Investire in immobili in Montenegro nel 2026: prezzi, rendimenti, tasse e regola della residenza in un unico posto

Investire in immobili in Montenegro nel 2026 conviene? Il 31 ottobre 2026, 2.448 appartamenti in vendita su Fijaka erano offerti a una mediana di 3.286 € al m², e gli affitti a lungo termine davano un rendimento lordo dal 4,9% al 5,1% a Kotor, Budva e Podgorica. Dopo l'imposta sul reddito da locazione e l'imposta sugli immobili, un appartamento tipico a Budva lascia tra il 3,4% e il 4,2%. I prezzi dei nuovi appartamenti sono saliti del 16% in un anno (MONSTAT, II trimestre 2026).

Questa pagina raccoglie i numeri che chi pensa di acquistare in Montenegro dall'estero chiede più spesso: quanto costano gli appartamenti, quanto rendono in affitto, quanto si paga per comprare, possedere e vendere, che cosa misura davvero la regola dei 150.000 € per il permesso di soggiorno e che cosa cambierebbe con l'adesione all'UE, e che cosa no. Ogni dato riporta la sua data e la sua fonte. I dati su prezzi e affitti sono elaborazioni nostre, basate sugli annunci di Fijaka; le norme derivano dalle leggi stesse. Fijaka è un marketplace di annunci, non un consulente per gli investimenti, quindi questa pagina va letta come un insieme di fatti con cui confrontare il proprio progetto, non come una raccomandazione.

I numeri chiave

Le sezioni seguenti spiegano ciascuna riga, e i link in fondo portano agli articoli completi che stanno dietro ai dati.

Quanto costano gli appartamenti, città per città

I dati seguenti sono i prezzi richiesti per gli appartamenti in vendita su Fijaka il 31 ottobre 2026, divisi per la superficie dichiarata. I progetti di nuova costruzione sono esclusi, perché pubblicizzano un prezzo "a partire da" per l'unità più piccola. Un comune compare solo con almeno 10 annunci di almeno 3 venditori, così l'offerta di una singola agenzia non viene presa per il prezzo di una città. Bečići e Pržno rientrano in Budva, Kavač e Grbalj in Kotor.

Due cose da tenere presenti. Si tratta di prezzi richiesti, e in quasi tutti i mercati il prezzo concordato è più basso. Inoltre gli annunci provengono da 17 venditori, per lo più agenzie i cui cataloghi sono su Fijaka, quindi descrivono ciò che è in offerta e non ciò che si vende. La tabella è aggiornata con i dati in tempo reale nel nostro rapporto sul prezzo al metro quadro, che copre anche case e affitti e offre i dati in formato CSV.

L'unica serie ufficiale è il prezzo trimestrale di MONSTAT per i nuovi appartamenti effettivamente venduti dai costruttori. Nel secondo trimestre 2026 era di 2.557 € al m² per il Montenegro, 2.510 € per Podgorica e 2.838 € per i comuni costieri nel loro insieme, contro 2.201 €, 2.108 € e 2.333 € un anno prima: aumenti del 16,2%, 19,1% e 21,6% (comunicato MONSTAT, 20 agosto 2026). MONSTAT non fornisce un dato separato per Budva, Kotor o Tivat. Il nostro rapporto sui prezzi del nuovo segue la serie trimestre per trimestre; la prossima pubblicazione è prevista intorno al 20 novembre 2026.

Quanto rende un appartamento: rendimento lordo e netto da affitto

Il rendimento lordo è l'affitto annuo diviso per il prezzo. Lo calcoliamo per comune dagli stessi annunci: l'affitto mensile mediano al m² degli appartamenti in locazione a lungo termine, moltiplicato per dodici, diviso per il prezzo richiesto mediano al m² degli appartamenti in vendita. Entrambi i lati devono superare da soli la soglia di 10 annunci e 3 venditori.

Bar, Tivat e Herceg Novi non hanno ancora abbastanza annunci di affitto con superficie dichiarata provenienti da un numero sufficiente di locatori. Il calcolatore del rendimento da affitto mostra la stessa tabella con i dati in tempo reale e permette di inserire il proprio prezzo e il proprio affitto.

Il rendimento lordo non è ciò che si trattiene. Ecco il calcolo per un caso tipico: un appartamento usato di 65 m² a Budva al prezzo richiesto mediano, dato in locazione a lungo termine all'affitto mediano.

