Per quanto tempo l'impresa risponde dei difetti? Per i difetti di solidità dieci anni dalla consegna e dal collaudo dei lavori. Gli altri difetti occulti puoi farli valere al massimo per due anni dall'accettazione.
In Montenegro il contratto di appalto per costruzioni deve essere concluso per iscritto. L'impresa risponde dei difetti che riguardano la solidità dell'opera per dieci anni dalla consegna e dal collaudo dei lavori, e il contratto non può né escludere né limitare questa responsabilità. L'impresa può aumentare il prezzo solo alle condizioni della legge sulle obbligazioni, e con la clausola "chiavi in mano" il prezzo concordato comprende anche i lavori imprevisti e i lavori in più.
Questa guida spiega cosa deve contenere il contratto con l'impresa, come può cambiare il prezzo, cosa significa chiavi in mano, come e in quali termini si denunciano i difetti e cosa verificare prima di firmare.
Cos'è il contratto di appalto e quando deve essere scritto?
Il contratto di appalto per costruzioni è un contratto d'opera con cui l'impresa si obbliga a costruire, secondo un determinato progetto e nel termine concordato, un'opera su un determinato terreno o a eseguire altri lavori edili su un terreno o su un edificio esistente, e il committente si obbliga a pagarle il prezzo. La legge richiede che questo contratto sia scritto. Si considerano opere gli edifici e le altre costruzioni che richiedono lavori più ampi e complessi; dove questo capitolo non prevede norme speciali, valgono le regole generali del contratto d'opera.
Cosa deve contenere il contratto con l'impresa?
| Voce | Perché conta |
| Progetto e descrizione dei lavori | L'impresa costruisce secondo un determinato progetto; per ogni variante serve il tuo consenso scritto |
| Termine di ultimazione | Se l'impresa è così in ritardo che chiaramente non finirà in tempo e il termine è essenziale, puoi risolvere il contratto e chiedere il risarcimento |
| Prezzo e modalità di calcolo | Prezzo unitario per unità di lavoro o prezzo complessivo per l'intera opera |
| Diritto di vigilanza | L'impresa deve consentire la vigilanza costante sui lavori e il controllo dei materiali |
| Licenza dell'impresa | L'attività edilizia la svolge un'impresa con almeno un architetto o ingegnere edile abilitato alle dipendenze |
| Clausola chiavi in mano, se la vuoi | Cambia le regole su lavori imprevisti e lavori in più |
Secondo la legge sulla costruzione delle opere, l'impresa tra l'altro esegue i lavori secondo il progetto principale verificato, tiene il giornale dei lavori e il libro di cantiere e, prima dell'inizio dei lavori, nomina il direttore di cantiere e gli ingegneri responsabili.
Quando l'impresa può aumentare il prezzo?
| Situazione | Regola |
| Lavori senza il tuo consenso | L'impresa non può chiedere un prezzo più alto per lavori eseguiti senza il tuo consenso |
| Costi degli elementi del prezzo aumentati, lavori finiti in tempo | Si può chiedere un aumento se il prezzo sarebbe più alto di oltre il due per cento, e solo per la differenza oltre il due per cento |
| Costi degli elementi del prezzo aumentati, impresa in ritardo per colpa sua | La soglia è del cinque per cento, calcolata fino al giorno in cui i lavori dovevano finire |
| Prezzo fisso concordato | La modifica è possibile solo se il prezzo sarebbe più alto di oltre il dieci per cento, e solo per la differenza oltre il dieci per cento |
| Costi degli elementi del prezzo diminuiti | Il committente può chiedere una riduzione oltre le stesse soglie |
| Aumento rilevante | Il committente può risolvere il contratto e pagare i lavori eseguiti e le spese necessarie |
I lavori imprevisti urgenti l'impresa può eseguirli anche senza il tuo consenso se erano necessari per la stabilità dell'opera, la sicurezza delle persone o per evitare danni, ed erano causati da condizioni del terreno inattese, dalla comparsa di acqua o da un evento straordinario simile. Deve informarti subito e ha diritto a un equo compenso, e tu puoi risolvere il contratto se per questo il prezzo aumenterebbe in modo rilevante.
Cosa significa la clausola "chiavi in mano"?
Quando il contratto contiene la clausola chiavi in mano, l'impresa si obbliga da sola a eseguire tutti i lavori necessari per costruire e usare un'opera completa. Il prezzo concordato comprende allora il valore di tutti i lavori imprevisti e dei lavori in più, mentre i lavori in meno non incidono sul prezzo. Se al contratto partecipano più imprese, rispondono verso di te in solido.
