A është prona në Mal të Zi një investim i mirë në 2026? Më 31 tetor 2026, 2.448 banesa në shitje në Fijaka ishin shpallur me një medianë prej 3.286 € për m², dhe qiratë afatgjata sollën një rendiment bruto prej 4,9% deri në 5,1% në Kotorr, Budvë dhe Podgoricë. Pas tatimit mbi të ardhurat nga qiraja dhe tatimit mbi pronën, një banesë tipike në Budvë mban rreth 3,4% deri në 4,2%. Çmimet e banesave të reja u rritën 16% brenda një viti (MONSTAT, tremujori II 2026).
Ky udhëzues mbledh shifrat për të cilat pyesin njerëzit para se të blejnë pronë në Mal të Zi nga jashtë: sa kushtojnë banesat, sa jepen me qira, sa paguhet për blerje, mbajtje dhe shitje, çfarë mat me të vërtetë rregulli i 150.000 € për leje qëndrimi, dhe çfarë do të ndryshonte dhe çfarë nuk do të ndryshonte anëtarësimi në BE. Çdo shifër ka datën dhe burimin e vet. Çmimet dhe qiratë janë llogaritje tona, nga shpalljet në Fijaka; rregullat vijnë nga vetë ligjet. Fijaka është platformë shpalljesh, jo këshilluese investimesh, kështu që këtë lexoni si një grup faktesh për ta krahasuar me planin tuaj, jo si rekomandim.
Numrat kryesorë
| Pyetja | Përgjigja | Data dhe burimi |
| Sa kushton një banesë? | Mediana e çmimit të kërkuar 3.286 € për m², 225.000 € për banesë | Fijaka, 2.448 banesa në shitje, 31 tetor 2026 |
| Sa marrin në të vërtetë zhvilluesit? | 2.557 € për m² për banesat e reja të shitura, më shumë 16,2% se një vit më parë | MONSTAT, tremujori II 2026 |
| Sa fitohet nga një banesë? | Rendimenti bruto i qirasë 4,9% në Kotorr, 5,0% në Budvë, 5,1% në Podgoricë | Shpallje në Fijaka, 31 tetor 2026 |
| Tatimi i transferimit për banesë të përdorur | 3% deri në 150.000 €; 4.500 € + 5% mbi këtë shumë; 22.000 € + 6% mbi 500.000 €. E paguan blerësi | Ligji për tatimin mbi transferimin e pronës, normat që nga 1 janar 2024 |
| Banesë e re nga zhvilluesi | 21% TVSH në vend të tatimit të transferimit, zakonisht e përfshirë në çmim | Ligji për TVSH-në |
| Tarifa e noterit për kontratën e blerjes | 558 € + TVSH për një banesë 200.000 € | Tarifa e noterit, në fuqi që nga 9 prill 2026 |
| Tatimi vjetor mbi pronën | 0,25% deri në 1% të vlerës së vlerësuar; 0,3% deri në 1,5% për shtëpi të dytë | Ligji për tatimin mbi pronën |
| Tatimi mbi qiranë | 15% pas kostove standarde, plus surtaks komunal deri në 13%: rreth 11,9% të qirasë në qira afatgjatë | Ligji për tatimin mbi të ardhurat personale, ndryshuar dhjetor 2025 |
| Tatimi kur shitni | 15% të fitimit | Ligji për tatimin mbi të ardhurat personale, që nga 1 janar 2022 |
| Qëndrimi përmes pronës | Vlerë e vlerësuar tatimore prej të paktën 150.000 €, të paktën 50% pjesë, pa të drejtë pune | Ligji për të huajt, Fletorja Zyrtare 3/2026, neni 56, që nga 17 janar 2026 |
| A mund të blejë një i huaj banesë? | Po, me të njëjtat kushte si blerësi vendas. Jo tokë bujqësore, pyll, ishuj ose tokë brenda 1 km nga kufiri tokësor | Ligji për marrëdhëniet pronësore, neni 415 |
| Norma e kredisë hipotekore | 4,68% nominale, 5,02% efektive, kryesisht për huamarrësit që jetojnë dhe punojnë në Mal të Zi | Banka Qendrore e Malit të Zi, gusht 2026 |
| Pagesa në para | Pagesat në para prej 10.000 € ose më shumë janë të ndaluara | Ligji kundër pastrimit të parave, Fletorja Zyrtare 59/2026 |
| Anëtarësimi në BE | 18 nga 33 kapituj të mbyllur përkohësisht; objektivi i qeverisë është 2028 | Delegacioni i BE-së në Mal të Zi, 15 korrik 2026 |
Seksionet e mëposhtme shpjegojnë çdo rresht, dhe lidhjet në fund çojnë te artikujt e plotë që qëndrojnë pas tyre.