Le ipotesi contano. Il reddito da locazione è tassato sull'affitto al netto di costi forfettari del 30% quando non si documentano i costi effettivi; la sovrattassa è fissata da ciascun comune, al massimo il 13% e al massimo il 15% a Podgorica e Cetinje. L'imposta sulla proprietà non si calcola sul prezzo pagato, ma su un valore di mercato che il comune ricava dal prezzo medio dei nuovi appartamenti rilevato da MONSTAT (2.200 € al m² a livello nazionale per il 2025), moltiplicato per la superficie e per coefficienti di ubicazione e qualità compresi tra 0,10 e 2,00, e ridotto dell'1% per ogni anno di età dell'immobile. Abbiamo usato un coefficiente di 1,00 e nessuna riduzione per l'età; il coefficiente reale di Budva è stabilito dal comune per ogni zona. La fascia più alta si applica alla seconda casa. Anche la manutenzione dell'edificio, l'assicurazione, le riparazioni, i mesi vuoti e l'eventuale commissione di un'agenzia di locazione vanno detratti dal dato netto.

Affittare ai turisti è un'attività diversa: il reddito è più alto in stagione e quasi nullo in inverno, l'appartamento deve essere iscritto nel Registro turistico centrale prima del primo ospite, e l'imposta è più bassa, circa l'8,5% dell'affitto quando si paga la tassa di soggiorno, perché i costi forfettari sono del 50%. Non abbiamo dati affidabili sul reddito delle locazioni brevi e non lo stimiamo. Le regole sono spiegate nel nostro articolo su affittare un appartamento ai turisti a Budva, e l'imposizione per entrambi i tipi di locazione nella nostra guida su affittare un appartamento.

Quanto costa acquistare

Per lo stesso appartamento usato da 221.600 €, i costi a carico dell'acquirente al momento dell'acquisto sono:

L'imposta di trasferimento è pagata dall'acquirente al comune in cui si trova l'appartamento, entro 15 giorni dalla firma. La sua base è il valore di mercato: se il contratto indica un prezzo più basso, l'ufficio fiscale stima il valore dalle vendite comparabili, quindi un prezzo basso nel contratto non abbassa l'imposta (come funziona l'imposta). L'onorario del notaio segue una tariffa obbligatoria cambiata il 9 aprile 2026; l'acquisto deve essere un atto notarile, e una procura per acquistare per conto di un'altra persona costa 60 € (il contratto di acquisto dal notaio). Si aggiungono una piccola tassa di iscrizione al catasto, un traduttore se non si parla la lingua, e la commissione di un'agenzia se si acquista tramite una (commissione d'agenzia).

Un appartamento nuovo acquistato dal costruttore prevede l'IVA al 21% al posto dell'imposta di trasferimento, e il prezzo pubblicizzato normalmente la include. L'acquisto sulla carta comporta rischi propri, dal permesso di costruire al piano dei pagamenti, trattati nel nostro articolo su l'acquisto sulla carta.

Due regole determinano il modo in cui il denaro si muove. Dopo le modifiche del 2026 alla legge antiriciclaggio (Gazzetta ufficiale 59/2026), i pagamenti in contanti di 10.000 € o più sono vietati, e il prezzo di un immobile si paga tramite un conto bancario in Montenegro. Inoltre un mutuo locale è raramente un'opzione per chi vive e lavora all'estero: le banche di solito chiedono un reddito regolare e la residenza in Montenegro. Il tasso medio sui nuovi mutui per l'abitazione era del 4,68% nominale e del 5,02% effettivo nell'agosto 2026, in calo rispetto al 5,74% e al 6,57% del gennaio 2024 (mutui in Montenegro).

