Wie lange haftet der Bauunternehmer für Mängel? Für Mängel der Standsicherheit zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten. Auf andere versteckte Mängel können Sie sich höchstens zwei Jahre ab Abnahme berufen.
Ein Bauvertrag in Montenegro muss schriftlich geschlossen werden. Der Bauunternehmer haftet für Mängel, die die Standsicherheit des Bauwerks betreffen, zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten, und der Vertrag kann diese Haftung weder ausschließen noch beschränken. Den Preis darf der Unternehmer nur unter den Voraussetzungen des Schuldrechtsgesetzes erhöhen, und bei einer Klausel "schlüsselfertig" umfasst der vereinbarte Preis auch unvorhergesehene Arbeiten und Mehrarbeiten.
Dieser Leitfaden erklärt, was ein Vertrag mit einem Bauunternehmer enthalten sollte, wie sich der Preis ändern kann, was schlüsselfertig bedeutet, wie und in welchen Fristen Mängel gemeldet werden und was vor der Unterschrift zu prüfen ist.
Was ist ein Bauvertrag und wann muss er schriftlich sein?
Der Bauvertrag ist ein Werkvertrag, mit dem sich der Unternehmer verpflichtet, nach einem bestimmten Projekt und in der vereinbarten Frist ein Bauwerk auf einem bestimmten Grundstück zu errichten oder andere Bauarbeiten auf einem Grundstück oder einem bestehenden Objekt auszuführen, und der Besteller verpflichtet sich, dafür einen Preis zu zahlen. Das Gesetz verlangt, dass dieser Vertrag schriftlich ist. Als Bauwerk gelten Gebäude und andere Objekte, deren Errichtung größere und komplexere Arbeiten erfordert; wo dieses Kapitel nichts Besonderes regelt, gelten die allgemeinen Regeln des Werkvertrags.
Was sollte der Vertrag mit dem Bauunternehmer enthalten?
| Punkt | Warum er wichtig ist |
| Projekt und Beschreibung der Arbeiten | Der Unternehmer baut nach einem bestimmten Projekt; jede Abweichung braucht Ihre schriftliche Zustimmung |
| Fertigstellungstermin | Verzögert sich der Unternehmer so sehr, dass er offensichtlich nicht rechtzeitig fertig wird, und ist die Frist wesentlich, können Sie kündigen und Schadenersatz verlangen |
| Preis und Abrechnungsart | Einheitspreis je Leistungseinheit oder Pauschalpreis für das ganze Objekt |
| Recht auf Aufsicht | Der Unternehmer muss eine ständige Aufsicht über die Arbeiten und die Kontrolle des Materials ermöglichen |
| Lizenz des Unternehmers | Bauleistungen erbringt ein Unternehmer, der mindestens einen lizenzierten Architekten oder Bauingenieur beschäftigt |
| Klausel schlüsselfertig, falls gewünscht | Ändert die Regeln für unvorhergesehene Arbeiten und Mehrarbeiten |
Nach dem Gesetz über den Bau von Objekten führt der Unternehmer unter anderem die Arbeiten nach dem geprüften Hauptprojekt aus, führt ein Bautagebuch und ein Baubuch und bestimmt vor Baubeginn einen Bauleiter und verantwortliche Ingenieure.
Wann darf der Bauunternehmer den Preis erhöhen?
| Situation | Regel |
| Arbeiten ohne Ihre Zustimmung | Der Unternehmer kann für Arbeiten ohne Ihre Zustimmung keinen höheren Preis verlangen |
| Kosten der Preiselemente gestiegen, Arbeiten rechtzeitig fertig | Eine Erhöhung ist möglich, wenn der Preis um mehr als zwei Prozent höher wäre, und nur für den Teil über zwei Prozent |
| Kosten der Preiselemente gestiegen, Unternehmer durch eigenes Verschulden im Verzug | Die Schwelle liegt bei fünf Prozent, gerechnet bis zum vereinbarten Fertigstellungstag |
| Festpreis vereinbart | Eine Änderung ist erst möglich, wenn der Preis um mehr als zehn Prozent höher wäre, und nur für den Teil über zehn Prozent |
| Kosten der Preiselemente gesunken | Der Besteller kann eine Preissenkung über denselben Schwellen verlangen |
| Erhebliche Erhöhung | Der Besteller kann den Vertrag kündigen und die ausgeführten Arbeiten und notwendigen Kosten bezahlen |
Dringende unvorhergesehene Arbeiten darf der Unternehmer auch ohne Ihre Zustimmung ausführen, wenn sie für die Standsicherheit, die Sicherheit von Menschen oder zur Abwendung von Schäden nötig waren und durch unerwartete Bodenverhältnisse, Wasser oder ein ähnliches außergewöhnliches Ereignis verursacht wurden. Er muss Sie sofort informieren und hat Anspruch auf eine angemessene Vergütung, und Sie können den Vertrag kündigen, wenn der Preis dadurch erheblich steigen würde.
Was bedeutet die Klausel "schlüsselfertig"?
Enthält der Vertrag die Klausel schlüsselfertig, verpflichtet sich der Unternehmer allein, alle Arbeiten auszuführen, die für den Bau und die Nutzung eines vollständigen Objekts nötig sind. Der vereinbarte Preis umfasst dann den Wert aller unvorhergesehenen Arbeiten und Mehrarbeiten, und Minderleistungen wirken sich nicht auf den Preis aus. Sind mehrere Unternehmer Vertragspartei, haften sie Ihnen gesamtschuldnerisch.
