Чи є нерухомість у Чорногорії хорошою інвестицією у 2026 році? Станом на 31 жовтня 2026 року на Fijaka було оголошено 2 448 квартир на продаж за медіанною ціною 3 286 € за м², а довгострокова оренда давала валову дохідність від 4,9% до 5,1% у Которі, Будві та Подгориці. Після податку на дохід від оренди та податку на нерухомість типова квартира в Будві залишає приблизно від 3,4% до 4,2%. Ціни на квартири в новобудовах зросли на 16% за рік (MONSTAT, II квартал 2026 року).
Ця сторінка зводить разом цифри, про які люди запитують перед купівлею нерухомості в Чорногорії з-за кордону: скільки коштують квартири, скільки вони приносять в оренді, що доводиться платити за купівлю, утримання та продаж, що насправді вимірює правило 150 000 € для посвідки на проживання і що змінило б, а що ні, членство в ЄС. Кожна цифра має дату і джерело. Цінові та орендні дані є нашими, із оголошень на Fijaka; правила взяті із самих законів. Fijaka є платформою оголошень, а не інвестиційним радником, тож сприймайте цю сторінку як набір фактів, з якими варто звірити власний план, а не як рекомендацію.
Ключові цифри
| Питання | Відповідь | Дата і джерело |
| Скільки коштує квартира? | Медіанна ціна пропозиції 3 286 € за м², 225 000 € за квартиру | Fijaka, 2 448 квартир на продаж, 31 жовт. 2026 року |
| Скільки насправді отримують забудовники? | 2 557 € за м² за продані нові квартири, на 16,2% більше, ніж рік тому | MONSTAT, II квартал 2026 року |
| Скільки приносить квартира? | Валова орендна дохідність 4,9% у Которі, 5,0% у Будві, 5,1% у Подгориці | Оголошення Fijaka, 31 жовт. 2026 року |
| Податок на передачу вторинної квартири | 3% до 150 000 €; 4 500 € + 5% понад це; 22 000 € + 6% понад 500 000 €. Сплачує покупець | Закон про податок на передачу нерухомості, ставки з 1 січня 2024 року |
| Нова квартира від забудовника | 21% ПДВ замість податку на передачу, зазвичай включений у ціну | Закон про ПДВ |
| Нотаріальний збір за договір купівлі | 558 € + ПДВ для квартири за 200 000 € | Нотаріальний тариф, чинний з 9 квітня 2026 року |
| Щорічний податок на нерухомість | 0,25% до 1% оціночної вартості; для другого житла 0,3% до 1,5% | Закон про податок на нерухомість |
| Податок на оренду | 15% після стандартних витрат плюс міська надбавка до 13%: близько 11,9% орендної плати при довгостроковій оренді | Закон про податок на доходи фізичних осіб, зміни від грудня 2025 року |
| Податок при продажу | 15% від прибутку | Закон про податок на доходи фізичних осіб, з 1 січня 2022 року |
| Резидентство через нерухомість | Оціночна податкова вартість щонайменше 150 000 €, частка щонайменше 50%, без права на роботу | Закон про іноземців, Офіційний вісник Чорногорії 3/2026, ст. 56, з 17 січня 2026 року |
| Чи може іноземець купити квартиру? | Так, на тих самих умовах, що й місцевий покупець. Крім сільськогосподарських земель, лісу, островів і земель у межах 1 км від сухопутного кордону | Закон про майнові відносини, ст. 415 |
| Ставка за іпотекою | 4,68% номінальна, 5,02% ефективна, переважно для позичальників, які живуть і заробляють у Чорногорії | Центральний банк Чорногорії (CBCG), серпень 2026 року |
| Оплата готівкою | Готівкові платежі на суму 10 000 € і більше заборонені | Закон про протидію відмиванню коштів, Офіційний вісник Чорногорії 59/2026 |
| Членство в ЄС | 18 із 33 розділів тимчасово закриті; ціль уряду — 2028 рік | Делегація ЄС у Чорногорії, 15 липня 2026 року |
Розділи нижче пояснюють кожен рядок, а посилання в кінці ведуть до повних статей, на яких вони базуються.