Sa kushtojnë banesat, qytet për qytet
Shifrat e mëposhtme janë çmime të kërkuara për banesat në shitje në Fijaka më 31 tetor 2026, të ndara me sipërfaqen e deklaruar. Projektet e reja ndërtimore nuk përfshihen, sepse ato shpallin një çmim „nga“ për njësinë më të vogël. Një komunë shfaqet vetëm me të paktën 10 shpallje nga të paktën 3 shitës, që të mos kalojë si çmim i një qyteti stoku i një agjencie të vetme. Bečići dhe Pržno llogariten në Budvë, Kavač dhe Grbalj në Kotorr.
| Komuna | Banesa | Shitës | Mediana e çmimit për m² | Gjysma e mesme e shpalljeve | Mediana e çmimit për banesë |
| Budvë | 1.038 | 15 | 3.409 € | 2.826 € deri në 4.462 € | 240.000 € |
| Tivar (Bar) | 496 | 12 | 2.782 € | 2.239 € deri në 3.196 € | 165.000 € |
| Tivat | 288 | 9 | 4.712 € | 3.937 € deri në 7.873 € | 395.000 € |
| Kotorr | 255 | 11 | 3.750 € | 2.973 € deri në 4.480 € | 274.000 € |
| Podgoricë | 156 | 9 | 2.612 € | 2.243 € deri në 3.082 € | 161.000 € |
| Herceg Novi | 138 | 9 | 3.264 € | 2.556 € deri në 4.096 € | 230.000 € |
| Ulqin | 46 | 7 | 2.388 € | 2.041 € deri në 2.902 € | 132.500 € |
| Kolashin | 26 | 5 | 3.578 € | 2.924 € deri në 5.200 € | 161.100 € |
| Mali i Zi | 2.448 | 17 | 3.286 € | 2.632 € deri në 4.269 € | 225.000 € |
Dy gjëra duhen mbajtur mend. Këto janë çmime të kërkuara, dhe pothuajse në çdo treg çmimi i marrëveshur është më i ulët. Dhe shpalljet vijnë nga 17 shitës, shumica agjenci katalogët e të cilave janë në Fijaka, kështu që ato përshkruajnë çfarë është në ofertë, jo çfarë shitet. Tabela përditësohet me të dhënat e drejtpërdrejta në raportin tonë të çmimit për metër katror, i cili mbulon edhe shtëpitë dhe qiratë dhe ofron shifrat edhe si skedar CSV.
E vetmja seri zyrtare është çmimi tremujor i MONSTAT-it për banesat e reja që zhvilluesit i shesin realisht. Në tremujorin e dytë të 2026-ës ai ishte 2.557 € për m² për Malin e Zi, 2.510 € për Podgoricën dhe 2.838 € për komunat bregdetare së bashku, krahasuar me 2.201 €, 2.108 € dhe 2.333 € një vit më parë: rritje prej 16,2%, 19,1% dhe 21,6% (komunikata e MONSTAT-it, 20 gusht 2026). MONSTAT nuk jep shifër veçmas për Budvën, Kotorrin apo Tivatin. Raporti ynë për çmimet e banesave të reja e ndjek serinë tremujor për tremujor; publikimi i radhës pritet rreth 20 nëntor 2026.
