Какая ставка налога на квартиру? Община устанавливает её в пределах от 0,25% до 1,00% рыночной стоимости, а для второго жилья от 0,3% до 1,5%.
Налог на недвижимость остаётся единственным налогом, который владелец квартиры платит каждый год, живёт ли он в ней, сдаёт или держит пустой. И всё же большинство владельцев не знают, как община пришла к сумме в решении, поэтому не замечают, когда она неверна. Местные поисковые запросы показывают то же самое: к "porez na nepokretnosti" (налог на недвижимость) чаще всего добавляют названия общин, Подгорица, Будва и Бар, и слово "online".
Этот текст проходит по закону в том порядке, в каком он вас касается: кто платит, как рассчитывается база, какие ставки, что уменьшает налог и когда его платить. Все положения взяты из Закона о налоге на недвижимость с изменениями 2022 и 2025 годов.
Кто платит налог
Налогоплательщиком является собственник, внесённый в кадастр на 1 января года, за который начисляется налог. Совладельцы платят пропорционально доле, совместные собственники в равных частях. Если собственник неизвестен или умер, налог платит пользователь недвижимости.
При покупке важны два следствия:
- За год, в котором вы покупаете, налогоплательщиком остаётся тот, кто был внесён в кадастр 1 января, то есть, как правило, продавец. Если вы хотите разделить налог за этот год, это нужно оговорить в договоре.
- Покупатель всё равно обязан в течение 30 дней с момента приобретения подать в общину налоговую декларацию. Нотариус отправляет договор в общину в течение десяти дней, но это не освобождает вас от декларации.
Как община рассчитывает базу
Базой служит рыночная стоимость недвижимости на 1 января. Община определяет её не на глаз, а по формуле из закона:
| Шаг | Что используется | Диапазон по закону |
| Цена за м² | Средняя цена нового жилья за предыдущий год по данным MONSTAT | Для общин без собственного показателя: среднее по стране × коэффициент от 0,10 до 2,00 |
| Площадь | Площадь, внесённая в кадастр | Если не совпадает с реальностью, устанавливается в ходе процедуры |
| Расположение | Коэффициент зоны | От 0,10 до 5,00 |
| Качество | Благоустройство, тип строительства, этажность | От 0,10 до 3,00 |
| Возраст | Уменьшение на 1% за каждый год возраста или с последней реконструкции | Не более 60% |
Есть и защита от скачков: если средняя цена за м² выросла по сравнению с предыдущим годом более чем на 20%, община может рассчитать базу по среднему за последние три года.
Что это значит на практике. MONSTAT публикует отдельную цену только для Подгорицы; в 2025 году средняя цена новостроек там составила 2127 евро за м² против 1810 годом раньше, то есть рост около 17,5%, ниже порога в 20%. Для Будвы и других приморских общин MONSTAT отдельной цифры не публикует, поэтому отправной точкой служит среднее по стране, в 2025 году 2200 евро за м², умноженное на коэффициент общины.
Ставки
Конкретную ставку община устанавливает своим решением, но только в пределах закона:
| Недвижимость | Ставка от рыночной стоимости |
| Общее правило | От 0,25% до 1,00% |
| Второе жильё, квартира или дом | От 0,3% до 1,5% |
| Самовольная постройка, решающая жилищный вопрос | От 0,3% до 1,5% |
| Самовольная постройка, не решающая жилищный вопрос | От 0,3% до 2% |
Вторым жильём считается квартира или дом, которые не являются местом жительства или постоянного пребывания владельца, а также любая квартира в собственности юридического лица. Есть исключение: если это ваше единственное жильё в Черногории и у вас здесь зарегистрировано место жительства или постоянное пребывание, оно не считается вторым. Поэтому иностранец без места жительства или постоянного пребывания здесь, как правило, платит по ставке для второго жилья.
Особая ставка до 5% для незастроенных строительных участков больше не действует: Конституционный суд её отменил, а изменения октября 2025 года исключили её из закона.