Скільки коштують квартири по містах
Наведені нижче цифри є цінами пропозиції для квартир на продаж на Fijaka станом на 31 жовтня 2026 року, поділеними на вказану площу. Проєкти новобудов виключено, бо в них оголошують ціну «від» за найменший варіант. Муніципалітет включено лише за наявності принаймні 10 оголошень від щонайменше 3 продавців, щоб каталог однієї агенції не видавався за ціну міста. Бечичі та Пржно враховано як Будву, Кавач і Грбаль як Котор.
| Муніципалітет | Квартир | Продавців | Медіанна ціна за м² | Центральна половина оголошень | Медіанна ціна за квартиру |
| Будва | 1 038 | 15 | 3 409 € | від 2 826 € до 4 462 € | 240 000 € |
| Бар | 496 | 12 | 2 782 € | від 2 239 € до 3 196 € | 165 000 € |
| Тіват | 288 | 9 | 4 712 € | від 3 937 € до 7 873 € | 395 000 € |
| Котор | 255 | 11 | 3 750 € | від 2 973 € до 4 480 € | 274 000 € |
| Подгориця | 156 | 9 | 2 612 € | від 2 243 € до 3 082 € | 161 000 € |
| Херцег-Нові | 138 | 9 | 3 264 € | від 2 556 € до 4 096 € | 230 000 € |
| Улцинь | 46 | 7 | 2 388 € | від 2 041 € до 2 902 € | 132 500 € |
| Колашин | 26 | 5 | 3 578 € | від 2 924 € до 5 200 € | 161 100 € |
| Чорногорія | 2 448 | 17 | 3 286 € | від 2 632 € до 4 269 € | 225 000 € |
Варто пам'ятати два моменти. Це ціни пропозиції, і майже на кожному ринку узгоджена ціна є нижчою. Крім того, оголошення походять від 17 продавців, більшість із яких є агенціями, чиї каталоги розміщено на Fijaka, тож вони описують те, що пропонується, а не те, що продається. Таблиця оновлюється актуальними даними в нашому звіті про ціну за квадратний метр, який також охоплює будинки та оренду і пропонує цифри у файлі CSV.
Єдиний офіційний ряд даних — це квартальна ціна MONSTAT на нові квартири, фактично продані забудовниками. У II кварталі 2026 року вона становила 2 557 € за м² для Чорногорії, 2 510 € для Подгориці та 2 838 € для прибережних муніципалітетів разом, проти 2 201 €, 2 108 € і 2 333 € роком раніше: зростання на 16,2%, 19,1% і 21,6% (повідомлення MONSTAT, 20 серпня 2026 року). MONSTAT окремих цифр для Будви, Котора чи Тівата не публікує. Наш звіт про ціни на новобудови відстежує ряд щокварталу; наступна публікація очікується близько 20 листопада 2026 року.
Що приносить квартира: валова і чиста орендна дохідність
Валова дохідність — це річна орендна плата, поділена на ціну. Ми розраховуємо її для кожного муніципалітету з тих самих оголошень: медіанна місячна орендна плата за м² квартир в довгостроковій оренді, помножена на дванадцять, поділена на медіанну ціну пропозиції за м² квартир на продаж. Обидві сторони мають окремо пройти поріг 10 оголошень і 3 продавців.
| Муніципалітет | Ціна пропозиції за м² | Місячна оренда за м² | Валова дохідність | Оголошення (продаж / оренда) |
| Будва | 3 409 € | 14,2 € | 5,0% | 1 038 / 100 |
| Подгориця | 2 612 € | 11,1 € | 5,1% | 156 / 215 |
| Котор | 3 750 € | 15,4 € | 4,9% | 255 / 21 |
Бар, Тіват і Херцег-Нові ще не мають достатньої кількості оголошень про оренду з вказаною площею від достатньої кількості орендодавців. Калькулятор орендної дохідності показує ту саму таблицю з актуальними даними і дозволяє ввести власну ціну та орендну плату.
