Mit jelent egy montenegrói hirdetésben a „legalizacija u toku”? Azt, hogy benyújtottak egy legalizációs kérelmet, de döntés még nincs. Amíg nincs döntés, a 33. cikk tiltja az épület átruházását. 2027. augusztus 14-ig kezdeményezni kell a kataszteri bejegyzést, különben az építésfelügyelő bontási határozatot hoz, addig pedig évente használati díjat kell fizetni.
Egy montenegrói hirdetés olvasása néhány rövid montenegrói kifejezés megfejtésével kezdődik. Némelyik ártalmatlan, némelyik az egész ügyet megváltoztatja. A legdrágább a „legalizacija u toku”, vagyis folyamatban lévő legalizáció. Ez a cikk először a hirdetésekben szereplő kifejezéseket veszi sorra, aztán a mögöttük álló törvényt, végül azt, hogy pontosan mit jelent egy vevő számára 2027. augusztus 14.
Öt kifejezés a hirdetésben
Papiri uredni / čisti papiri. „A papírok rendben.” Jogi tartalma nincs; senki ne lépjen tovább anélkül, hogy elkérné a tulajdoni lapot (list nepokretnosti) és a használatbavételi engedélyt.
Bez upotrebne dozvole. Nincs használatbavételi engedély. Az épület használata a használatbavételi engedély kiadása előtt tilos (az építési törvény 60. cikke). 2026 februárja óta a legalizációs törvény itt határvonalat húz: az az egység, amelynek tulajdoni lapján a „nema upotrebnu dozvolu” bejegyzés szerepel, továbbra is eladható, ha az építési engedélynek megfelelően épült. Egy új projektnél ez általában idő kérdése; egy régi épületnél az a kérdés, hogy az, ami áll, egyáltalán megfelel-e az engedélynek.
U postupku etažiranja. Az egységek bejegyzése folyamatban. A lakásokat még nem választották szét önálló tulajdoni egységekre; lehet, hogy a kulcs Önnél van, de a kataszterben nincs az Ön nevére bejegyzett lakás.
Nadogradnja / prošireno. Ráépítés, bővítés. Egy engedélyezett épületnek az engedélyt meghaladó része; a törvény csak a többletet tekinti szabálytalannak, de ha az a lakás, amelyet megvesz, éppen ez a többlet, a megkülönböztetés nem segít Önön.
Legalizacija u toku. Benyújtottak egy kérelmet; döntés nincs. Az alábbiak mind erről a kifejezésről szólnak.
A törvény: a 91/25 és két 2026-os módosítás
Montenegró legalizációs törvényét (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) 2025-ben hirdették ki (91/25), és 2025. augusztus 14-én lépett hatályba. 2026-ban kétszer módosították: februárban (18/2026) és augusztusban (117/2026, kihirdetve augusztus 7-én, hatályos augusztus 15-től). A törvény első követelménye a láthatóság: az építménynek szerepelnie kell a 2025. júliusi műholdas és légi felvételeken, amelyeket a minisztérium a Geoportálon tesz közzé (7. cikk). Az az építmény, amely ezeken a felvételeken nem azonosítható, nem jegyezhető be a kataszterbe, a meglévő bejegyzést pedig törlik (48. cikk). A februári módosítás egy ajtót nyitott: az a tulajdonos, aki szerint az épület már 2025 júliusa előtt állt, ezt geodéziai jelentéssel és egy építési szakértő véleményével bizonyíthatja, amelyet például az áram- vagy vízbekötés, közüzemi számlák vagy ingatlanadó-határozat támaszt alá. Egy 2025 júliusa után ráépített szintnél a „legalizacija u toku” egy olyan eljárás neve, amely jogilag nem létezhet.
Az ezen a próbán átjutó építménynél a második kérdés a mérték: az egész épület engedély nélküli, vagy egy engedélyezett épületnek az engedélyt meghaladó részéről van szó (2. cikk, 2. bekezdés)? A második esetben csak a többlet szabálytalan; az ügy kisebb, de döntő, hogy hol helyezkedik el a lakás.
2027. augusztus 14. nem kérelmezési határidő
Az interneten ez a dátum „a legalizációs kérelem utolsó napjaként” terjed. A 48. cikk hatályos szövege szerint 2027. augusztus 14. annak az időszaknak a vége, amely alatt egy szabálytalan építmény tulajdonosának kezdeményeznie kell az építmény kataszteri bejegyzését; az időszak 2025. augusztus 14-től fut, és először hat hónapban, 2026 februárjában tizenkét, 2026 augusztusában pedig huszonnégy hónapban állapították meg. Ha addig egy építmény bejegyzését nem kezdeményezték, a területrendezési felügyelő köteles bontási határozatot hozni (48. cikk, 2. bekezdés). Az augusztusi módosítás a bizottság helyszíni szemléjének költségét is a tulajdonosra hárította (14. cikk). Egy „legalizacija u toku” feliratú hirdetésnél tehát nem az a kérdés, hogy benyújtottak-e kérelmet, hanem hogy kezdeményezték-e a kataszteri bejegyzést, és elkészült-e a geodéziai jelentés (elaborat). A 48. cikk régi és új szövegét egymás mellett a RoNa Legal 117/2026-os legalizációs törvényről szóló írása mutatja be.
