Wohnung im Bau kaufen in Montenegro: Genehmigungen, Vertrag und Risiken

Ist der Kauf einer Wohnung im Bau sicher? So sicher wie Genehmigung, Grundstück und Vertrag. Prüfen Sie die Baugenehmigung auf der Website der Behörde, die Lasten auf dem Grundstück im Katasterauszug und unterschreiben Sie beim Notar einen Vertrag mit Fristen und Strafen.

Eine Wohnung vom Plan an der Küste oder in Podgorica zu kaufen, reizt aus einem einfachen Grund: Der Preis liegt unter dem einer fertigen Wohnung, und den Grundriss kann man wählen. Aber Sie bezahlen etwas, das es noch nicht gibt, und der Bauträger hält sowohl das Geld als auch die Entscheidung darüber, wann die Wohnung fertig ist. Die Suchanfragen vor Ort spiegeln das wider: Zu "kupovina stana u izgradnji" (Kauf einer Wohnung im Bau) kommen am häufigsten "iskustva" (Erfahrungen), "procedura", "forum" und "na kredit" (mit Kredit), und getrennt davon wird "kupovina stana od investitora" (Kauf vom Bauträger) gesucht.

Dieser Text geht in der Reihenfolge vor, in der Sie prüfen sollten: Genehmigung, Grundstück, Vertrag, Steuer und zum Schluss Nutzungsgenehmigung und Eintragung. Die Regeln stammen aus dem Baugesetz von 2025, dem Notargesetz und dem Schuldrechtsgesetz.

Erst die Baugenehmigung, dann die Zahlung

Ohne Baugenehmigung gibt es keinen legalen Bau, und ein Gebäude, das ohne sie entsteht, darf nicht einmal an die Versorgungsnetze angeschlossen werden. Die Genehmigung erteilt die Gemeinde, für Gebäude ab 3.000 m² Bruttogeschossfläche sowie für Vier- und Fünf-Sterne-Hotels das Ministerium.

Die gute Nachricht: Das lässt sich leicht prüfen. Das Gesetz verpflichtet die Behörde, den Antrag innerhalb von drei Tagen und die erteilte Genehmigung innerhalb von sieben Tagen auf ihrer Website zu veröffentlichen. Kann der Bauträger Ihnen die Genehmigung nicht zeigen und finden Sie sie auch nicht auf der Website der Gemeinde oder des Ministeriums, ist das der erste und ernsteste Grund, Abstand zu nehmen.

Gesetz und Genehmigung setzen zudem Fristen, die Sie betreffen:

Die jährliche Abgabe bestraft den Bauträger, gibt Ihnen aber weder Ihr Geld zurück noch beschleunigt sie den Bau. Fertigstellungstermin und Folgen des Verzugs müssen deshalb in Ihrem eigenen Vertrag stehen.

Grundstück und Belastungen

Der Katasterauszug für die Parzelle zeigt, wem das Grundstück gehört und ob darauf eine Hypothek eingetragen ist. Finanziert der Bauträger den Bau mit einem Bankkredit, ist eine Hypothek auf Grundstück oder Gebäude die übliche Sicherheit. Das ist für sich kein Grund zum Rückzug, aber vor der ersten Zahlung müssen Sie wissen, wie Ihre Wohnung von der Last befreit wird. Eine notarielle Urkunde, auf deren Grundlage eine Hypothek eingetragen wurde, kann unmittelbar vollstreckbar sein; bei Zahlungsausfall kann die Bank also direkt auf die Immobilie zugreifen. Was Sie im Katasterauszug sonst noch prüfen sollten, behandeln wir im Beitrag zu den Prüfungen vor dem Kauf.

Der Vertrag: beim Notar, mit Fristen und Folgen

Ein Vertrag, der Eigentum an einer Immobilie überträgt, muss als notarielle Urkunde errichtet werden; ein Rechtsgeschäft, das nicht in dieser Form geschlossen wurde, entfaltet keine Rechtswirkung. Dasselbe gilt für den Vorvertrag: Nach dem Schuldrechtsgesetz gelten die Formvorschriften des Hauptvertrags auch für den Vorvertrag, wenn die Form Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Ein Vorvertrag, der "im Büro des Bauträgers" unterschrieben wird, schützt Sie deshalb schlecht.

