Як оподатковується дохід від здачі квартири? Як дохід від майна, за ставкою 15% з бази, зменшеної на витрати: без документів 30%, у разі здачі туристам 50% або 70% нормативних витрат. Зверху додається надбавка, яку встановлює громада, не більше 13%, а в Подгориці та Цетинє не більше 15%.
Рішення здати квартиру в Чорногорії починається з питання, яке багато хто пропускає: кому ви здаєте. Довгострокова оренда мешканцеві та подобова здача туристам належать до різних видів діяльності. Вони різняться доходом, ризиком, тим, скільки часу у вас забирають, і, найголовніше, обов'язками, які за собою тягнуть.
Це видно й з місцевих пошукових запитів: до "kako izdati stan" (як здати квартиру) найчастіше додають "na dan" (подобово), "preko bookinga", "preko airbnb", а також "bez agencije" (без агенції). Цей текст розділяє два шляхи.
Дві моделі, два розрахунки
| Довгострокова оренда | Здача туристам | |
| Договір | Річний, письмовий | На кожен заїзд |
| Дохід на місяць | Нижчий, але стабільний | Високий у сезон, нуль поза ним |
| Порожні місяці | Мало | На узбережжі суттєві |
| Ваша праця | Невелика, епізодична | Постійна: зустріч гостей, прибирання, листування |
| Витрати на утримання | Нижчі | Вищі: швидкий знос і витратні матеріали |
| Обов'язки | Договір і податок | Договір, податок і запис у туристичному реєстрі |
Найчастіша помилка полягає в порівнянні ціни за ніч із місячною орендою. Туристична ціна має покрити порожні місяці, прибирання, витратні матеріали, комісію платформи і ваш час. Якщо все це відняти, різниця з довгостроковою орендою виявляється набагато меншою, ніж здається на перший погляд, а в не надто туристичних місцях часто зникає.
Податок: що сплачується в обох випадках
За Законом про податок на доходи фізичних осіб дохід від здачі належить до доходу від майна, який визначається як дохід від передачі в оренду рухомого і нерухомого майна. Це стосується і довгострокової оренди, і здачі туристам.
Механіка така:
- Ставка становить 15% для цієї категорії доходу, як встановлено змінами до Закону про податок на доходи фізичних осіб від грудня 2025 року.
- Податкова база зменшується на витрати. Якщо ви документально підтверджуєте витрати, визнаються фактичні витрати. Якщо ні, визнаються нормативні витрати в розмірі 30% доходу. У разі здачі кімнат, апартаментів, будинків і квартир туристам нормативні витрати становлять 50% доходу, якщо сплачено туристичний збір, або 70%, якщо у вас є договір з туристичною агенцією чи місцевою туристичною організацією і середнє завантаження не менше 60 днів на рік.
- До податку додається надбавка (prirez), яку рахують від суми податку і встановлює громада: не більше 13%, а в Подгориці та Цетинє не більше 15%.
Приклад для 10 000 євро річної орендної плати без підтверджених витрат у громаді з надбавкою 13%: у разі довгострокової оренди база становить 7000 євро, податок 1050 і надбавка 136,50, разом 1186,50 євро, або близько 11,9% орендної плати. У разі здачі туристам зі сплаченим туристичним збором база становить 5000 євро, податок 750 і надбавка 97,50, разом 847,50 євро, або близько 8,5%.
Точна сума залежить від того, чи підтверджуєте ви витрати, кому здаєте і яка ставка надбавки у вашій громаді, тож перевірте свій розрахунок у Податковій адміністрації або в податкового консультанта. Fijaka є майданчиком оголошень і не надає податкових консультацій.
Додаткові обов'язки в разі здачі туристам
Короткострокова здача не зводиться до формули "та сама квартира, коротше проживання". Вона має режим, якого немає в довгострокової оренди: житло вносять до Центрального туристичного реєстру до першого гостя (кімнати, туристичні апартаменти й будинки отримують ще й категорію, а квартира, яку здають туристам, звільнена від категоризації), гостей реєструють, туристичний збір стягують і перераховують. Строки й правила для Будви ми покроково розібрали в статті про здачу квартири туристам. Якщо це пропустити, проблема, як правило, проявиться не першого літа, а пізніше і з відсотками.