Sa fiton një banesë: rendimenti bruto dhe neto i qirasë
Rendimenti bruto është qira e një viti e pjesëtuar me çmimin. Ne e llogarisim për çdo komunë nga të njëjtat shpallje: mediana e qirasë mujore për m² të banesave me qira afatgjatë, shumëzuar me dymbëdhjetë, e pjesëtuar me medianën e çmimit të kërkuar për m² të banesave në shitje. Të dyja anët duhet të kalojnë pragun prej 10 shpalljesh dhe 3 shitësish, secila veç e veç.
| Komuna | Çmimi i kërkuar për m² | Qira mujore për m² | Rendimenti bruto | Shpallje (shitje / qira) |
| Budvë | 3.409 € | 14,2 € | 5,0% | 1.038 / 100 |
| Podgoricë | 2.612 € | 11,1 € | 5,1% | 156 / 215 |
| Kotorr | 3.750 € | 15,4 € | 4,9% | 255 / 21 |
Tivari (Bar), Tivati dhe Herceg Novi nuk kanë ende shpallje qiraje të mjaftueshme me sipërfaqe të deklaruar nga mjaft pronarë. Llogaritësi i rendimentit të qirasë shfaq të njëjtën tabelë me të dhënat e drejtpërdrejta dhe ju lejon të vendosni çmimin dhe qiranë tuaj.
Rendimenti bruto nuk është ajo që mbani. Ja llogaritja për një rast tipik: një banesë e përdorur 65 m² në Budvë me medianën e çmimit të kërkuar, e dhënë me qira afatgjatë me medianën e qirasë.
| Hapi | Shuma |
| Çmimi: 65 m² × 3.409 € | 221.600 € |
| Qiraja: 65 m² × 14,2 € në muaj | 923 € në muaj, 11.076 € në vit |
| Rendimenti bruto | 5,0% |
| Tatimi mbi të ardhurat: 15% e qirasë minus 30% kosto standarde | −1.163 € |
| Surtaksi komunal: 13% e këtij tatimi | −151 € |
| Tatimi mbi pronën: 0,25% deri në 1,5% të vlerës së vlerësuar prej 143.000 € (2.200 € × 65 m²) | −358 € deri në −2.145 € |
| Mbetet pas dy tatimeve | 7.617 € deri në 9.404 € në vit |
| Rendimenti neto para kostove të funksionimit | 3,4% deri në 4,2% |
Supozimet kanë rëndësi. Të ardhurat nga qiraja tatohen mbi qiranë minus kosto standarde prej 30%, kur nuk dokumentoni kostot reale; surtaksi e vendos çdo komunë, deri në 13%, dhe deri në 15% në Podgoricë dhe Cetinë. Tatimi mbi pronën nuk llogaritet mbi çmimin tuaj, por mbi vlerën e tregut që komuna e nxjerr nga çmimi mesatar i MONSTAT-it për banesat e reja (2.200 € për m² në nivel vendi për 2025), shumëzuar me sipërfaqen dhe me koeficientë vendndodhjeje dhe cilësie nga 0,10 deri në 2,00, dhe e zvogëluar me 1% për çdo vit moshe. Ne përdorëm koeficient 1,00 dhe pa zvogëlim për moshën; koeficienti real i Budvës e cakton komuna për çdo zonë. Shkalla më e lartë zbatohet për shtëpinë e dytë. Mirëmbajtja e ndërtesës, sigurimi, riparimet, muajt bosh dhe çdo tarifë agjencie qiraje zbriten gjithashtu nga shifra neto.
Dhënia me qira turistëve është biznes tjetër: të ardhurat janë më të larta në sezon dhe pothuajse zero në dimër, banesa duhet të regjistrohet në Regjistrin Qendror Turistik para mysafirit të parë, dhe tatimi mbi të është më i ulët, rreth 8,5% e qirasë kur paguhet taksa turistike, sepse kostot standarde janë 50%. Nuk kemi të dhëna të besueshme për të ardhurat nga qiratë afatshkurtra dhe nuk i vlerësojmë. Rregullat janë në artikullin tonë për dhënien me qira të një banese turistëve në Budvë, dhe tatimi për të dy llojet e dhënies me qira në udhëzuesin tonë për dhënien me qira të një banese.
