Ce trebuie să știți înainte să semnați un contract cu un constructor în Muntenegru? Contractul de construcție trebuie încheiat în scris. Constructorul răspunde zece ani de la predarea și recepția lucrărilor pentru defectele care afectează soliditatea construcției, iar contractul nu poate exclude sau limita această răspundere. Prețul poate crește numai în condițiile Legii obligațiilor, iar cu o clauză „la cheie” prețul convenit acoperă și lucrările neprevăzute și suplimentare.
Articolul acesta explică ce ar trebui să conțină un contract cu un constructor, cum se poate schimba prețul, ce înseamnă „la cheie”, cum și în ce termene se anunță defectele și ce să verificați înainte de semnare. Acest ghid este util dacă vă construiți o casă sau renovați o proprietate în Muntenegru.
Ce este contractul de construcție și când trebuie încheiat în scris?
Contractul de construcție este un contract de antrepriză prin care constructorul se obligă să ridice, după un proiect anume și în termenul convenit, o clădire pe un anumit teren sau să efectueze alte lucrări de construcție pe un teren ori pe o construcție existentă, iar beneficiarul se obligă să plătească prețul. Legea cere ca acest contract să fie încheiat în scris. Clădirile și alte construcții care necesită lucrări mai mari și mai complexe sunt considerate construcții, iar acolo unde acest capitol nu are o regulă specială se aplică regulile generale ale contractului de antrepriză.
Ce ar trebui să conțină un contract cu un constructor?
| Elementul | De ce contează |
| Proiectul și descrierea lucrărilor | Constructorul construiește după un proiect anume; orice abatere cere acordul dumneavoastră scris |
| Termenul de finalizare | Dacă constructorul întârzie atât de mult încât este clar că nu va termina la timp, iar termenul este esențial, puteți rezilia și cere despăgubiri |
| Prețul și modul de calcul | Un preț unitar pe unitate de lucrare sau un preț total pentru întreaga construcție |
| Dreptul de supraveghere | Constructorul trebuie să permită supravegherea permanentă a lucrărilor și controlul materialelor |
| Licența constructorului | Lucrările de construcție le execută un constructor cu cel puțin un arhitect sau inginer constructor autorizat angajat |
| O clauză „la cheie”, dacă o doriți | Schimbă regulile privind lucrările neprevăzute și cele suplimentare |
Conform Legii privind construcția clădirilor, constructorul, printre altele, execută lucrările după proiectul principal verificat, ține jurnalul de șantier și cartea construcției și, înainte de începerea construcției, numește un șef de șantier și inginerii responsabili.
Când poate constructorul să majoreze prețul?
| Situația | Regula |
| Lucrări fără acordul dumneavoastră | Constructorul nu poate cere un preț mai mare pentru lucrările executate fără acordul dumneavoastră |
| Costurile elementelor de preț au crescut, lucrările s-au terminat la timp | Se poate cere o majorare dacă prețul ar fi cu peste 2 % mai mare și numai pentru diferența de peste 2 % |
| Costurile elementelor de preț au crescut, constructorul a întârziat din vina sa | Pragul este de 5 %, calculat până la data la care lucrările ar fi trebuit terminate |
| S-a convenit un preț fix | O schimbare este posibilă numai dacă prețul ar fi cu peste 10 % mai mare și numai pentru diferența de peste 10 % |
| Costurile elementelor de preț au scăzut | Beneficiarul poate cere o reducere a prețului peste aceleași praguri |
| O majorare semnificativă | Beneficiarul poate rezilia contractul, plătind lucrările efectuate și costurile necesare |
Constructorul poate executa fără acordul dumneavoastră lucrări neprevăzute urgente dacă erau necesare pentru stabilitatea construcției, siguranța oamenilor sau prevenirea unei pagube și au fost cauzate de condiții neașteptate ale terenului, de apariția apei sau de un eveniment extraordinar asemănător. Constructorul trebuie să vă informeze imediat și are dreptul la o compensație echitabilă, iar dumneavoastră puteți rezilia contractul dacă prețul ar crește semnificativ din această cauză.
Ce înseamnă o clauză „la cheie”?
Când contractul conține o clauză „la cheie”, constructorul se obligă singur să execute toate lucrările necesare pentru construirea și folosirea unei construcții complete. Prețul convenit acoperă atunci valoarea tuturor lucrărilor neprevăzute și suplimentare, iar lucrările mai puține nu influențează prețul. Dacă mai mulți constructori sunt părți la un astfel de contract, ei vă răspund solidar.