Der Vorvertrag ist bindend, wenn er die wesentlichen Bestandteile des Hauptvertrags enthält, und verweigert der Bauträger den Abschluss des Hauptvertrags, kann ein Gericht ihn dazu verpflichten. Der Abschluss kann innerhalb von sechs Monaten nach Ablauf der für den Hauptvertrag vorgesehenen Frist verlangt werden. Nehmen Sie mindestens Folgendes in den Vertrag auf:

1. Die genaue Einheit: Etage, Wohnungsnummer, Nettofläche und Grundriss.
2. Den Preis und was er enthält: Mehrwertsteuer, Stellplatz, Abstellraum.
3. Einen Zahlungsplan nach Bauabschnitten, nicht nach Kalenderdaten.
4. Den Fertigstellungstermin und eine Vertragsstrafe für Verzug.
5. Eine Frist für Nutzungsgenehmigung und Katastereintrag, als Pflicht des Bauträgers.
6. Was passiert, wenn Projekt oder Genehmigung geändert werden, und das Recht des Käufers, dann zurückzutreten.
7. Die Rückzahlung der Zahlungen, falls die Wohnung nicht fertig wird.

Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer

Beim ersten Verkauf einer neuen Wohnung durch den Bauträger fällt keine Grunderwerbsteuer an; im Preis sind 21% Mehrwertsteuer enthalten. Grunderwerbsteuer wird erst beim Weiterverkauf fällig, deshalb sollte im Vertrag stehen, dass der Preis die Mehrwertsteuer enthält. Den Unterschied der beiden Regelungen erklären wir im Beitrag zur Grunderwerbsteuer.

Die jährliche Grundsteuer belastet Sie während der Bauzeit nicht: Seit den Änderungen vom Oktober 2025 unterliegen Gebäude im Bau ihr nicht. Die Pflicht entsteht, sobald Sie eingetragener Eigentümer sind; wie sie dann berechnet wird, beschreiben wir im Beitrag zur Grundsteuer.

Nutzungsgenehmigung und Eintragung: wann die Wohnung Ihnen gehört

Ein Gebäude darf vor Erteilung der Nutzungsgenehmigung nicht genutzt werden. Der Bauträger stellt den Antrag nach Abschluss der Bauüberwachung, es folgt eine technische Abnahme, und die Genehmigung wird per Bescheid erteilt und innerhalb von drei Tagen auf der Website der Behörde veröffentlicht. Der Bauträger muss innerhalb von sieben Tagen nach Erhalt der Nutzungsgenehmigung die Eintragung des Gebäudes ins Kataster beantragen.

Erst dann kann Ihre Wohnung auf Ihren Namen eingetragen werden, und Eigentum erwerben Sie durch die Eintragung, nicht durch die Unterschrift oder den Schlüssel. Bietet Ihnen der Bauträger an, vor der Nutzungsgenehmigung einzuziehen, ist das kein Entgegenkommen, sondern ein Risiko: Die Wohnung darf nicht genutzt werden, und die Eintragung verzögert sich.

Taucht im Katasterauszug ein Vermerk auf, dass das Gebäude keine Nutzungsgenehmigung hat, bedeutet das nicht automatisch ein Verkaufsverbot. Was genau er bedeutet und wann die Wohnung trotzdem verkauft werden kann, erklärt unser Beitrag zur Legalisierung und zur Frist bis August 2027.

Prüfungen vor der ersten Zahlung

Wenn Sie lieber eine fertige Wohnung statt einer vom Plan kaufen, finden Sie das aktuelle Angebot in den Immobilieninseraten in Montenegro.

Häufige Fragen

Muss der Vorvertrag beim Notar geschlossen werden? Bei Immobilien ist der Hauptvertrag eine notarielle Urkunde, und die Formvorschriften des Hauptvertrags gelten auch für den Vorvertrag, wenn die Form Wirksamkeitsvoraussetzung ist. Schließen Sie ihn deshalb beim Notar.

Fällt beim Kauf vom Bauträger Grunderwerbsteuer an? Nicht beim ersten Verkauf. Der Preis enthält 21% Mehrwertsteuer; Grunderwerbsteuer fällt bei einem späteren Weiterverkauf an.

Was, wenn der Bauträger in Verzug gerät? Das Gesetz verpflichtet ihn, innerhalb von fünf Jahren fertig zu werden, sonst zahlt er eine jährliche Abgabe, doch das entschädigt Sie nicht. Frist und Vertragsstrafe müssen in Ihrem Vertrag stehen.

Darf ich vor der Nutzungsgenehmigung einziehen? Nein. Vor der Nutzungsgenehmigung darf das Gebäude nicht genutzt werden, außer für den Probebetrieb von Anlagen.

Wann werde ich Eigentümer? Mit der Eintragung ins Kataster, die erst möglich ist, wenn der Bauträger die Nutzungsgenehmigung hat und das Gebäude eintragen ließ.

Quellen

Die Regeln zu Genehmigungen, Fristen und Nutzung stammen aus dem Baugesetz (Amtsblatt Montenegros 19/2025). Die notarielle Form schreibt das Notargesetz vor (Artikel 52), die Regeln zu Vorvertrag und Form von Verträgen über die Übertragung von Immobilien das Schuldrechtsgesetz (Artikel 40, 61 und 64). Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Rechtsberatung; lassen Sie einen konkreten Vertrag von einem Notar oder Anwalt prüfen.