Wie werden Mängel gemeldet und in welchen Fristen?
| Art des Mangels | Frist |
| Sichtbare Mängel | Prüfen Sie die Arbeiten so bald wie möglich und benachrichtigen Sie den Unternehmer sofort; nach Prüfung und Abnahme haftet er nicht mehr für Mängel, die bei gewöhnlicher Prüfung sichtbar waren, außer er kannte sie und hat sie verschwiegen |
| Versteckte Mängel | Benachrichtigen Sie den Unternehmer spätestens einen Monat nach der Entdeckung; nach zwei Jahren ab Abnahme können Sie sich nicht mehr auf Mängel berufen |
| Klage | Ein Jahr ab der Benachrichtigung des Unternehmers |
| Mängel der Standsicherheit | Der Unternehmer haftet, wenn sie sich innerhalb von zehn Jahren ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten zeigen |
| Anzeige eines Standsicherheitsmangels | Sechs Monate ab Entdeckung, und das Recht erlischt ein Jahr nach der Anzeige |
Wegen eines Mangels können Sie die Beseitigung in angemessener Frist verlangen, eine Preisminderung oder, wenn der Mangel die Arbeiten unbrauchbar macht, die Kündigung des Vertrags, und in jedem Fall Schadenersatz. Rechte aus Mängeln des Bauwerks gehen auf spätere Erwerber über, für sie beginnt aber keine neue Frist. Die Haftung für die Standsicherheit trifft auch den Planer, wenn der Mangel aus dem Projekt stammt.
Deshalb kann sich auch der Käufer einer Neubauwohnung wegen Standsicherheitsmängeln an den Unternehmer wenden; wie man einen Bauträger vor dem Kauf prüft, erklärt unser Artikel über den Kauf einer Wohnung im Bau.
Wie wählt man einen Unternehmer für Renovierung oder Bau aus?
- verlangen Sie ein schriftliches Angebot mit Leistungsbeschreibung, Preis und Frist;
- prüfen Sie bei genehmigungspflichtigen Arbeiten die Lizenz und den angestellten lizenzierten Ingenieur;
- nehmen Sie das Aufsichtsrecht und die schriftliche Zustimmung zu Abweichungen in den Vertrag auf;
- vereinbaren Sie die Zahlung nach fertigen Bauabschnitten; nach dem Gesetz müssen Sie nicht zahlen, bevor Sie die Arbeit geprüft und gebilligt haben, sofern nichts anderes vereinbart ist.
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Checkliste vor der Unterschrift
| Prüfung | Warum |
| Schriftlicher Vertrag | Das Gesetz verlangt die Schriftform |
| Projekt und Leistungsverzeichnis | Grundlage für Preis und Abweichungen |
| Art des Preises | Einheits- oder Pauschalpreis, variabel oder fest |
| Schlüsselfertig oder nicht | Wer unvorhergesehene Arbeiten und Mehrarbeiten trägt |
| Frist und Folgen des Verzugs | Grundlage für Kündigung und Schadenersatz |
| Lizenz des Unternehmers | Voraussetzung für Bauleistungen |
| Übergabeprotokoll | Ab ihm laufen die Mängelfristen |
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Häufige Fragen
Muss ein Vertrag mit einem Bauunternehmer schriftlich sein? Ja. Das Schuldrechtsgesetz verlangt, dass ein Bauvertrag schriftlich geschlossen wird.
Darf der Unternehmer mehr Geld als vereinbart verlangen? Nur unter den gesetzlichen Voraussetzungen, zum Beispiel wenn die Kosten der Preiselemente um mehr als zwei Prozent gestiegen sind und die Arbeiten rechtzeitig fertig wurden. Für Arbeiten ohne Ihre Zustimmung nicht.
Was bedeutet ein schlüsselfertiger Vertrag? Der Unternehmer führt allein alle Arbeiten für ein vollständiges Objekt aus, und der Preis umfasst auch unvorhergesehene Arbeiten und Mehrarbeiten.
Kann die Haftung für die Standsicherheit vertraglich ausgeschlossen werden? Nein. Unternehmer und Planer haften dem Besteller und jedem späteren Erwerber, und diese Haftung kann weder ausgeschlossen noch beschränkt werden.
Was, wenn der Unternehmer im Verzug ist? Ist die Frist wesentlich und offensichtlich, dass die Arbeiten nicht rechtzeitig fertig werden, können Sie den Vertrag kündigen und Schadenersatz verlangen.
Quellen
Den Bauvertrag regelt das Schuldrechtsgesetz (Amtsblatt Montenegros 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 und 117/2026, Artikel 676 bis 692 und 699 bis 715; die Änderungen von 2024 und 2026 ändern diese Artikel nicht), die Pflichten des Unternehmers das Gesetz über den Bau von Objekten (Amtsblatt Montenegros 19/2025, 92/2025, 160/2025 und 114/2026, Artikel 45, 63 und 84). Die Vorschriften wurden am 24. September 2026 geprüft. Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Rechtsberatung; wenden Sie sich für einen konkreten Vertrag an einen Anwalt.