Обязательно ли заключать договор пожизненного содержания у нотариуса? Да, в форме нотариального акта. Нотариус должен прочитать договор и предупредить получателя, что имущество не входит в наследственную массу и за его счёт не могут быть удовлетворены обязательные наследники; без этого договор недействителен.
Кто платит налог и когда? Плательщик содержания; обязательство возникает в день смерти получателя, декларация подаётся в течение 15 дней. Плательщик, который является наследником первой очереди получателя, например ребёнок или супруг, налог на передачу не платит.
Квартира в обмен на заботу до конца жизни оформляется в Черногории договором пожизненного содержания (ugovor o doživotnom izdržavanju), и вопросов о нём много. Местные поисковые запросы их показывают: к "ugovor o doživotnom izdržavanju" (договор пожизненного содержания) добавляют "porez" (налог), "primer" (пример), "i nužni deo" (и обязательная доля), "zakon" (закон), "cena" (цена) и "obrazac" (образец), к "doživotno izdržavanje" (пожизненное содержание) добавляют "za stan" (за квартиру) и "u zamenu za stan" (в обмен на квартиру), а к "ugovor o doživotnom izdržavanju porez" вопрос "koliki je porez na ugovor o dozivotnom izdrzavanju" (какой налог по такому договору).
Статья объясняет, что охватывает договор, почему без нотариального акта он недействителен, когда квартира переходит к тому, кто обеспечивает содержание, кто и когда платит налог, как договор расторгается и когда законные наследники могут его оспорить.
Что такое договор пожизненного содержания
Закон об обязательственных отношениях определяет его так: одна сторона, плательщик содержания, обязуется содержать другую сторону или третье лицо, получателя содержания, до его смерти, а другая сторона передаёт ей за это всё своё имущество или его часть. Приобретение отложено до момента смерти получателя содержания.
- Договор может охватывать только вещи и права, существующие в момент его заключения.
- Если не договорились иначе, содержание прежде всего включает жильё, питание, одежду и обувь, уход в болезни и старости, расходы на лечение и выплаты на повседневные нужды.
- Содержание можно предусмотреть для двух и более лиц, например для супружеской пары, и у каждого есть самостоятельное право на оговорённые выплаты и услуги.
- Если содержание предусмотрено в пользу третьего лица, плательщик приобретает собственность со смертью своего контрагента, если договор не устанавливает, что она переходит со смертью третьего лица.
Форма: только нотариальный акт
По Закону о нотариусах договоры пожизненного содержания составляются в форме нотариального акта, а договор без этой формы не имеет юридической силы. Закон об обязательственных отношениях добавляет, что нотариус должен сначала прочитать договор сторонам и особо предупредить получателя содержания, что имущество по договору не входит в его наследственную массу и за его счёт не могут быть удовлетворены обязательные наследники. Нотариус подтверждает это на самом договоре; договор, составленный с нарушением этих правил, ничтожен.
Договор ничтожен и тогда, когда плательщиком содержания выступает лицо, которое заботится о получателе в рамках своей профессии или деятельности, например медицинский персонал, больница или агентство, если заранее не получено согласие компетентного органа опеки.
Что происходит с квартирой, пока получатель жив
Получатель содержания остаётся записанным собственником; плательщик приобретает квартиру только с его смертью. Плательщик может обеспечить своё право по договору записью в публичный реестр, для недвижимости таким реестром служит кадастр. Требования получателя содержания нельзя передать другому лицу.
Как читать, что записано на квартире, объясняет наша статья о выписке из кадастра.
Расторжение договора
| Ситуация | Что допускает закон |
| Обе стороны согласны | Расторжение по соглашению, даже после начала исполнения |
| Стороны живут вместе, а отношения настолько испортились, что совместная жизнь стала невыносимой | Каждая сторона может потребовать расторжения через суд |
| Одна сторона не исполняет обязательства | Другая сторона может требовать расторжения |
| Обстоятельства изменились, и исполнение стало значительно труднее | Суд может заново урегулировать отношения, расторгнуть договор или заменить право получателя пожизненной рентой |
При расторжении каждая сторона сохраняет право требовать от другой возмещения, которое положено ей по общим правилам имущественного права.
Если плательщик содержания умирает первым
После смерти плательщика его обязательства переходят к его супругу или однополому партнёру по жизни и к потомкам, призванным к наследованию, если они согласны. Если они не согласны, договор расторгается, и они не могут требовать возмещения за ранее предоставленное содержание. Если они не в состоянии принять обязательства, они могут требовать возмещения от получателя содержания, размер которого суд определяет по своему усмотрению с учётом имущественного положения обеих сторон.
