Cosa significa "legalizacija u toku" in un annuncio per chi compra? Solo che è stata presentata una domanda di legalizzazione, non che sia stata decisa. Conta se è stata avviata l'iscrizione al catasto: in base all'articolo 48 della legge sulla legalizzazione i proprietari devono farlo entro il 14 agosto 2027, dopodiché l'ispettore deve ordinare la demolizione. Fino ad allora il proprietario paga un canone annuo d'uso calcolato sul prezzo medio di costruzione al m²: 0,5–2% per m² netto con la relazione topografica, 1–3% per m² lordo senza.
Imparare a leggere un annuncio montenegrino comincia dal decifrare una manciata di brevi formule in montenegrino. Alcune sono innocue; altre cambiano l'intera pratica. La più costosa è "legalizacija u toku": legalizzazione in corso. Questo articolo prende prima le formule degli annunci, poi la legge che c'è dietro, e infine cosa significa esattamente il 14 agosto 2027 per chi compra.
Cinque formule nell'annuncio
Papiri uredni / čisti papiri. "Documenti in regola." Non ha alcun contenuto giuridico; nessuno va avanti senza chiedere l'estratto catastale (list nepokretnosti) e il permesso d'uso.
Bez upotrebne dozvole. Senza permesso d'uso. Usare un edificio prima del rilascio del permesso d'uso è vietato (articolo 60 della legge sulle costruzioni). Da febbraio 2026 la legge sulla legalizzazione traccia qui una linea: un'unità che nel catasto porta l'annotazione "nema upotrebnu dozvolu" può comunque essere venduta se è stata costruita in conformità al permesso di costruire. In un progetto nuovo di solito è questione di tempo; in un edificio vecchio la domanda è se ciò che esiste corrisponda davvero al permesso.
U postupku etažiranja. Frazionamento in unità in corso. Gli appartamenti non sono ancora separati in unità catastali autonome; potete avere le chiavi, ma in catasto non c'è alcun appartamento a vostro nome.
Nadogradnja / prošireno. Sopraelevato, ampliato. La parte di un edificio autorizzato che eccede il permesso; la legge considera abusivo solo l'eccesso, ma se l'appartamento che state comprando è proprio quell'eccesso, la distinzione non vi aiuta.
Legalizacija u toku. È stata presentata una domanda; nessuna decisione. Tutto ciò che segue riguarda questa formula.
La legge: 91/25 e due modifiche nel 2026
La legge montenegrina sulla legalizzazione (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) è stata pubblicata nel 2025 (91/25) ed è entrata in vigore il 14 agosto 2025. È stata modificata due volte nel 2026: a febbraio (18/2026) e ad agosto (117/2026, pubblicata il 7 agosto e in vigore dal 15 agosto). La prima cosa che la legge chiede è la visibilità: la costruzione deve comparire nelle immagini satellitari e aeree di luglio 2025 che il ministero pubblica sul suo Geoportale (articolo 7). Una costruzione che non si riesce a individuare in quelle immagini non può essere iscritta in catasto, e un'iscrizione esistente viene annullata (articolo 48). La modifica di febbraio ha aperto una porta: il proprietario che sostiene che l'edificio esisteva già prima di luglio 2025 può dimostrarlo con un rilievo e la perizia di un tecnico delle costruzioni, basata su prove come l'allaccio alla rete elettrica o idrica, le bollette o un avviso dell'imposta sugli immobili. Per un piano aggiunto dopo luglio 2025, "legalizacija u toku" è il nome di un procedimento che giuridicamente non può esistere.
Per una costruzione che supera questa prova, la seconda domanda è la misura: l'intero edificio è senza permesso, o si tratta della parte di un edificio autorizzato che eccede il permesso (articolo 2, comma 2)? Nel secondo caso è abusivo solo l'eccesso; la pratica è più piccola, ma è decisivo dove si trova l'appartamento.
Il 14 agosto 2027 non è un termine per la domanda
In rete questa data circola come "l'ultimo giorno per chiedere la legalizzazione". Secondo il testo attuale dell'articolo 48, il 14 agosto 2027 è la fine del periodo entro cui il proprietario di una costruzione abusiva deve avviarne l'iscrizione in catasto; il periodo decorre dal 14 agosto 2025 ed è stato fissato prima in sei mesi, poi in dodici a febbraio 2026, poi in ventiquattro ad agosto 2026. Per una costruzione di cui entro quella data non sia stata avviata l'iscrizione, l'ispettore per la tutela del territorio è obbligato a emettere un ordine di demolizione (articolo 48, comma 2). La modifica di agosto ha inoltre posto a carico del proprietario il costo del sopralluogo della commissione (articolo 14). Quindi, davanti a un annuncio con "legalizacija u toku", la domanda non è se sia stata presentata una richiesta, ma se sia stata avviata l'iscrizione catastale e se il rilievo (elaborat) sia pronto. Il percorso verso la scadenza del 14 agosto 2027, visto dal proprietario, è descritto nella guida di RoNa Legal alla legalizzazione degli edifici abusivi.