Валова дохідність — це не те, що ви залишаєте собі. Ось розрахунок для типового випадку: вторинна квартира 65 м² у Будві за медіанною ціною пропозиції, здана в довгострокову оренду за медіанною орендною платою.
| Крок | Сума |
| Ціна: 65 м² × 3 409 € | 221 600 € |
| Оренда: 65 м² × 14,2 € на місяць | 923 € на місяць, 11 076 € на рік |
| Валова дохідність | 5,0% |
| Податок на доходи: 15% від оренди за вирахуванням 30% стандартних витрат | −1 163 € |
| Міська надбавка: 13% від цього податку | −151 € |
| Податок на нерухомість: від 0,25% до 1,5% від оціночної вартості 143 000 € (2 200 € × 65 м²) | від −358 € до −2 145 € |
| Залишок після двох податків | від 7 617 € до 9 404 € на рік |
| Чиста дохідність до експлуатаційних витрат | від 3,4% до 4,2% |
Допущення мають значення. Дохід від оренди оподатковується з оренди за вирахуванням стандартних витрат 30%, якщо ви не документуєте фактичні витрати; надбавку встановлює кожен муніципалітет, але не більше 13% і не більше 15% у Подгориці та Цетинє. Податок на нерухомість розраховується не від вашої ціни, а від ринкової вартості, яку муніципалітет визначає на основі середньої ціни MONSTAT за нові квартири (2 200 € за м² по країні за 2025 рік), помноженої на площу та на коефіцієнти розташування і якості від 0,10 до 2,00, і зменшеної на 1% за кожен рік віку будівлі. Ми використали коефіцієнт 1,00 і без зменшення на вік; реальний коефіцієнт для Будви встановлює муніципалітет для кожної зони. Вищий діапазон ставок застосовується до другого житла. Утримання будинку, страхування, ремонти, порожні місяці та комісія агентства з оренди також віднімаються від чистої суми.
Здавання житла туристам — це інший бізнес: дохід вищий у сезон і майже нульовий узимку, квартиру треба внести до Центрального туристичного реєстру до першого гостя, а податок на нього нижчий, близько 8,5% від орендної плати, коли сплачується туристичний збір, оскільки стандартні витрати становлять 50%. Надійних даних про дохід від короткострокової оренди ми не маємо і його не оцінюємо. Правила викладено в нашій статті про здавання квартири туристам у Будві, а податки на обидва типи оренди — у нашому посібнику про здачу квартири в оренду.
Скільки коштує купівля
Для тієї самої вторинної квартири за 221 600 € витрати, які лягають на покупця під час купівлі, такі:
| Витрата | Сума |
| Податок на передачу: 4 500 € + 5% від 71 600 € | 8 080 € |
| Нотаріальний збір: 480 € + 7 × 13 €, плюс ПДВ 21% | 691 € |
| Разом | 8 771 €, близько 4% від ціни |
Податок на передачу сплачує покупець муніципалітету, де розташована квартира, протягом 15 днів після підписання. Його база — ринкова вартість: якщо в договорі зазначено нижчу ціну, податкова служба визначає вартість за порівнянними продажами, тож низька ціна в договорі не зменшує податок (як працює податок). Нотаріальний збір відповідає обов'язковому тарифу, який змінився 9 квітня 2026 року; купівля має оформлятися нотаріальним актом, а довіреність на купівлю від вашого імені коштує 60 € (договір купівлі-продажу у нотаріуса). Понад це додаються невеликий збір за реєстрацію в кадастрі, послуги перекладача, якщо ви не володієте мовою, і комісія агенції, якщо купуєте через неї (комісія агенції).
Нова квартира, куплена у забудовника, має 21% ПДВ замість податку на передачу, і оголошена ціна зазвичай його включає. Купівля на етапі будівництва має власні ризики, від дозволу на будівництво до графіка платежів, які розглянуто в нашій статті про купівлю квартири в новобудові.
Два правила визначають рух грошей. Відповідно до змін 2026 року до закону про протидію відмиванню коштів (Офіційний вісник Чорногорії 59/2026), готівкові платежі на суму 10 000 € і більше заборонені, а ціна нерухомості сплачується через банківський рахунок у Чорногорії. Місцева іпотека також рідко доступна для того, хто живе і заробляє за кордоном: банки зазвичай вимагають стабільного доходу і проживання в Чорногорії. Середня ставка за новими житловими кредитами становила 4,68% номінальна і 5,02% ефективна у серпні 2026 року, проти 5,74% і 6,57% у січні 2024 року (іпотека в Чорногорії).