Sa kushton blerja
Për të njëjtën banesë të përdorur prej 221.600 €, kostot që bien mbi blerësin në blerje janë:
| Kosto | Shuma |
| Tatimi i transferimit: 4.500 € + 5% e 71.600 € | 8.080 € |
| Tarifa e noterit: 480 € + 7 × 13 €, plus 21% TVSH | 691 € |
| Totali | 8.771 €, rreth 4% të çmimit |
Tatimin e transferimit blerësi e paguan komunës ku ndodhet banesa, brenda 15 ditësh nga nënshkrimi. Baza e tij është vlera e tregut: nëse kontrata shpall një çmim më të ulët, zyra tatimore e vlerëson vlerën nga shitjet e krahasueshme, kështu që një çmim i ulët në kontratë nuk e ul tatimin (si funksionon tatimi). Tarifa e noterit ndjek një tarifë të detyrueshme që ndryshoi më 9 prill 2026; blerja duhet të bëhet me akt noterial, dhe një prokurë për të blerë në emrin tuaj kushton 60 € (kontrata e blerjes te noteri). Një tarifë e vogël regjistrimi në kadastër, një përkthyes nëse nuk e flisni gjuhën, dhe një komision agjencie nëse blini përmes saj i shtohen këtyre (komisioni i agjencisë).
Një banesë e re e blerë nga zhvilluesi mban 21% TVSH në vend të tatimit të transferimit, dhe çmimi i shpallur zakonisht e përfshin atë. Blerja në plan ka rreziqet e veta, nga leja e ndërtimit deri te orari i pagesave, të trajtuara në artikullin tonë për blerjen në plan.
Dy rregulla formojnë mënyrën se si lëvizin paratë. Pas ndryshimeve të 2026-ës në ligjin kundër pastrimit të parave (Fletorja Zyrtare 59/2026), pagesat në para prej 10.000 € ose më shumë janë të ndaluara, dhe çmimi i një prone paguhet përmes një llogarie bankare në Mal të Zi. Dhe një kredi hipotekore vendase rrallë është opsion për dikë që jeton dhe punon jashtë: bankat zakonisht kërkojnë të ardhura të rregullta dhe banim në Mal të Zi. Norma mesatare për kreditë e reja për banesa ishte 4,68% nominale dhe 5,02% efektive në gusht 2026, krahasuar me 5,74% dhe 6,57% në janar 2024 (kreditë hipotekore në Mal të Zi).
Çfarë paguani gjatë pronësisë dhe kur shitni
- Tatimi mbi pronën, çdo vit: 0,25% deri në 1% e vlerës së vlerësuar nga komuna, 0,3% deri në 1,5% për shtëpi të dytë. Paguhet në dy gjysma, deri më 30 qershor dhe deri më 31 tetor, pasi komuna dërgon vlerësimin deri më 30 prill. Llogaritësi i tatimit mbi pronën e llogarit për banesën tuaj, dhe udhëzuesi ynë për tatimin mbi pronën shpjegon koeficientët dhe zbritjet.
- Tatimi mbi qiranë: 15% e qirasë minus kostot, plus surtaksi komunal, si në shembullin më sipër. Regjistrimi për TVSH bëhet i detyrueshëm sapo qarkullimi nga dhënia me qira kalon 30.000 € brenda 12 muajve.
- Tatimi mbi fitimin kapital kur shitni: 15% e diferencës midis çmimit të shitjes dhe çmimit të blerjes, me çmimin e blerjes të rregulluar për inflacionin. Nëse nuk mund të provoni sa keni paguar, çmimi i blerjes merret si 80% e çmimit të shitjes. Deklarohet në deklaratën vjetore deri në fund të prillit të vitit pasues. Përjashtimi për një banesë të vetme kryesore rrallë i përshtatet një banese investimi (tatimi mbi fitimin kapital).
Rregulli i 150.000 € për qëndrim: çfarë mat
Pronësia në Mal të Zi mund të jetë bazë për leje qëndrimi të përkohshëm. Sipas ndryshimit të Ligjit për të huajt, në fuqi nga 17 janari 2026 (Fletorja Zyrtare e Malit të Zi 3/2026, neni 56), prona duhet të ketë vlerë të vlerësuar tatimore prej të paktën 150.000 €, dhe ju duhet të zotëroni të paktën gjysmën e saj. Matja është baza e tatueshme në vendimin për tatimin e transferimit, jo çmimi në kontratën tuaj. Qytetarët e shteteve anëtare të BE-së, si dhe të Islandës, Lihtenshtajnit, Norvegjisë dhe Zvicrës, përjashtohen nga kërkesa për vlerë. Leja jepet për deri në një vit çdo herë dhe nuk jep të drejtë për të punuar apo për të drejtuar biznes.