Il vero costo non è la multa ma il catasto e il canone annuo
Per un proprietario che resta fuori dal procedimento, la voce più corrosiva non è una multa ma un canone annuo d'uso (articolo 26). È dovuto per una costruzione senza domanda di legalizzazione, con domanda respinta, senza iscrizione catastale avviata o con ordine di demolizione. Con il rilievo depositato è dello 0,5-2 per cento per metro quadrato netto all'anno; senza, dell'1-3 per cento per metro quadrato lordo. La base è il prezzo medio di costruzione al metro quadrato delle nuove abitazioni in Montenegro che l'istituto di statistica pubblica per l'anno precedente; il comune fissa zone e aliquota. Al prezzo di costruzione nazionale indicato da MONSTAT per l'ultimo trimestre del 2025, 1.724 euro al metro quadrato, fanno all'incirca 9-34 euro per metro quadrato netto, o 17-52 per metro quadrato lordo, ogni anno; per una casa di 150 m², una somma a quattro cifre. Un ordine di demolizione non lo ferma: imposta sugli immobili e canone continuano a correre (articolo 31, comma 5).
Per chi compra, il vero muro è l'articolo 33: una costruzione abusiva non può essere trasferita né usata per un'attività economica, e il divieto viene iscritto come annotazione nella sezione G dell'estratto. La modifica di febbraio 2026 elenca le eccezioni: l'ipoteca e la vendita stragiudiziale, la locazione, la successione, le donazioni e le divisioni tra eredi di primo grado, i contratti di mantenimento vitalizio in famiglia, i trasferimenti basati su una decisione giudiziaria o su una vendita esecutiva, e l'attività economica per 36 mesi dall'entrata in vigore della legge. Una normale vendita a un estraneo non è nell'elenco, salvo l'unità conforme al permesso descritta sopra. Il catasto, intanto, ha 36 mesi per iscrivere l'annotazione (articolo 51); una sezione G che oggi sembra pulita non dimostra che l'edificio sia legale, ma solo che l'amministrazione non ci è ancora arrivata. Il controllo delle immagini quindi non sostituisce quello dell'estratto; gli sta accanto.
Se viene legalizzato, cosa si paga
Se la domanda va a buon fine, al comune si paga un contributo di legalizzazione (naknada za urbanu sanaciju) per metro quadrato netto; la tariffa la fissa il comune con l'assenso del governo. Fino a 120 rate mensili, 360 per l'abitazione principale; l'80 per cento del contributo va al comune e il 20 allo Stato (tutto al comune nei comuni del nord). Le riduzioni non si sommano: fino al 50 per cento per l'abitazione principale, fino al 90 per cento per le categorie vulnerabili, fino al 20 per cento per il pagamento in un'unica soluzione. Per alberghi, villaggi turistici e resort a quattro e cinque stelle il contributo è fissato dalla legge: da 400 a 800 euro al metro quadrato, in un'unica soluzione o al massimo in 60 rate. I comuni costieri aggiungono un contributo separato per l'approvvigionamento idrico, fino a 36 rate (articoli 23 e 25).
Leggete queste cifre dal lato di chi compra: l'offerta di un venditore del tipo "la legalizzazione è partita, può subentrare nelle rate" è un'offerta vuota finché l'articolo 33 rende impossibile il trasferimento. Il trasferimento si apre solo con la decisione; il catasto ha allora 40 giorni per cancellare le annotazioni dalla sezione G (articolo 21), e in quel momento l'intero contributo e le rate residue sono sul tavolo.
L'ordine di lettura di un annuncio
| Formula | Documento da chiedere | Decisione |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Nessun passo avanti finché non arrivano i documenti |
| Bez upotrebne dozvole | Permesso di costruire + prova che l'unità vi corrisponde | Conforme al permesso: vendita possibile; altrimenti trattarla come abusiva |
| U postupku etažiranja | Decisione di etažiranje e iscrizione dell'unità | Nessun pagamento prima della decisione |
| Nadogradnja | Permesso + confronto con le immagini di luglio 2025 | Se l'appartamento è l'eccesso, ritiratevi |
| Legalizacija u toku | Elaborat, domanda catastale, visibilità nelle immagini | Nessun trasferimento prima della decisione |
Un edificio con un permesso scaduto o un progetto rimasto a metà segue un'altra strada, descritta dalla quarta porta del nostro articolo su terreno e villa. I controlli generali prima di qualsiasi acquisto sono in Comprare casa in Montenegro è sicuro?.
Chiediamo a chi pubblica negli annunci immobiliari di Fijaka di indicare la situazione del permesso d'uso; se manca, il vostro primo messaggio non sia sul prezzo ma "c'è una upotrebna dozvola?". Per chi preferisce far leggere le immagini e la sezione G a un avvocato, lo studio di RoNa Legal a Budva lo fa come parte standard della verifica prima dell'acquisto.
Solo a scopo informativo; non è una consulenza legale. La legge sulla legalizzazione è cambiata due volte nel 2026; fate confermare dal vostro avvocato il testo in vigore alla data dell'annuncio.