Cum se anunță defectele și în ce termene?
| Tipul defectului | Termenul |
| Defecte vizibile | Verificați lucrările cât mai repede și anunțați imediat constructorul; după verificare și recepție, constructorul nu mai răspunde pentru defectele vizibile la o verificare obișnuită, cu excepția cazului în care le cunoștea și a tăcut |
| Defecte ascunse | Anunțați constructorul cel târziu într-o lună de la descoperire; după doi ani de la recepție nu vă mai puteți prevala de defecte |
| Acțiunea în instanță | Un an de la anunțarea constructorului |
| Defecte de soliditate a construcției | Constructorul răspunde dacă apar în zece ani de la predarea și recepția lucrărilor |
| Anunțarea unui defect structural | Șase luni de la descoperire, iar dreptul se stinge la un an după anunțare |
Din cauza unui defect, puteți cere constructorului să-l remedieze într-un termen rezonabil, puteți cere o reducere a prețului sau, dacă defectul face lucrarea inutilizabilă, puteți rezilia contractul, iar în orice caz puteți cere despăgubiri. Drepturile care decurg din defectele unei clădiri trec la cumpărătorii ulteriori ai clădirii, dar pentru ei nu începe un termen nou. Răspunderea pentru soliditatea construcției se extinde și asupra proiectantului când defectul provine din proiect.
De aceea, un cumpărător de apartament într-o clădire nouă se poate adresa și constructorului pentru defectele structurale; cum verificați un dezvoltator înainte de cumpărare explicăm în articolul nostru despre cumpărarea în construcție.
Cum alegeți un constructor pentru renovare sau construcție?
- cereți o ofertă scrisă cu descrierea lucrărilor, prețul și termenul;
- pentru lucrările care cer autorizație, verificați licența și inginerul autorizat angajat;
- treceți în contract dreptul de supraveghere și necesitatea acordului scris pentru abateri;
- conveniți plata pe etape finalizate; prin lege, nu trebuie să plătiți înainte de a fi verificat și aprobat lucrarea, dacă nu s-a convenit altfel.
Găsiți constructori pentru renovare și construcție și comparați ofertele pe platforma Glatko (pagina este în limba engleză). Dacă lucrările dintr-un apartament cer o notificare sau o autorizație explicăm în articolul nostru despre renovarea unui apartament, iar drumul de la parcelă la clădire în articolul nostru despre cumpărarea unui teren pentru construirea unei vile.
O listă de verificare înainte de semnare
| Verificarea | De ce |
| Contract scris | Legea cere forma scrisă |
| Proiectul și antemăsurătoarea | Baza pentru preț și pentru abateri |
| Tipul prețului | Unitar sau total, variabil sau fix |
| „La cheie” sau nu | Cine suportă lucrările neprevăzute și cele suplimentare |
| Termenul și consecințele întârzierii | Temei pentru reziliere și despăgubiri |
| Licența constructorului | O condiție pentru lucrările de construcție |
| Procesul-verbal de predare | De la el curg termenele pentru defecte |
Găsiți sau publicați parcele și case în categoria noastră imobiliare.
Întrebări frecvente
Trebuie încheiat în scris un contract cu un constructor? Da. Legea obligațiilor cere ca un contract de construcție să fie încheiat în scris.
Cât timp răspunde un constructor pentru defecte? Pentru defectele structurale, zece ani de la predarea și recepția lucrărilor. Pentru celelalte defecte ascunse vă puteți prevala de ele cel mult doi ani de la recepție.
Poate constructorul să ceară mai mulți bani decât s-a convenit? Numai în condițiile legale, de exemplu dacă costurile elementelor de preț au crescut cu peste 2 % și lucrările s-au terminat la timp. Pentru lucrările făcute fără acordul dumneavoastră, nu.
Ce înseamnă un contract „la cheie”? Constructorul execută singur toate lucrările pentru o construcție completă, iar prețul acoperă și lucrările neprevăzute și cele suplimentare.
Poate fi exclusă prin contract răspunderea pentru soliditatea construcției? Nu. Constructorul și proiectantul răspund față de beneficiar și față de fiecare dobânditor ulterior, iar această răspundere nu poate fi nici exclusă, nici limitată.
Ce se întâmplă dacă constructorul întârzie? Dacă termenul este esențial și este clar că lucrările nu vor fi terminate la timp, puteți rezilia contractul și cere despăgubiri.
Surse
Contractele de construcție sunt reglementate de Legea obligațiilor (Monitorul Oficial al Muntenegrului 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 și 117/2026, articolele 676–692 și 699–715; modificările din 2024 și 2026 nu schimbă aceste articole). Obligațiile constructorului sunt reglementate de Legea privind construcția clădirilor (Monitorul Oficial al Muntenegrului 19/2025, 92/2025, 160/2025 și 114/2026, articolele 45, 63 și 84). Paginile legate sunt în limba muntenegreană. Legislația a fost verificată la 24 septembrie 2026. Fijaka este o platformă de anunțuri și nu oferă consultanță juridică; pentru un contract concret, consultați un avocat.