Disa burime ende citojnë 200.000 €. Ajo shifër ishte në projektligjin që qeveria miratoi më 12 nëntor 2025; ligji i miratuar thotë 150.000 €.
Si e takon rregulli tregun: nga 2.448 banesat në shitje në Fijaka më 31 tetor 2026, 1.855 (76%) kërkonin 150.000 € ose më shumë, dhe 593 (24%) kërkonin më pak. Prej tyre, 293 (12% e të gjitha banesave) kërkonin midis 150.000 € dhe 179.999 €. Në këtë brez vlera e vlerësuar mund të bjerë në të dyja anët e kufirit, prandaj kontrolloni para se të nënshkruani, jo pas. Llogaritësi i qëndrimit e teston rastin tuaj, dhe artikulli ynë „Qëndrimi: blerje apo qira“ krahason dy rrugët.
Kush mund të blejë çfarë
Një individ i huaj mund të blejë një banesë, një shtëpi ose tokë ndërtimi në Mal të Zi me të njëjtat kushte si një blerës vendas. Neni 415 i Ligjit për marrëdhëniet pronësore përjashton tokën bujqësore, pyllin, burimet natyrore, monumentet kulturore me rëndësi të jashtëzakonshme dhe pronën në ishuj ose brenda 1 km nga kufiri tokësor; një i huaj mund të fitojë ende deri në 5.000 m² tokë bujqësore ose pyjore kur objekti i kontratës është një shtëpi e ngritur mbi të. Para se të paguani ndonjë gjë, kontrolloni pronarin, pjesën dhe çdo hipotekë ose shënim në certifikatën e kadastrës. Nëse nuk mund të jeni në Mal të Zi për të nënshkruar, një prokurë e noterizuar dhe e apostiluar nga jashtë e bën këtë në emrin tuaj.
Anëtarësimi në BE: çfarë ndryshon dhe çfarë jo
Mali i Zi ka hapur të 33 kapitujt e negociatave dhe kishte mbyllur përkohësisht 18 prej tyre deri më 14 korrik 2026. Konferenca ndërqeveritare e planifikuar për 22 shtator 2026 u shty. Objektivi i qeverisë është anëtarësimi në 2028, të cilin Komisioni Evropian e ka quajtur të mundshëm, por ratifikimi në çdo shtet anëtar e vendos datën.
Për blerësin e pronës, tre pika. Mali i Zi përdor tashmë euron, kështu që nuk ka hap valutor në anëtarësim, edhe pse nuk është anëtar i zonës së euros. Disa ligje të miratuara tashmë zbatohen vetëm nga dita e anëtarësimit, mes tyre ligji i ri për TVSH-në (Fletorja Zyrtare 104/2026). Dhe rregullat për blerjen e pronës dhe për qëndrimin e të huajve ndryshojnë vetëm aq sa e thotë traktati i anëtarësimit dhe ligjet e reja; asgjë nuk ndryshon automatikisht në ditën e anëtarësimit. Gjendja e bisedimeve përshkruhet në udhëzuesin tonë për anëtarësimin në BE.
Ku të lexoni më tej
- Procesi i blerjes hap pas hapi: blerja e pronës në Mal të Zi, udhëzuesi i plotë 2026
- Çmimet më në thellësi: çmimet e pasurive të paluajtshme në Mal të Zi 2026, dhe sipas zonës në Kotorr dhe Tivat
- Qiratë: çmimet e qirave në Mal të Zi, çfarë tregojnë të dhënat
- Një shqyrtim i të dhënave për tregun: a është Mali i Zi vend i mirë për të blerë pronë?
- Kontrollet para blerjes: a është e sigurt të blini pronë në Mal të Zi?