Пример расчёта
Квартира 60 м² в Подгорице, возраст 20 лет, при допущении, что коэффициенты расположения и качества равны 1,00. Реальные коэффициенты для вашей зоны устанавливает община, так что это иллюстрация метода, а не ваше решение.
| Статья | Сумма |
| 2127 € × 60 м² | 127 620 € |
| Уменьшение за возраст на 20% | 102 096 € рыночной стоимости |
| Налог по ставке 0,25% | 255 € в год |
| Налог по ставке 1,00% | 1021 € в год |
| Как второе жильё, от 0,3% до 1,5% | От 306 € до 1531 € |
Разница между самой низкой и самой высокой ставкой четырёхкратная, поэтому решение общины важнее любого общего совета. Проверьте его до покупки так же, как проверяете налог на переход права собственности.
Льготы и освобождения
- Квартира, в которой вы живёте. Налог на квартиру или дом, которые служат вам местом жительства или постоянного пребывания, уменьшается на 20% за вас и на 10% за каждого члена семьи, но не более чем на 50%. В примере выше владелец с двумя членами семьи платит на 40% меньше: 153 вместо 255 евро или 613 вместо 1021 евро.
- Небольшие суммы. Налог не платится, если общая база по всей вашей недвижимости не превышает 5000 евро и вы не используете её для получения дохода.
- Отели. Ставка может быть снижена до 15% для отелей трёх звёзд, до 30% для четырёх и до 70% для категории выше четырёх звёзд.
- Строящиеся объекты. С изменений октября 2025 года строящиеся объекты не облагаются налогом, и одновременно отменено освобождение для готовых, но непроданных квартир застройщика.
Сроки и оплата
| Дата | Что происходит |
| 1 января | Возникает обязанность; налогоплательщиком является внесённый в кадастр собственник |
| 31 января | Кадастр передаёт общине данные о собственниках |
| 30 апреля | Община выносит налоговое решение |
| 30 июня | Срок первого платежа |
| 31 октября | Срок второго платежа |
| 30 дней с момента приобретения | Новый собственник подаёт декларацию |
Физическое лицо, которое не заплатило вовремя или не подало декларацию в течение 30 дней, совершает правонарушение, за которое предусмотрен штраф от 250 до 2000 евро. Решение можно проверить онлайн: у Столицы Подгорица есть электронный просмотр налогов, остальные общины выносят решения через свои управления местных публичных доходов.
Если площадь в решении больше реальной или квартира, в которой вы живёте, облагается как второе жильё, это исправляют обжалованием решения с доказательствами, а не молчанием. Самый частый источник ошибки связан с площадью: община берёт её из кадастра, поэтому стоит проследить, чтобы выписка из кадастра соответствовала действительности.
Перед покупкой или продажей
Налог на недвижимость представляет собой ежегодный расход, который идёт вместе с собственностью, поэтому его нужно учитывать в решении так же, как ожидаемую аренду или цену квадратного метра. Наше руководство по покупке недвижимости описывает остальные расходы при покупке, а если вы продаёте, разместить объявление на Fijaka можно бесплатно.
Частые вопросы
Кто платит налог на недвижимость в год продажи? Тот, кто был внесён как собственник на 1 января, как правило продавец. Другое распределение нужно оговорить в договоре.
Что считается вторым жильём? Квартира или дом, которые не служат вам местом жительства или постоянного пребывания, а также квартира в собственности фирмы. Единственное жильё в Черногории при зарегистрированном месте жительства вторым не считается.
Когда платится налог на недвижимость? Двумя равными частями, до 30 июня и до 31 октября. Решение община выносит до 30 апреля.
Есть ли льгота на квартиру, в которой я живу? Да: 20% за собственника и по 10% за каждого члена семьи, не более 50%.
Как рассчитывается рыночная стоимость? Средняя цена нового жилья за м² по данным MONSTAT умножается на площадь из кадастра и на коэффициенты расположения и качества и уменьшается на 1% за каждый год возраста, не более чем на 60%.
Источники
Положения взяты из Закона о налоге на недвижимость (Официальный вестник Черногории 25/19, 49/22 и 152/22) с изменениями, опубликованными в Официальном вестнике 118/25 и 133/25, и решением Конституционного суда U-I 22/20, которым отменена особая ставка для незастроенной земли. Цены за м² взяты из статистики MONSTAT о ценах на новое жильё.