Що ви платите під час володіння і при продажу
- Податок на нерухомість, щороку: від 0,25% до 1% оціночної вартості, яку встановлює муніципалітет, і від 0,3% до 1,5% для другого житла. Сплачується двома частинами до 30 червня і до 31 жовтня, після того як муніципалітет надішле оцінку до 30 квітня. Калькулятор податку на нерухомість розраховує його для вашої квартири, а наш посібник з податку на нерухомість пояснює коефіцієнти та пільги.
- Податок на оренду: 15% від орендної плати за вирахуванням витрат, плюс міська надбавка, як у прикладі вище. Реєстрація для сплати ПДВ стає обов'язковою, щойно оборот від оренди перевищує 30 000 € за 12 місяців.
- Податок на приріст капіталу при продажу: 15% від різниці між ціною продажу і ціною купівлі, де ціна купівлі коригується на інфляцію. Якщо ви не можете довести, скільки заплатили, ціна купівлі береться як 80% від ціни продажу. Декларується в річній декларації до кінця квітня наступного року. Звільнення для єдиного основного житла рідко підходить для інвестиційної квартири (податок на приріст капіталу).
Правило 150 000 € для резидентства: що воно вимірює
Володіння нерухомістю в Чорногорії може бути підставою для тимчасової посвідки на проживання. Відповідно до зміни до Закону про іноземців, яка діє з 17 січня 2026 року (Офіційний вісник Чорногорії 3/2026, стаття 56), нерухомість має мати оціночну податкову вартість щонайменше 150 000 €, а вам має належати щонайменше половина її. Мірилом є податкова база в рішенні про податок на передачу, а не ціна у вашому договорі. Громадяни держав-членів ЄС, Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії звільнені від вимоги щодо вартості. Посвідка видається на строк до одного року і не дає права на роботу чи ведення бізнесу.
Деякі джерела досі називають 200 000 €. Ця цифра була в законопроєкті, який уряд ухвалив 12 листопада 2025 року; закон у прийнятій редакції передбачає 150 000 €.
Як правило зустрічається з ринком: із 2 448 квартир на продаж на Fijaka станом на 31 жовтня 2026 року 1 855 (76%) виставлено за 150 000 € або дорожче, а 593 (24%) — дешевше. З них 293 (12% від усіх квартир) виставлено за ціною від 150 000 € до 179 999 €. У цьому діапазоні оціночна вартість може опинитися по обидва боки від межі, тож перевірте її до підписання, а не після. Калькулятор резидентства перевіряє ваш випадок, а наша стаття про резидентство: купівля чи оренда порівнює два шляхи.
Хто що може купити
Іноземна фізична особа може купити квартиру, будинок або земельну ділянку під забудову в Чорногорії на тих самих умовах, що й місцевий покупець. Стаття 415 Закону про майнові відносини виключає сільськогосподарські землі, ліс, природні ресурси, культурні пам'ятки виняткового значення, а також нерухомість на островах або в межах 1 км від сухопутного кордону; іноземець і далі може набути до 5 000 м² сільськогосподарської або лісової землі, якщо предметом договору є будинок, що стоїть на ній. Перед будь-якою оплатою перевірте власника, частку і будь-яку іпотеку чи відмітку у витягу з кадастру. Якщо ви не можете бути в Чорногорії для підписання, це зробить за вас нотаріально засвідчена і апостильована довіреність з-за кордону.
Членство в ЄС: що змінить і чого не змінить
Чорногорія відкрила всі 33 переговорні розділи і станом на 14 липня 2026 року тимчасово закрила 18. Міжурядова конференція, запланована на 22 вересня 2026 року, була відкладена. Мета уряду — членство у 2028 році; Європейська комісія визнала це можливим, але остаточну дату визначає ратифікація в кожній державі-члені.
Для покупця нерухомості є три моменти. Чорногорія вже користується євро, тож при вступі валютного кроку не буде, хоча вона не є членом єврозони. Низка законів, які вже ухвалено, діятиме лише з дня вступу, серед них новий закон про ПДВ (Офіційний вісник Чорногорії 104/2026). А правила купівлі нерухомості та резидентства іноземців змінюватимуться лише настільки, наскільки це визначено договором про вступ і новими законами; автоматичних змін у день вступу не відбудеться. Стан переговорів описано в нашому посібнику про вступ до ЄС.