- Financimi: llogaritësi i kredisë hipotekore
- Vetë shpalljet: banesa në shitje në Mal të Zi dhe banesa me qira
Pyetje të shpeshta
Çfarë rendimenti me qira mund të pres në Mal të Zi? Në shpalljet në Fijaka të 31 tetorit 2026, qiratë afatgjata sollën një rendiment bruto prej 4,9% në Kotorr, 5,0% në Budvë dhe 5,1% në Podgoricë. Pas tatimit mbi të ardhurat nga qiraja dhe tatimit mbi pronën, një banesë tipike në Budvë mban rreth 3,4% deri në 4,2% para kostove të funksionimit.
Sa duhet të shpenzoj për një leje qëndrimi përmes pronës? Prona duhet të ketë vlerë të vlerësuar tatimore prej të paktën 150.000 €, dhe ju duhet të zotëroni të paktën gjysmën e saj (Ligji për të huajt, Fletorja Zyrtare 3/2026, në fuqi që nga 17 janari 2026). Merret parasysh vlera e vlerësuar, jo çmimi i kontratës. Qytetarët e BE-së, të EEE-së dhe të Zvicrës përjashtohen nga kërkesa për vlerë.
Çfarë taksash paguan një blerës i huaj? Në një banesë të përdorur, tatimi i transferimit 3% deri në 150.000 € dhe 5% mbi pjesën mbi këtë shumë (6% mbi 500.000 €); në një banesë të re nga zhvilluesi, 21% TVSH, zakonisht në çmim. Pastaj tatimi vjetor mbi pronën 0,25% deri në 1,5% të vlerës së vlerësuar, 15% mbi të ardhurat nga qiraja pas kostove plus surtaks komunal, dhe 15% mbi fitimin kur shitni.
A mund të blejnë të huajt pronë në Mal të Zi? Po. Banesat, shtëpitë dhe tokat e ndërtimit mund të blihen me të njëjtat kushte si nga shtetasit malazezë. Toka bujqësore, pyjet, ishujt dhe toka brenda 1 km nga kufiri tokësor përjashtohen.
A po rriten çmimet e pronave në Mal të Zi? Çmimi zyrtar i banesave të reja të shitura u rrit 16,2% midis tremujorit të dytë të 2025 dhe tremujorit të dytë të 2026, në 2.557 € për m² (MONSTAT). Çmimet e kërkuara për banesat e përdorura në Fijaka kishin medianë prej 3.286 € për m² më 31 tetor 2026.
Kur do t’i bashkohet Mali i Zi BE-së, dhe a ka rëndësi për pronën? Objektivi i qeverisë është 2028; 18 nga 33 kapitujt ishin mbyllur përkohësisht deri në korrik 2026. Rregullat për pronën dhe qëndrimin ndryshojnë vetëm përmes traktatit të anëtarësimit dhe ligjeve të reja, jo automatikisht në ditën e anëtarësimit.
Burimet dhe metoda
Çmimet dhe qiratë: shpallje në Fijaka për banesa në shitje dhe me qira afatgjatë më 31 tetor 2026, pa projektet e reja ndërtimore, sipas komunës, me të paktën 10 shpallje nga të paktën 3 shitës për çdo shifër; mediana, jo mesatare. Çmimet zyrtare: MONSTAT, çmimet e banesave në ndërtesat e reja banesore, tremujori II 2026 dhe tremujori II 2025. Tatimet: Ligji për tatimin mbi transferimin e pronës (Fletorja Zyrtare 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Ligji për tatimin mbi pronën, i ndryshuar në 2022 dhe 2025; Ligji për tatimin mbi të ardhurat personale me ndryshimet deri në 2026; Ligji për financimin e vetëqeverisjes lokale; tarifa e noterit në fuqi që nga 9 prill 2026. Qëndrimi: Ligji për të huajt i ndryshuar me Fletoren Zyrtare 3/2026. Pronësia: Ligji për marrëdhëniet pronësore, neni 415. Normat hipotekore: statistikat e normave të interesit të Bankës Qendrore të Malit të Zi, gusht 2026. Anëtarësimi në BE: Delegacioni i BE-së në Mal të Zi, 15 korrik 2026.
Shifrat u kontrolluan më 31 tetor 2026. Fijaka është platformë shpalljesh dhe nuk jep këshilla investimi, tatimore apo ligjore; për një blerje specifike, kërkoni që një avokat dhe një këshilltar tatimor të konfirmojnë rregullat që zbatohen për ju.