Když inzerát uvádí „legalizacija u toku“: co pro kupujícího znamená 14. srpen 2027

Co znamená „legalizacija u toku“ v černohorském inzerátu? Že byla podána žádost o legalizaci, ale rozhodnutí zatím neexistuje. Dokud nepadne, nelze stavbu podle článku 33 legalizačního zákona běžně prodat cizí osobě, a pokud vlastník do 14. srpna 2027 nezahájí zápis do katastru, musí stavební inspektor vydat rozhodnutí o odstranění stavby. Mezitím se platí roční poplatek za užívání.

Naučit se číst černohorský inzerát začíná rozluštěním několika krátkých černohorských spojení. Některá jsou neškodná, jiná mění celý spis. Nejdražší z nich je „legalizacija u toku“: legalizace probíhá. Tento článek bere nejprve spojení z inzerátů, pak zákon, který za nimi stojí, a nakonec to, co pro kupujícího přesně znamená 14. srpen 2027. Tento průvodce se hodí, pokud se v inzerátu objevuje některé z těchto spojení a zvažujete koupi.

Pět spojení v inzerátu

Papiri uredni / čisti papiri. „Papíry v pořádku.“ Nemá žádný právní obsah; nikdo nepokračuje, aniž by si vyžádal výpis z katastru (list nepokretnosti) a povolení k užívání.

Bez upotrebne dozvole. Bez povolení k užívání. Užívat stavbu před vydáním povolení k užívání je zakázáno (článek 60 stavebního zákona). Od února 2026 tu legalizační zákon vede hranici: jednotku, v jejímž výpisu je poznámka „nema upotrebnu dozvolu“, lze stále prodat, pokud byla postavena v souladu se stavebním povolením. U nového projektu je to obvykle otázka času; u staré budovy je otázkou, zda to, co stojí, povolení vůbec odpovídá.

U postupku etažiranja. Probíhá zápis jednotek. Byty ještě nebyly rozděleny na samostatné katastrální jednotky; klíče možná držíte, ale v katastru na vaše jméno žádný byt není.

Nadogradnja / prošireno. Přistavěné patro, rozšířeno. Část povolené budovy, která povolení přesahuje; zákon považuje za nelegální jen tento přesah, ale pokud byt, který kupujete, je právě tím přesahem, rozlišení vám nepomůže.

Legalizacija u toku. Žádost byla podána; rozhodnutí není. Vše níže se týká tohoto spojení.

Zákon: 91/25 a dvě novely v roce 2026

Černohorský legalizační zákon (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) byl vyhlášen v roce 2025 (91/25) a nabyl účinnosti 14. srpna 2025. V roce 2026 byl dvakrát novelizován: v únoru (18/2026) a v srpnu (117/2026, vyhlášen 7. srpna, účinný od 15. srpna). První, co zákon vyžaduje, je viditelnost: stavba musí být vidět na družicových a leteckých snímcích z července 2025, které ministerstvo zveřejňuje na svém Geoportálu (článek 7). Stavbu, kterou na těchto snímcích nelze identifikovat, nelze zapsat do katastru a existující zápis se ruší (článek 48). Únorová novela otevřela jedny dveře: vlastník, který tvrdí, že budova stála před červencem 2025, to může doložit geodetickým elaborátem a nálezem stavebního znalce podloženým důkazy, jako je připojení k elektřině nebo vodě, účty za energie nebo rozhodnutí o dani z nemovitosti. U patra přistavěného po červenci 2025 je „legalizacija u toku“ názvem řízení, které právně nemůže existovat.

U stavby, která tímto testem projde, je druhou otázkou míra: je nepovolená celá budova, nebo jde o část povolené budovy, která povolení přesahuje (článek 2 odstavec 2)? Ve druhém případě je nelegální jen přesah; spis je menší, ale rozhodující je, kde byt leží.

14. srpen 2027 není lhůta pro podání žádosti

Na internetu se toto datum šíří jako „poslední den pro podání žádosti o legalizaci“. Podle platného znění článku 48 je 14. srpen 2027 koncem lhůty, kterou má vlastník nelegální stavby na zahájení jejího zápisu do katastru; lhůta běží od 14. srpna 2025 a byla nejprve stanovena na šest měsíců, v únoru 2026 na dvanáct a v srpnu 2026 na dvacet čtyři. U stavby, jejíž zápis do té doby nebyl zahájen, je inspektor ochrany prostoru povinen vydat rozhodnutí o odstranění stavby (článek 48 odstavec 2). Srpnová novela také přenesla náklady na místní šetření komise na vlastníka (článek 14). V inzerátu, který uvádí „legalizacija u toku“, tedy nejde o to, zda byla podána žádost, ale zda byl zahájen zápis do katastru a zda je hotový geodetický elaborát. Staré a nové znění článku 48 vedle sebe uvádí průvodce RoNa Legal v angličtině o legalizačním zákoně 117/2026.