Come si denunciano i difetti e in quali termini?
| Tipo di difetto | Termine |
| Difetti visibili | Esamina i lavori appena possibile e avvisa subito l'impresa; dopo l'esame e l'accettazione l'impresa non risponde più dei difetti visibili con un esame ordinario, salvo che li conoscesse e li abbia taciuti |
| Difetti occulti | Avvisa l'impresa al più tardi entro un mese dalla scoperta; dopo due anni dall'accettazione non puoi più far valere i difetti |
| Azione in giudizio | Un anno dall'avviso all'impresa |
| Difetti di solidità dell'opera | L'impresa risponde se si manifestano entro dieci anni dalla consegna e dal collaudo dei lavori |
| Avviso di un difetto di solidità | Sei mesi dalla scoperta, e il diritto si estingue un anno dopo l'avviso |
Per un difetto puoi chiedere che l'impresa lo elimini in un termine congruo, una riduzione del prezzo o, se il difetto rende i lavori inutilizzabili, la risoluzione del contratto, e in ogni caso il risarcimento del danno. I diritti per i difetti dell'opera passano anche ai successivi acquirenti, ma per loro non decorre un nuovo termine. La responsabilità per la solidità riguarda anche il progettista quando il difetto deriva dal progetto.
Per questo anche chi compra un appartamento di nuova costruzione può rivolgersi all'impresa per i difetti di solidità; come verificare un costruttore prima dell'acquisto lo spiega il nostro articolo sull'acquisto di una casa in costruzione.
Come scegliere un'impresa per ristrutturare o costruire?
- chiedi un'offerta scritta con descrizione dei lavori, prezzo e termine;
- per i lavori che richiedono un permesso, verifica la licenza e l'ingegnere abilitato alle dipendenze;
- inserisci nel contratto il diritto di vigilanza e l'obbligo di consenso scritto per le varianti;
- concorda il pagamento per stati di avanzamento; per legge non sei tenuto a pagare prima di aver esaminato e approvato il lavoro, salvo patto contrario.
Imprese per ristrutturazioni e costruzioni le trovi, confrontando le offerte, sulla piattaforma Glatko. Se i lavori in un appartamento richiedono una comunicazione o un permesso lo spiega il nostro articolo sulla ristrutturazione dell'appartamento, il percorso dal terreno alla costruzione il nostro articolo su comprare un terreno per costruire una villa.
Lista di controllo prima di firmare
| Verifica | Perché |
| Contratto scritto | La legge richiede la forma scritta |
| Progetto e computo metrico | Base per il prezzo e per le varianti |
| Tipo di prezzo | Unitario o complessivo, variabile o fisso |
| Chiavi in mano o no | Chi sopporta lavori imprevisti e lavori in più |
| Termine e conseguenze del ritardo | Base per risoluzione e risarcimento |
| Licenza dell'impresa | Condizione per l'attività edilizia |
| Verbale di consegna | Da esso decorrono i termini per i difetti |
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Domande frequenti
Il contratto con l'impresa edile deve essere scritto? Sì. La legge sulle obbligazioni richiede che il contratto di appalto per costruzioni sia concluso per iscritto.
L'impresa può chiedere più soldi del concordato? Solo alle condizioni di legge, per esempio se i costi degli elementi del prezzo sono aumentati di oltre il due per cento e i lavori sono finiti in tempo. Per lavori eseguiti senza il tuo consenso, no.
Cosa significa un contratto chiavi in mano? L'impresa esegue da sola tutti i lavori per un'opera completa, e il prezzo comprende anche i lavori imprevisti e i lavori in più.
La responsabilità per la solidità si può escludere con il contratto? No. Impresa e progettista rispondono verso il committente e verso ogni successivo acquirente, e questa responsabilità non si può né escludere né limitare.
Cosa succede se l'impresa è in ritardo? Se il termine è essenziale ed è chiaro che i lavori non finiranno in tempo, puoi risolvere il contratto e chiedere il risarcimento.
Fonti
Il contratto di appalto per costruzioni è disciplinato dalla legge sulle obbligazioni (Gazzetta ufficiale del Montenegro 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 e 117/2026, articoli da 676 a 692 e da 699 a 715; le modifiche del 2024 e del 2026 non toccano questi articoli), gli obblighi dell'impresa dalla legge sulla costruzione delle opere (Gazzetta ufficiale del Montenegro 19/2025, 92/2025, 160/2025 e 114/2026, articoli 45, 63 e 84). La normativa è stata verificata il 24 settembre 2026. Fijaka è una piattaforma di annunci e non fornisce consulenza legale; per un contratto concreto rivolgetevi a un avvocato.