Comprare casa in costruzione in Montenegro: permessi, contratto e rischi

Comprare casa in costruzione è sicuro? Tanto quanto lo sono permesso, terreno e contratto. Verificate il permesso sul sito dell'autorità, i gravami sul terreno nell'estratto catastale e firmate dal notaio un contratto con scadenze e penali.

Comprare un appartamento su progetto sulla costa o a Podgorica attira per un motivo semplice: il prezzo è più basso di quello di un appartamento finito e la pianta si può scegliere. Ma pagate qualcosa che ancora non esiste, e il costruttore tiene sia i soldi sia la decisione su quando l'appartamento sarà pronto. Le ricerche locali lo riflettono: accanto a "kupovina stana u izgradnji" (acquisto di un appartamento in costruzione) compaiono più spesso "iskustva" (esperienze), "procedura", "forum" e "na kredit" (con mutuo), e a parte si cerca "kupovina stana od investitora" (acquisto dal costruttore).

Questo testo segue l'ordine in cui conviene controllare: permesso, terreno, contratto, imposte e, alla fine, agibilità e iscrizione. Le regole vengono dalla Legge sulla costruzione del 2025, dalla Legge sui notai e dalla Legge sulle obbligazioni.

Prima il permesso di costruire, poi il pagamento

Senza permesso di costruire non c'è costruzione legale, e un edificio che sorge senza permesso non può nemmeno essere allacciato alle reti. Il permesso lo rilascia il comune, e il Ministero per gli edifici da 3.000 m² di superficie lorda in su e per gli hotel a quattro e cinque stelle.

La buona notizia è che si verifica facilmente. La legge obbliga l'autorità a pubblicare la domanda sul proprio sito entro tre giorni e il permesso rilasciato entro sette giorni. Se il costruttore non riesce a mostrarvi il permesso e non lo trovate nemmeno sul sito del comune o del Ministero, è il primo e più serio motivo per rinunciare.

La legge e il permesso fissano anche scadenze che vi riguardano:

L'onere annuo punisce il costruttore, ma non vi restituisce i soldi né accelera i lavori. La data di fine lavori e le conseguenze del ritardo devono quindi stare nel vostro contratto.

Terreno e gravami

L'estratto catastale della particella mostra chi è il proprietario del terreno e se vi è iscritta un'ipoteca. Quando il costruttore finanzia i lavori con un mutuo bancario, un'ipoteca sul terreno o sull'edificio è la garanzia abituale. Di per sé non è un motivo per rinunciare, ma prima del primo pagamento dovete sapere come il vostro appartamento verrà liberato dal gravame. L'atto notarile in base al quale è stata iscritta l'ipoteca può essere direttamente esecutivo, quindi in caso di mancato pagamento la banca può rivalersi direttamente sull'immobile. Cos'altro controllare nell'estratto catastale lo vediamo nell'articolo sui controlli prima dell'acquisto.

Il contratto: dal notaio, con scadenze e conseguenze

Il contratto che trasferisce la proprietà di un immobile deve essere redatto come atto notarile; un negozio giuridico non redatto in questa forma non produce effetti giuridici. Lo stesso vale per il contratto preliminare: secondo la Legge sulle obbligazioni, le norme sulla forma del contratto principale valgono anche per il preliminare quando la forma è condizione di validità. Un preliminare firmato "nell'ufficio del costruttore" vi protegge quindi poco.

Il preliminare è vincolante se contiene gli elementi essenziali del contratto principale, e se il costruttore rifiuta di concludere il definitivo, un giudice può ordinarglielo. La conclusione si può chiedere entro sei mesi dalla scadenza prevista per il contratto principale. Nel contratto mettete almeno:

1. L'unità esatta: piano, numero dell'appartamento, superficie netta e planimetria.
2. Il prezzo e cosa include: IVA, posto auto, cantina.
3. Un piano di pagamento legato alle fasi dei lavori, non a date di calendario.
4. La data di fine lavori e una penale per il ritardo.
5. Una scadenza per l'agibilità e l'iscrizione al catasto, come obbligo del costruttore.
6. Cosa succede se il progetto o il permesso cambiano, e il diritto dell'acquirente di recedere in quel caso.
7. La restituzione dei pagamenti se l'appartamento non viene completato.

IVA invece dell'imposta sul trasferimento

Nella prima vendita di un appartamento nuovo da parte del costruttore non si paga l'imposta sul trasferimento degli immobili; nel prezzo c'è l'IVA al 21%. L'imposta sul trasferimento si paga solo alla rivendita, quindi è bene che il contratto dica che il prezzo è IVA inclusa. La differenza tra i due regimi la spieghiamo nell'articolo sull'imposta sul trasferimento degli immobili.

L'imposta annuale sugli immobili non vi pesa durante i lavori: dalle modifiche di ottobre 2025 gli edifici in costruzione non vi sono soggetti. L'obbligo nasce quando diventate proprietari iscritti, e come si calcola allora lo descriviamo nell'articolo sulla tassa sugli immobili.

Agibilità e iscrizione: quando la casa diventa vostra

Un edificio non può essere utilizzato prima del rilascio del permesso di agibilità. Il costruttore presenta la domanda dopo la direzione lavori, si svolge il collaudo tecnico e il permesso viene rilasciato con provvedimento e pubblicato sul sito dell'autorità entro tre giorni. Il costruttore deve chiedere l'iscrizione dell'edificio al catasto entro sette giorni dal ricevimento dell'agibilità.

Solo allora il vostro appartamento può essere intestato a voi, e la proprietà si acquista con l'iscrizione, non con la firma né con le chiavi. Se il costruttore vi propone di entrare prima dell'agibilità, non è un favore ma un rischio: l'appartamento non può essere utilizzato e l'iscrizione slitta.

Se nell'estratto catastale compare un'annotazione che l'edificio non ha l'agibilità, non significa automaticamente che non si possa vendere. Cosa significa esattamente e quando l'appartamento si può comunque vendere lo spiega il nostro articolo sulla legalizzazione e la scadenza di agosto 2027.

Controlli prima del primo pagamento

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Domande frequenti

Il preliminare va fatto dal notaio? Per gli immobili il contratto principale è un atto notarile, e le norme sulla forma del principale valgono anche per il preliminare quando la forma è condizione di validità. Quindi fatelo dal notaio.

Si paga l'imposta sul trasferimento comprando dal costruttore? Non alla prima vendita. Il prezzo contiene l'IVA al 21%; l'imposta sul trasferimento si paga a una rivendita successiva.

E se il costruttore è in ritardo? La legge gli impone di finire entro cinque anni, altrimenti paga un onere annuo, ma questo non vi risarcisce. Scadenza e penale devono stare nel vostro contratto.

Posso entrare in casa prima dell'agibilità? No. Prima del permesso di agibilità l'edificio non può essere utilizzato, salvo il funzionamento di prova degli impianti.

Quando divento proprietario? Con l'iscrizione al catasto, possibile solo quando il costruttore ha ottenuto l'agibilità e ha iscritto l'edificio.

Fonti

Le regole su permessi, scadenze e utilizzo vengono dalla Legge sulla costruzione (Gazzetta ufficiale del Montenegro 19/2025). La forma dell'atto notarile è prevista dalla Legge sui notai (articolo 52), le regole sul preliminare e sulla forma dei contratti di trasferimento di immobili dalla Legge sulle obbligazioni (articoli 40, 61 e 64). Fijaka è una piattaforma di annunci e non dà consulenza legale; per un contratto specifico rivolgetevi a un notaio o a un avvocato.