Che cosa si paga durante il possesso e alla vendita

• Imposta sulla proprietà, ogni anno: dallo 0,25% all'1% del valore accertato fissato dal comune, dallo 0,3% all'1,5% per una seconda casa. Si paga in due rate, entro il 30 giugno ed entro il 31 ottobre, dopo che il comune invia l'accertamento entro il 30 aprile. Il calcolatore dell'imposta sulla proprietà la calcola per il proprio appartamento, e la nostra guida all'imposta sugli immobili spiega i coefficienti e le agevolazioni.
• Imposta sull'affitto: 15% dell'affitto al netto dei costi, più la sovrattassa comunale, come nell'esempio sopra. L'iscrizione alla partita IVA diventa obbligatoria quando il fatturato da locazione supera 30.000 € in 12 mesi.
• Imposta sulle plusvalenze in caso di vendita: 15% della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, con il prezzo di acquisto rivalutato per l'inflazione. Se non si riesce a dimostrare quanto si è pagato, il prezzo di acquisto si considera pari all'80% del prezzo di vendita. Va dichiarata nella dichiarazione annuale entro la fine di aprile dell'anno successivo. L'esenzione per l'unica abitazione principale raramente si applica a un appartamento d'investimento (imposta sulle plusvalenze).

La regola dei 150.000 € per la residenza: che cosa misura

Possedere un immobile in Montenegro può essere la base per un permesso di soggiorno temporaneo. Con la modifica alla Legge sugli stranieri in vigore dal 17 gennaio 2026 (Gazzetta ufficiale del Montenegro 3/2026, articolo 56), l'immobile deve avere un valore fiscale accertato di almeno 150.000 €, e se ne deve possedere almeno la metà. La misura è la base imponibile della decisione sull'imposta di trasferimento, non il prezzo nel contratto. I cittadini degli Stati membri dell'UE e di Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera sono esentati dal requisito del valore. Il permesso vale fino a un anno alla volta e non dà diritto a lavorare né a gestire un'attività.

Alcune fonti citano ancora 200.000 €. Quella cifra era nel disegno di legge approvato dal governo il 12 novembre 2025; la legge come approvata dice 150.000 €.

Come la regola incontra il mercato: dei 2.448 appartamenti in vendita su Fijaka il 31 ottobre 2026, 1.855 (76%) chiedevano 150.000 € o più e 593 (24%) meno. Di questi, 293 (il 12% del totale) chiedevano tra 150.000 € e 179.999 €. In quella fascia il valore accertato può cadere da una parte o dall'altra della soglia, quindi conviene verificarlo prima di firmare e non dopo. Il calcolatore della residenza verifica il proprio caso, e il nostro articolo su residenza: comprare o affittare confronta le due strade.

Chi può comprare che cosa

Una persona fisica straniera può acquistare un appartamento, una casa o un terreno edificabile in Montenegro alle stesse condizioni di un acquirente locale. L'articolo 415 della Legge sulle relazioni di proprietà esclude terreni agricoli, boschi, risorse naturali, monumenti culturali di eccezionale importanza e immobili sulle isole o entro 1 km dal confine terrestre; uno straniero può comunque acquisire fino a 5.000 m² di terreno agricolo o boschivo quando oggetto del contratto è una casa che vi sorge. Prima di pagare qualsiasi cosa, verificare il proprietario, la quota e qualsiasi ipoteca o annotazione sull'estratto catastale. Se non si può essere in Montenegro per la firma, una procura dall'estero notarile e apostillata può sostituire la presenza.

Adesione all'UE: che cosa cambia e che cosa no

Il Montenegro ha aperto tutti i 33 capitoli negoziali e ne aveva provvisoriamente chiusi 18 al 14 luglio 2026. La conferenza intergovernativa prevista per il 22 settembre 2026 è stata rinviata. L'obiettivo del governo è l'adesione nel 2028, data che la Commissione europea ha definito possibile, ma è la ratifica in ogni Stato membro a decidere la data.

Per chi acquista un immobile, tre punti. Il Montenegro usa già l'euro, quindi non c'è un passaggio valutario all'adesione, anche se non è membro dell'area euro. Diverse leggi già approvate si applicano solo dal giorno dell'adesione, tra cui la nuova legge sull'IVA (Gazzetta ufficiale 104/2026). E le norme sull'acquisto di immobili e sul soggiorno degli stranieri cambiano solo nella misura in cui lo prevedono il trattato di adesione e le nuove leggi; nulla cambia automaticamente il giorno dell'adesione. Lo stato dei negoziati è descritto nella nostra guida all'adesione all'UE.

