’un achat, et si vous vendez, publier une annonce sur Fijaka est gratuit.
Questions fréquentes
Qui paie l’impôt foncier l’année de la vente ? La personne inscrite comme propriétaire au 1er janvier, en règle générale le vendeur. Une autre répartition doit être convenue dans le contrat.
Quel est le taux de l’impôt foncier sur un appartement ? La commune le fixe entre 0,25 et 1,00 % de la valeur de marché, et entre 0,3 et 1,5 % pour une résidence secondaire.
Qu’est-ce qu’une résidence secondaire ? Un appartement ou une maison qui n’est pas votre résidence ni votre lieu de séjour permanent, ainsi qu’un appartement détenu par une société. Votre seul logement au Monténégro, associé à une résidence déclarée, n’est pas une résidence secondaire.
Quand l’impôt foncier se paie-t-il ? En deux échéances égales, au 30 juin et au 31 octobre. La commune émet l’avis d’imposition avant le 30 avril.
Existe-t-il une réduction pour le logement que j’habite ? Oui : 20 % pour le propriétaire et 10 % pour chaque membre du ménage, jusqu’à 50 %.
Comment se calcule la valeur de marché ? Le prix moyen du neuf au m² publié par MONSTAT, multiplié par la surface inscrite au cadastre et par des coefficients d’emplacement et de qualité, réduit de 1 % par année d’ancienneté, dans la limite de 60 %.
Sources
Les dispositions proviennent de la loi sur l’impôt foncier (Journal officiel du Monténégro 25/19, 49/22 et 152/22), avec les modifications publiées au Journal officiel 118/25 et 133/25 et la décision U-I 22/20 de la Cour constitutionnelle, qui a annulé le taux spécial pour les terrains non bâtis. Les prix au m² proviennent des statistiques de MONSTAT sur les prix des appartements neufs.