ПДВ і платформи. Реєстрація платником ПДВ стає обов'язковою, коли оборот за останні 12 місяців перевищує 30 000 євро. 9 липня 2026 року парламент також ухвалив новий Закон про ПДВ (Офіційний вісник Чорногорії 104/2026), що переносить європейські правила для інтернет-платформ: платформа, через яку здають короткострокове житло, веде облік цих операцій, зберігає його десять років і надає податковим органам в електронному вигляді, а в певних випадках для цілей ПДВ сама вважається постачальником послуги розміщення. Поріг у 30 000 євро новий закон зберігає.
⚠ Важливо: новий закон набрав чинності, але застосовуватиметься лише від дня вступу Чорногорії до Європейського Союзу. До того діє чинний Закон про ПДВ. Напрям усе ж зрозумілий, і його варто враховувати наперед: дохід, отриманий через платформи, стає для податкових органів дедалі помітнішим, тож варіант "не декларувати" дедалі менш реалістичний.
Договір: що в ньому має бути
У разі довгострокової оренди письмовий договір потрібен не для форми: лише в ньому закріплено строки й гроші. Мінімум:
- Строк і умови продовження.
- Розмір орендної плати, дата і спосіб оплати.
- Застава і точні випадки, коли з неї роблять утримання.
- Хто платить за комунальні послуги, внески на будинок та інтернет.
- Правила щодо переробок у квартирі та суборенди.
- Строк повідомлення про розірвання для обох сторін.
- Акт приймання-передачі з показниками лічильників і фотографіями.
Якщо на узбережжі ви збираєтеся самі користуватися квартирою в сезон, це має бути записано в договорі від самого початку. Запізніле "в липні мені потрібна квартира" в червні домовленістю не вирішується.
Перш ніж розмістити оголошення
- Перевірте правовий статус. Квартира, не внесена до кадастру або не легалізована, створює проблеми й під час оренди, а не лише під час продажу.
- Розв'яжіть питання з опаленням. На узбережжі саме це поле визначає, чи знайдете ви мешканця на весь рік, чи лише сезонних гостей.
- Вирішіть, із меблями чи без. Меблі розширюють коло орендарів, але приносять майно, яке зношується і стає предметом суперечок під час виїзду.
- Складіть опис майна з фотографіями до заселення.
Коли все готово, розмістити оголошення можна безкоштовно. Як написати оголошення, на яке телефонують, із прикладами, ми розібрали в окремій статті; якщо замість здачі ви думаєте і про продаж, є наш посібник із продажу квартири.
Часті запитання
Чи треба декларувати дохід, якщо я здаю через Airbnb або Booking? Дохід оподатковується незалежно від каналу. Новий Закон про ПДВ передбачає і те, що платформи вестимуть облік цих операцій, але застосовуватиметься він лише після вступу Чорногорії до ЄС.
Що вигідніше, надовго чи подобово? Залежить від розташування і від того, скільки свого часу ви вкладаєте. Подобова туристична ціна має покрити порожні місяці, прибирання, комісію і вашу працю.
Чи потрібна мені агенція? Законного обов'язку немає. Якщо ви її наймете, винагорода не встановлена законом, а погоджується в договорі.
Чи можна здати квартиру, не внесену до кадастру? Правовий статус створює проблеми й під час оренди. Владнайте реєстрацію, перш ніж укладати довгострокову домовленість.
Що таке поріг у 30 000 євро? Це поріг щодо ПДВ: той, чий оборот за останні 12 місяців перевищує 30 000 євро, стає платником ПДВ. Новий Закон про ПДВ зберігає той самий поріг.
Примітка про джерела
Категорію доходу, ставку й нормативні витрати взято із Закону про податок на доходи фізичних осіб зі змінами по 2026 рік; граничні ставки надбавки із Закону про фінансування місцевого самоврядування. Новий Закон про ПДВ опубліковано в Офіційному віснику Чорногорії 104/2026, і він застосовуватиметься від дня вступу Чорногорії до Європейського Союзу.