Законные наследники: когда можно оспорить договор
Имущество по договору не входит в наследственную массу, поэтому обязательные наследники на него прав не имеют. Однако законные наследники получателя могут потребовать через суд признания договора недействительным, если из-за болезни или возраста получателя договор не содержал для плательщика никакой неопределённости.
- Срок составляет один год с момента, когда стало известно о договоре, и не более трёх лет со дня смерти получателя.
- Годичный срок не может начать течь до смерти получателя.
Чем этот договор отличается от дарения и наследования:
| Вопрос | Пожизненное содержание | Дарение | Наследование |
| Когда переходит собственность | Со смертью получателя содержания | При жизни, с записью в кадастре | Со смертью наследодателя, запись после решения о наследовании |
| Форма | Нотариальный акт | Нотариальный акт | Наследственное производство у нотариуса |
| Обязательные наследники | Имущество не входит в наследственную массу | Дарения при установленных законом условиях прибавляются к стоимости наследства при расчёте обязательной доли | Обязательная доля считается от наследственной массы |
Правила дарения описывает наша статья о дарении квартиры, а наследования статья о наследстве.
Налог и нотариус
Налог на передачу недвижимости. Налогоплательщиком является плательщик содержания как приобретатель недвижимости, а налоговое обязательство возникает в день смерти получателя содержания. Декларацию он подаёт в течение 15 дней с момента возникновения обязательства. Не платит налог плательщик, который является наследником первой очереди получателя, например ребёнок или супруг. Остальные платят с рыночной стоимости 3% до 150 000 €, далее 4500 € + 5% с суммы свыше 150 000 €: для квартиры стоимостью 90 000 € выходит 2700 €. Подробнее о расчёте в нашей статье о налоге на передачу недвижимости.
Нотариус. В тарифе 2026 года нет отдельной позиции для этого договора, поэтому вознаграждение за нотариальный акт считается по тарифному номеру 1 исходя из стоимости предмета: для квартиры стоимостью 90 000 € вознаграждение составит 480 €, плюс НДС.
Короткий список перед подписанием
| Проверка | Зачем |
| Что форма нотариальный акт | Без неё договор не имеет юридической силы |
| Что именно входит в содержание | Закон задаёт рамки, объём определяет договор |
| Какая недвижимость входит в договор | Только существующая на момент заключения |
| Запись права плательщика в кадастр | Так плательщик обеспечивает своё право |
| Кто продолжит содержание, если плательщик умрёт | Супруг или партнёр и потомки, только если согласятся |
| Является ли плательщик наследником первой очереди | От этого зависит налог на передачу |
Если квартира потом продаётся, процедуру описывает наше руководство по продаже квартиры, а объявление можно разместить в нашей категории недвижимости.
Частые вопросы
Когда плательщик содержания становится собственником квартиры? Со смертью получателя содержания. До этого собственником остаётся получатель, а плательщик может обеспечить своё право записью в кадастр.
Могут ли наследники оспорить договор пожизненного содержания? Законные наследники могут требовать признания договора недействительным, если из-за болезни или возраста получателя договор не содержал для плательщика никакой неопределённости. Срок составляет один год с момента, когда стало известно о договоре, и не более трёх лет со дня смерти получателя.
Можно ли расторгнуть договор? Да, по соглашению сторон или через суд, если стороны живут вместе и отношения стали невыносимыми, если одна сторона не исполняет обязательства или если обстоятельства существенно изменились.
Что если плательщик содержания умрёт раньше получателя? Обязательства переходят к его супругу или партнёру и потомкам, призванным к наследованию, если они согласны. Если нет, договор расторгается без возмещения за ранее предоставленное содержание.
Источники
Понятие, форму, расторжение, права наследников и смерть плательщика содержания регулирует Закон об обязательственных отношениях (Официальный вестник Черногории 47/2008, статьи с 1075 по 1086, с изменением статей 1085 и 1086 в Официальном вестнике Черногории 123/2024). Обязательная форма нотариального акта следует из статьи 52 Закона о нотариусах, расчёт обязательной доли из статьи 30 Закона о наследовании. Налог регулирует Закон о налоге на передачу недвижимости (статьи 8, 11, 12, 15 и 16), а вознаграждение нотариуса тариф вознаграждений и расходов нотариусов (Официальный вестник Черногории 49/2026, тарифный номер 1). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; по конкретному договору обращайтесь к нотариусу или адвокату.