Как облагается доход от сдачи квартиры? Как доход от имущества, по ставке 15% с базы, уменьшенной на расходы: без документов 30%, при сдаче туристам 50% или 70% нормативных расходов. Сверху добавляется надбавка, которую устанавливает община, не более 13%, а в Подгорице и Цетине не более 15%.
Решение сдать квартиру в Черногории начинается с вопроса, который многие пропускают: кому вы сдаёте. Долгосрочная аренда жильцу и посуточная сдача туристам представляют собой разные виды деятельности. Они различаются доходом, риском, тем, сколько времени у вас отнимают, и, что важнее всего, обязательствами, которые за собой влекут.
Это видно и по местным поисковым запросам: к "kako izdati stan" (как сдать квартиру) чаще всего добавляют "na dan" (посуточно), "preko bookinga", "preko airbnb", а также "bez agencije" (без агентства). Этот текст разделяет два пути.
Две модели, два расчёта
| Долгосрочная аренда | Сдача туристам | |
| Договор | Годовой, письменный | На каждый заезд |
| Доход в месяц | Ниже, но стабильный | Высокий в сезон, ноль вне его |
| Пустые месяцы | Мало | На побережье существенные |
| Ваш труд | Небольшой, эпизодический | Постоянный: встреча гостей, уборка, переписка |
| Расходы на содержание | Ниже | Выше: быстрый износ и расходные материалы |
| Обязательства | Договор и налог | Договор, налог и запись в туристическом реестре |
Самая частая ошибка состоит в сравнении цены за ночь с месячной арендой. Туристическая цена должна покрыть пустые месяцы, уборку, расходные материалы, комиссию платформы и ваше время. Если всё это вычесть, разница с долгосрочной арендой оказывается гораздо меньше, чем кажется на первый взгляд, а в не самых туристических местах часто исчезает.
Налог: что платится в обоих случаях
По Закону о налоге на доходы физических лиц доход от сдачи относится к доходу от имущества, который определяется как доход от передачи в аренду движимого и недвижимого имущества. Это касается и долгосрочной аренды, и сдачи туристам.
Механика такая:
- Ставка составляет 15% для этой категории дохода, как установлено поправками к Закону о налоге на доходы физических лиц от декабря 2025 года.
- Налоговая база уменьшается на расходы. Если вы документально подтверждаете расходы, признаются фактические расходы. Если нет, признаются нормативные расходы в размере 30% дохода. При сдаче комнат, апартаментов, домов и квартир туристам нормативные расходы составляют 50% дохода, если оплачен туристический сбор, или 70%, если у вас есть договор с туристическим агентством или местной туристической организацией и средняя загрузка не менее 60 дней в году.
- К налогу добавляется надбавка (prirez), которая считается от суммы налога и устанавливается общиной: не более 13%, а в Подгорице и Цетине не более 15%.
Пример для 10 000 евро годовой аренды без подтверждённых расходов в общине с надбавкой 13%: при долгосрочной аренде база составляет 7000 евро, налог 1050 и надбавка 136,50, всего 1186,50 евро, или около 11,9% арендной платы. При сдаче туристам с оплаченным туристическим сбором база составляет 5000 евро, налог 750 и надбавка 97,50, всего 847,50 евро, или около 8,5%.
Точная сумма зависит от того, подтверждаете ли вы расходы, кому сдаёте и какова ставка надбавки в вашей общине, поэтому проверьте свой расчёт в Налоговой администрации или у налогового консультанта. Fijaka является площадкой объявлений и не даёт налоговых консультаций.
Дополнительные обязательства при сдаче туристам
Краткосрочная сдача не сводится к формуле "та же квартира, короче проживание". У неё есть режим, которого нет у долгосрочной аренды: жильё вносится в Центральный туристический реестр до первого гостя (комнаты, туристические апартаменты и дома получают ещё и категорию, а квартира, сдаваемая туристам, освобождена от категоризации), гостей регистрируют, туристический сбор взимают и перечисляют. Сроки и правила для Будвы мы по шагам разобрали в статье о сдаче квартиры туристам. Если это пропустить, проблема, как правило, проявится не первым летом, а позже и с процентами.
