Обязательно ли заключать договор пожизненного содержания у нотариуса? Да, в форме нотариального акта. Нотариус должен прочитать договор и предупредить получателя, что имущество не входит в наследственную массу и за его счёт не могут быть удовлетворены обязательные наследники; без этого договор недействителен.
Квартира в обмен на заботу до конца жизни оформляется в Черногории договором пожизненного содержания (ugovor o doživotnom izdržavanju), и вопросов о нём много. Местные поисковые запросы их показывают: к "ugovor o doživotnom izdržavanju" (договор пожизненного содержания) добавляют "porez" (налог), "primer" (пример), "i nužni deo" (и обязательная доля), "zakon" (закон), "cena" (цена) и "obrazac" (образец), к "doživotno izdržavanje" (пожизненное содержание) добавляют "za stan" (за квартиру) и "u zamenu za stan" (в обмен на квартиру), а к "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" вопрос "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (какой налог по такому договору).
Статья объясняет, что охватывает договор, почему без нотариального акта он недействителен, когда квартира переходит к тому, кто обеспечивает содержание, кто и когда платит налог, как договор расторгается и когда законные наследники могут его оспорить.
Что такое договор пожизненного содержания
Закон об обязательственных отношениях определяет его так: одна сторона, плательщик содержания, обязуется содержать другую сторону или третье лицо, получателя содержания, до его смерти, а другая сторона передаёт ей за это всё своё имущество или его часть. Приобретение отложено до момента смерти получателя содержания.
- Договор может охватывать только вещи и права, существующие в момент его заключения.
- Если не договорились иначе, содержание прежде всего включает жильё, питание, одежду и обувь, уход в болезни и старости, расходы на лечение и выплаты на повседневные нужды.
- Содержание можно предусмотреть для двух и более лиц, например для супружеской пары, и у каждого есть самостоятельное право на оговорённые выплаты и услуги.
- Если содержание предусмотрено в пользу третьего лица, плательщик приобретает собственность со смертью своего контрагента, если договор не устанавливает, что она переходит со смертью третьего лица.
Форма: только нотариальный акт
По Закону о нотариусах договоры пожизненного содержания составляются в форме нотариального акта, а договор без этой формы не имеет юридической силы. Закон об обязательственных отношениях добавляет, что нотариус должен сначала прочитать договор сторонам и особо предупредить получателя содержания, что имущество по договору не входит в его наследственную массу и за его счёт не могут быть удовлетворены обязательные наследники. Нотариус подтверждает это на самом договоре; договор, составленный с нарушением этих правил, ничтожен.
Договор ничтожен и тогда, когда плательщиком содержания выступает лицо, которое заботится о получателе в рамках своей профессии или деятельности, например медицинский персонал, больница или агентство, если заранее не получено согласие компетентного органа опеки.
Что происходит с квартирой, пока получатель жив
Получатель содержания остаётся записанным собственником; плательщик приобретает квартиру только с его смертью. Плательщик может обеспечить своё право по договору записью в публичный реестр, для недвижимости таким реестром служит кадастр. Требования получателя содержания нельзя передать другому лицу.
Как читать, что записано на квартире, объясняет наша статья о выписке из кадастра.
Расторжение договора
| Ситуация | Что допускает закон |
| Обе стороны согласны | Расторжение по соглашению, даже после начала исполнения |
| Стороны живут вместе, а отношения настолько испортились, что совместная жизнь стала невыносимой | Каждая сторона может потребовать расторжения через суд |
| Одна сторона не исполняет обязательства | Другая сторона может требовать расторжения |
| Обстоятельства изменились, и исполнение стало значительно труднее | Суд может заново урегулировать отношения, расторгнуть договор или заменить право получателя пожизненной рентой |
При расторжении каждая сторона сохраняет право требовать от другой возмещения, которое положено ей по общим правилам имущественного права.
Если плательщик содержания умирает первым
После смерти плательщика его обязательства переходят к его супругу или однополому партнёру по жизни и к потомкам, призванным к наследованию, если они согласны. Если они не согласны, договор расторгается, и они не могут требовать возмещения за ранее предоставленное содержание. Если они не в состоянии принять обязательства, они могут требовать возмещения от получателя содержания, размер которого суд определяет по своему усмотрению с учётом имущественного положения обеих сторон.
Законные наследники: когда можно оспорить договор
Имущество по договору не входит в наследственную массу, поэтому обязательные наследники на него прав не имеют. Однако законные наследники получателя могут потребовать через суд признания договора недействительным, если из-за болезни или возраста получателя договор не содержал для плательщика никакой неопределённости.