Dove approfondire

• Il processo d'acquisto passo per passo: comprare un immobile in Montenegro, la guida completa 2026
• I prezzi più in dettaglio: prezzi degli immobili in Montenegro 2026, e per zona a Kotor e Tivat
• Gli affitti: prezzi degli affitti in Montenegro, che cosa dicono i dati
• Una rassegna dei dati sul mercato: il Montenegro è un buon posto dove comprare casa?
• Verifiche prima dell'acquisto: è sicuro comprare un immobile in Montenegro?
• Finanziamento: il calcolatore del mutuo
• Gli annunci stessi: appartamenti in vendita in Montenegro e appartamenti in affitto

Domande frequenti

Quale rendimento da affitto ci si può aspettare in Montenegro? Dagli annunci Fijaka del 31 ottobre 2026, gli affitti a lungo termine davano un rendimento lordo del 4,9% a Kotor, del 5,0% a Budva e del 5,1% a Podgorica. Dopo l'imposta sul reddito da locazione e l'imposta sulla proprietà, un appartamento tipico a Budva lascia tra il 3,4% e il 4,2% prima delle spese di gestione.

Quanto bisogna spendere per un permesso di soggiorno tramite immobile? L'immobile deve avere un valore fiscale accertato di almeno 150.000 €, e se ne deve possedere almeno la metà (Legge sugli stranieri, Gazzetta ufficiale 3/2026, in vigore dal 17 gennaio 2026). Conta il valore accertato, non il prezzo del contratto. I cittadini UE, SEE e svizzeri sono esentati dal requisito del valore.

Quali imposte paga un acquirente straniero? Su un appartamento usato, l'imposta di trasferimento del 3% fino a 150.000 € e del 5% sulla parte superiore (6% oltre 500.000 €); su un appartamento nuovo dal costruttore, l'IVA al 21%, di norma nel prezzo. Poi l'imposta annuale sulla proprietà dallo 0,25% all'1,5% del valore accertato, il 15% sul reddito da locazione al netto dei costi più una sovrattassa comunale, e il 15% sulla plusvalenza in caso di vendita.

Gli stranieri possono comprare immobili in Montenegro? Sì. Appartamenti, case e terreni edificabili si possono acquistare alle stesse condizioni dei cittadini montenegrini. Sono esclusi terreni agricoli, boschi, isole e terreni entro 1 km dal confine terrestre.

I prezzi degli immobili in Montenegro stanno salendo? Il prezzo ufficiale dei nuovi appartamenti venduti è aumentato del 16,2% tra il secondo trimestre 2025 e il secondo trimestre 2026, fino a 2.557 € al m² (MONSTAT). I prezzi richiesti degli appartamenti usati su Fijaka avevano una mediana di 3.286 € al m² il 31 ottobre 2026.

Quando il Montenegro entrerà nell'UE, e conta per gli immobili? L'obiettivo del governo è il 2028; 18 dei 33 capitoli erano provvisoriamente chiusi a luglio 2026. Le norme su immobili e residenza cambiano solo tramite il trattato di adesione e le nuove leggi, non automaticamente il giorno dell'adesione.

Fonti e metodo

Prezzi e affitti: annunci Fijaka di appartamenti in vendita e in affitto a lungo termine del 31 ottobre 2026, esclusi i progetti di nuova costruzione, per comune, con almeno 10 annunci di almeno 3 venditori per ogni dato; mediane, non medie. Prezzi ufficiali: MONSTAT, prezzi delle abitazioni in edifici residenziali di nuova costruzione, II trim. 2026 e II trim. 2025. Imposte: Legge sull'imposta sul trasferimento della proprietà immobiliare (Gazzetta ufficiale 36/13, 3/23, 28/23, 33/26, 132/26); Legge sull'imposta sulla proprietà come modificata nel 2022 e nel 2025; Legge sull'imposta sul reddito delle persone fisiche con modifiche fino al 2026; Legge sul finanziamento dell'autogoverno locale; tariffa notarile in vigore dal 9 aprile 2026. Residenza: Legge sugli stranieri come modificata dalla Gazzetta ufficiale 3/2026. Proprietà: Legge sulle relazioni di proprietà, articolo 415. Tassi sui mutui: statistiche sui tassi di interesse della Banca centrale del Montenegro (CBCG), agosto 2026. Adesione all'UE: Delegazione UE in Montenegro, 15 luglio 2026.

I dati sono stati verificati il 31 ottobre 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza in materia di investimenti, fiscale o legale; per un acquisto specifico, si faccia confermare da un avvocato e da un consulente fiscale le norme che si applicano al proprio caso.