Де читати далі
- Процес купівлі крок за кроком: купівля нерухомості в Чорногорії, повний посібник 2026
- Ціни докладніше: ціни на нерухомість Чорногорії 2026, а також за районами Котора і Тівата
- Оренда: ціни на оренду в Чорногорії, що показують дані
- Огляд даних про ринок: чи варто купувати нерухомість у Чорногорії
- Перевірки перед купівлею: чи безпечно купувати нерухомість у Чорногорії
- Фінансування: іпотечний калькулятор
- Самі оголошення: квартири на продаж у Чорногорії і квартири в оренду
Поширені запитання
Яку орендну дохідність можна очікувати в Чорногорії? За оголошеннями Fijaka станом на 31 жовтня 2026 року довгострокова оренда давала валову дохідність 4,9% у Которі, 5,0% у Будві та 5,1% у Подгориці. Після податку на дохід від оренди та податку на нерухомість типова квартира в Будві залишає приблизно від 3,4% до 4,2% до експлуатаційних витрат.
Скільки потрібно вкласти для посвідки на проживання через нерухомість? Нерухомість має мати оціночну податкову вартість щонайменше 150 000 €, і вам має належати щонайменше половина її (Закон про іноземців, Офіційний вісник Чорногорії 3/2026, чинний з 17 січня 2026 року). Враховується оціночна вартість, а не ціна в договорі. Громадяни ЄС, ЄЕЗ і Швейцарії звільнені від вимоги щодо вартості.
Які податки сплачує іноземний покупець? За вторинну квартиру — податок на передачу 3% до 150 000 € і 5% на частину понад це (6% понад 500 000 €); за нову квартиру від забудовника — ПДВ 21%, зазвичай у ціні. Далі щорічний податок на нерухомість від 0,25% до 1,5% оціночної вартості, 15% з доходу від оренди після витрат плюс міська надбавка, і 15% з прибутку при продажу.
Чи можуть іноземці купувати нерухомість у Чорногорії? Так. Квартири, будинки і земельні ділянки під забудову можна купити на тих самих умовах, що і громадянам Чорногорії. Сільськогосподарські землі, ліс, острови і землі в межах 1 км від сухопутного кордону виключено.
Чи зростають ціни на нерухомість у Чорногорії? Офіційна ціна проданих нових квартир зросла на 16,2% між II кварталом 2025 року та II кварталом 2026 року, до 2 557 € за м² (MONSTAT). Медіанна ціна пропозиції вторинних квартир на Fijaka становила 3 286 € за м² станом на 31 жовтня 2026 року.
Коли Чорногорія вступить до ЄС і чи це важливо для нерухомості? Ціль уряду — 2028 рік; станом на липень 2026 року 18 із 33 розділів були тимчасово закриті. Правила щодо нерухомості та резидентства змінюватимуться лише через договір про вступ і нові закони, а не автоматично в день вступу.
Джерела і методологія
Ціни та оренда: оголошення Fijaka про квартири на продаж і в довгостроковій оренді станом на 31 жовтня 2026 року, без проєктів новобудов, по муніципалітетах, з мінімумом 10 оголошень від щонайменше 3 продавців на кожну цифру; медіани, а не середні значення. Офіційні ціни: MONSTAT, ціни на житло в нових житлових будинках, II квартал 2026 року і II квартал 2025 року. Податки: Закон про податок на передачу нерухомості (Офіційний вісник 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Закон про податок на нерухомість зі змінами 2022 і 2025 років; Закон про податок на доходи фізичних осіб зі змінами до 2026 року; Закон про фінансування місцевого самоврядування; нотаріальний тариф, чинний з 9 квітня 2026 року. Резидентство: Закон про іноземців зі змінами згідно з Офіційним вісником 3/2026. Власність: Закон про майнові відносини, стаття 415. Іпотечні ставки: статистика процентних ставок Центрального банку Чорногорії (CBCG), серпень 2026 року. Вступ до ЄС: Делегація ЄС у Чорногорії, 15 липня 2026 року.
Цифри перевірено 31 жовтня 2026 року. Fijaka є платформою оголошень і не надає інвестиційних, податкових чи юридичних консультацій; для конкретної купівлі попросіть юриста і податкового консультанта підтвердити правила, які застосовуються саме до вас.