- Срок составляет один год с момента, когда стало известно о договоре, и не более трёх лет со дня смерти получателя.
- Годичный срок не может начать течь до смерти получателя.
Чем этот договор отличается от дарения и наследования:
| Вопрос | Пожизненное содержание | Дарение | Наследование |
| Когда переходит собственность | Со смертью получателя содержания | При жизни, с записью в кадастре | Со смертью наследодателя, запись после решения о наследовании |
| Форма | Нотариальный акт | Нотариальный акт | Наследственное производство у нотариуса |
| Обязательные наследники | Имущество не входит в наследственную массу | Дарения при установленных законом условиях прибавляются к стоимости наследства при расчёте обязательной доли | Обязательная доля считается от наследственной массы |
Правила дарения описывает наша статья о дарении квартиры, а наследования статья о наследстве.
Налог и нотариус
Налог на передачу недвижимости. Налогоплательщиком является плательщик содержания как приобретатель недвижимости, а налоговое обязательство возникает в день смерти получателя содержания. Декларацию он подаёт в течение 15 дней с момента возникновения обязательства. Не платит налог плательщик, который является наследником первой очереди получателя, например ребёнок или супруг. Остальные платят с рыночной стоимости 3% до 150 000 €, далее 4500 € + 5% с суммы свыше 150 000 €: для квартиры стоимостью 90 000 € выходит 2700 €. Подробнее о расчёте в нашей статье о налоге на передачу недвижимости.
Нотариус. В тарифе 2026 года нет отдельной позиции для этого договора, поэтому вознаграждение за нотариальный акт считается по тарифному номеру 1 исходя из стоимости предмета: для квартиры стоимостью 90 000 € вознаграждение составит 480 €, плюс НДС.
Короткий список перед подписанием
| Проверка | Зачем |
| Что форма нотариальный акт | Без неё договор не имеет юридической силы |
| Что именно входит в содержание | Закон задаёт рамки, объём определяет договор |
| Какая недвижимость входит в договор | Только существующая на момент заключения |
| Запись права плательщика в кадастр | Так плательщик обеспечивает своё право |
| Кто продолжит содержание, если плательщик умрёт | Супруг или партнёр и потомки, только если согласятся |
| Является ли плательщик наследником первой очереди | От этого зависит налог на передачу |
Если квартира потом продаётся, процедуру описывает наше руководство по продаже квартиры, а объявление можно разместить в нашей категории недвижимости.
Частые вопросы
Когда плательщик содержания становится собственником квартиры? Со смертью получателя содержания. До этого собственником остаётся получатель, а плательщик может обеспечить своё право записью в кадастр.
Кто платит налог и когда? Плательщик содержания; обязательство возникает в день смерти получателя, декларация подаётся в течение 15 дней. Плательщик, который является наследником первой очереди получателя, например ребёнок или супруг, налог на передачу не платит.
Могут ли наследники оспорить договор пожизненного содержания? Законные наследники могут требовать признания договора недействительным, если из-за болезни или возраста получателя договор не содержал для плательщика никакой неопределённости. Срок составляет один год с момента, когда стало известно о договоре, и не более трёх лет со дня смерти получателя.
Можно ли расторгнуть договор? Да, по соглашению сторон или через суд, если стороны живут вместе и отношения стали невыносимыми, если одна сторона не исполняет обязательства или если обстоятельства существенно изменились.
Что если плательщик содержания умрёт раньше получателя? Обязательства переходят к его супругу или партнёру и потомкам, призванным к наследованию, если они согласны. Если нет, договор расторгается без возмещения за ранее предоставленное содержание.
Источники
Понятие, форму, расторжение, права наследников и смерть плательщика содержания регулирует Закон об обязательственных отношениях (Официальный вестник Черногории 47/2008, статьи с 1075 по 1086, с изменением статей 1085 и 1086 в Официальном вестнике Черногории 123/2024). Обязательная форма нотариального акта следует из статьи 52 Закона о нотариусах, расчёт обязательной доли из статьи 30 Закона о наследовании. Налог регулирует Закон о налоге на передачу недвижимости (статьи 8, 11, 12, 15 и 16), а вознаграждение нотариуса тариф вознаграждений и расходов нотариусов (Официальный вестник Черногории 49/2026, тарифный номер 1). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному договору обращайтесь к нотариусу или адвокату.