НДС и платформы. Регистрация плательщиком НДС становится обязательной, когда оборот за последние 12 месяцев превышает 30 000 евро. 9 июля 2026 года парламент также принял новый Закон об НДС (Официальный вестник Черногории 104/2026), который переносит европейские правила для интернет-платформ: платформа, через которую сдаётся краткосрочное жильё, ведёт учёт этих операций, хранит его десять лет и предоставляет налоговым органам в электронном виде, а в определённых случаях для целей НДС сама считается поставщиком услуги размещения. Порог в 30 000 евро новый закон сохраняет.
⚠ Важно: новый закон вступил в силу, но применяться будет только со дня вступления Черногории в Европейский союз. До этого действует нынешний Закон об НДС. Направление всё же ясно, и его стоит учитывать заранее: доход, полученный через платформы, становится для налоговых органов всё заметнее, так что вариант "не декларировать" всё менее реалистичен.
Договор: что в нём должно быть
При долгосрочной аренде письменный договор нужен не для формы: только в нём закреплены сроки и деньги. Минимум:
- Срок и условия продления.
- Размер арендной платы, дата и способ оплаты.
- Залог и точные случаи, когда из него делаются удержания.
- Кто платит за коммунальные услуги, взносы на дом и интернет.
- Правила о переделках в квартире и субаренде.
- Срок уведомления о расторжении для обеих сторон.
- Акт приёма-передачи с показаниями счётчиков и фотографиями.
Если на побережье вы собираетесь сами пользоваться квартирой в сезон, это должно быть записано в договоре с самого начала. Запоздалое "в июле мне нужна квартира" в июне договорённостью не решается.
Перед тем как разместить объявление
- Проверьте правовой статус. Квартира, не внесённая в кадастр или не легализованная, создаёт проблемы и при аренде, а не только при продаже.
- Решите вопрос с отоплением. На побережье именно это поле определяет, найдёте ли вы жильца на весь год или только сезонных гостей.
- Решите, с мебелью или без. Мебель расширяет круг арендаторов, но приносит имущество, которое изнашивается и становится предметом споров при выезде.
- Составьте опись имущества с фотографиями до заселения.
Когда всё готово, разместить объявление можно бесплатно. Как написать объявление, на которое звонят, с примерами, мы разобрали в отдельной статье; если вместо сдачи вы думаете и о продаже, есть наше руководство по продаже квартиры.
Частые вопросы
Нужно ли декларировать доход, если я сдаю через Airbnb или Booking? Доход облагается налогом независимо от канала. Новый Закон об НДС предусматривает и то, что платформы будут вести учёт этих операций, но применяться он будет только после вступления Черногории в ЕС.
Что выгоднее, надолго или посуточно? Зависит от местоположения и от того, сколько своего времени вы вкладываете. Посуточная туристическая цена должна покрыть пустые месяцы, уборку, комиссию и ваш труд.
Нужно ли мне агентство? Законной обязанности нет. Если вы его наймёте, вознаграждение не установлено законом, а согласовывается в договоре.
Можно ли сдать квартиру, не внесённую в кадастр? Правовой статус создаёт проблемы и при аренде. Решите вопрос с регистрацией, прежде чем заключать долгосрочную договорённость.
Что такое порог в 30 000 евро? Это порог по НДС: тот, чей оборот за последние 12 месяцев превышает 30 000 евро, становится плательщиком НДС. Новый Закон об НДС сохраняет тот же порог.
Примечание об источниках
Категория дохода, ставка и нормативные расходы взяты из Закона о налоге на доходы физических лиц с поправками по 2026 год; предельные ставки надбавки из Закона о финансировании местного самоуправления. Новый Закон об НДС опубликован в Официальном вестнике Черногории 104/2026 и будет применяться со дня вступления Черногории в Европейский союз.