Skutečnou cenou není pokuta, ale výpis z katastru a roční poplatek

Pro vlastníka, který zůstane mimo řízení, není nejzhoubnější položkou pokuta, ale roční poplatek za užívání (článek 26). Platí se za stavbu bez žádosti o legalizaci, se zamítnutou žádostí, bez zahájeného zápisu do katastru nebo s rozhodnutím o odstranění. S podaným geodetickým elaborátem činí 0,5 až 2 procenta za čistý metr čtvereční ročně; bez něj 1 až 3 procenta za hrubý metr čtvereční. Základem je průměrná cena výstavby metru čtverečního nového bydlení v Černé Hoře, kterou statistický úřad zveřejňuje za předchozí rok; obec stanoví zóny a sazbu. Při celostátní ceně výstavby, kterou MONSTAT uvedl za poslední čtvrtletí 2025, tedy 1 724 € za metr čtvereční, to je zhruba 9 až 34 € za čistý metr čtvereční nebo 17 až 52 € za hrubý metr čtvereční, každý rok; u domu o ploše 150 m² čtyřmístná částka. Rozhodnutí o odstranění ho nezastaví: daň z nemovitosti i tento poplatek běží dál (článek 31 odstavec 5).

Pro kupujícího je skutečnou zdí článek 33: nelegální stavbu nelze převést a nelze ji využívat k hospodářské činnosti, a zákaz se zapisuje jako poznámka do oddílu G výpisu. Únorová novela z roku 2026 vyjmenovává výjimky: hypotéku a mimosoudní prodej, nájem, dědictví, dary a dělení mezi dědici prvního řádu, smlouvy o doživotním výživném v rodině, převody na základě soudního rozhodnutí nebo exekučního prodeje a hospodářskou činnost po dobu 36 měsíců od nabytí účinnosti zákona. Běžný prodej cizí osobě na seznamu není, s výjimkou jednotky postavené v souladu s povolením popsané výše. Katastr má mezitím na zapsání poznámky 36 měsíců (článek 51); oddíl G, který dnes vypadá čistý, neukazuje, že je budova legální, ale že se k ní úřad ještě nedostal. Kontrola snímků proto kontrolu výpisu nenahrazuje; stojí vedle ní.

Pokud se legalizuje, co se platí

Pokud žádost uspěje, platí se obci poplatek za legalizaci (naknada za urbanu sanaciju) za čistý metr čtvereční; sazebník stanoví obec se souhlasem vlády. Až 120 měsíčních splátek, u primárního bydlení 360; 80 procent poplatku jde obci a 20 státu (v severních obcích vše obci). Slevy se nesčítají: až 50 procent u primárního bydlení, až 90 procent u zranitelných skupin, až 20 procent při jednorázové platbě. U čtyř- a pětihvězdičkových hotelů, turistických osad a rezortů je poplatek stanoven přímo zákonem na 400 až 800 € za metr čtvereční, jednorázově nebo nejvýše v 60 splátkách. Pobřežní obce k tomu účtují samostatný poplatek za zásobování vodou, až v 36 splátkách (články 23 a 25).

Čtěte tato čísla z pohledu kupujícího: nabídka prodávajícího „legalizace začala, splátky můžete převzít“ je prázdná, dokud článek 33 převod znemožňuje. Převod se otevře až s rozhodnutím; katastr má pak 40 dní na vymazání poznámek z oddílu G (článek 21) a v tu chvíli leží na stole celý poplatek i zbývající splátky.

Pořadí čtení inzerátu

Budova s propadlým povolením nebo napůl dostavěný projekt jdou jinou cestou, kterou popisuje čtvrtá brána našeho článku o pozemku a vile. Obecný kontrolní seznam pro koupi starší nemovitosti je v naší kontrole vlastnictví a dluhů (článek v angličtině).

Prodávající v inzerátech nemovitostí na Fijace žádáme, aby uvedli stav povolení k užívání; kde chybí, ať vaše první zpráva nezní na cenu, ale „je tam upotrebna dozvola“. Pro kupující, kteří chtějí, aby jim snímky a oddíl G přečetl právník, to kancelář RoNa Legal v Budvě dělá jako standardní součást prověrky před koupí.

Pouze pro informaci; nejde o právní poradenství. Legalizační zákon se v roce 2026 dvakrát změnil; nechte si od svého právníka potvrdit znění platné k datu inzerátu.