A valódi költség nem a bírság, hanem a tulajdoni lap és az éves díj
Annak a tulajdonosnak, aki kimarad az eljárásból, nem egy bírság a legkártékonyabb tétel, hanem egy éves használati díj (26. cikk). Akkor jár, ha egy építményre nem nyújtottak be legalizációs kérelmet, ha a kérelmet elutasították, ha nem kezdeményezték a kataszteri bejegyzést, vagy ha bontási határozat született. Benyújtott geodéziai jelentés esetén nettó négyzetméterenként évi 0,5–2 százalék, anélkül bruttó négyzetméterenként 1–3 százalék. Az alap az új lakások átlagos négyzetméterenkénti építési ára Montenegróban, amelyet a statisztikai hivatal az előző évre tesz közzé; az övezeteket és a kulcsot az önkormányzat állapítja meg. A MONSTAT által 2025 utolsó negyedévére megadott országos 1724 eurós négyzetméterenkénti építési árral ez nettó négyzetméterenként nagyjából 9–34 euró, bruttó négyzetméterenként 17–52 euró évente; egy 150 m²-es háznál négyjegyű összeg. A bontási határozat sem állítja meg: az ingatlanadó és ez a díj tovább fut (31. cikk, 5. bekezdés).
A vevő számára a valódi fal a 33. cikk: szabálytalan építményt nem lehet átruházni, és gazdasági tevékenységre sem lehet használni, a tilalmat pedig bejegyzésként a tulajdoni lap G részébe vezetik be. A 2026. februári módosítás felsorolja a kivételeket: jelzálog és bíróságon kívüli eladás, bérlet, öröklés, ajándékozás és felosztás az első rendű örökösök között, családon belüli életjáradéki szerződések, bírósági határozaton vagy végrehajtási eladáson alapuló átruházások, valamint a gazdasági tevékenység a törvény hatálybalépésétől számított 36 hónapig. Egy idegennek történő szokásos eladás nincs a listán, a fent leírt, engedélynek megfelelő egység kivételével. A katasztert közben 36 hónap illeti meg a bejegyzés bevezetésére (51. cikk); egy ma tisztának látszó G rész nem azt mutatja, hogy az épület legális, hanem hogy a hivatal még nem jutott el hozzá. A felvételek ellenőrzése tehát nem helyettesíti a tulajdoni lap ellenőrzését; mellette áll.
Ha legalizálják, mit kell fizetni
Ha a kérelem sikeres, az önkormányzatnak nettó négyzetméterenként legalizációs díjat (naknada za urbanu sanaciju) kell fizetni; a tarifát az önkormányzat a kormány jóváhagyásával állapítja meg. Legfeljebb 120 havi részlet, elsődleges lakóhelynél 360; a díj 80 százaléka az önkormányzatot, 20 százaléka az államot illeti (az északi önkormányzatokban mind helyben marad). A kedvezmények nem adódnak össze: elsődleges lakóhelynél legfeljebb 50 százalék, kiszolgáltatott csoportoknál legfeljebb 90 százalék, egy összegben történő fizetésnél legfeljebb 20 százalék. A négy- és ötcsillagos szállodáknál, turisztikai településeknél és üdülőknél a díjat a törvény négyzetméterenként 400–800 euróban rögzíti, egy összegben vagy legfeljebb 60 részletben. A tengerparti önkormányzatok külön vízellátási díjat is felszámítanak, legfeljebb 36 részletben (23. és 25. cikk).
Olvassa ezeket a számokat a vevő oldaláról: az eladó ajánlata, hogy „a legalizáció elindult, átveheti a részleteket”, üres ajánlat mindaddig, amíg a 33. cikk lehetetlenné teszi az átruházást. Az átruházás csak a határozattal nyílik meg; ezután a kataszternek 40 napja van arra, hogy törölje a bejegyzéseket a G részből (21. cikk), és abban a pillanatban a teljes díj és a hátralévő részletek az asztalon vannak.
Egy hirdetés olvasási sorrendje
| Kifejezés | Elkérendő dokumentum | Döntés |
| Papiri uredni | List nepokretnosti (A, B, G) + upotrebna dozvola | Nincs továbblépés, amíg a dokumentumok meg nem érkeznek |
| Bez upotrebne dozvole | Építési engedély + igazolás, hogy az egység megfelel neki | Engedély szerint épült: eladás lehetséges; ellenkező esetben szabálytalanként kezelendő |
| U postupku etažiranja | Etažiranje-határozat és az egység bejegyzése | Nincs fizetés a határozat előtt |
| Nadogradnja | Engedély + összevetés a 2025. júliusi felvételekkel | Ha a lakás a többlet, lépjen vissza |
| Legalizacija u toku | Elaborat, kataszteri kérelem, láthatóság a felvételeken | Nincs átruházás a határozatig |
A lejárt engedélyű épület vagy a félbehagyott projekt más utat követ, ezt a telekről és villáról szóló cikkünk negyedik kapuja írja le. A használt ingatlan vásárlásának általános ellenőrzőlistája a tulajdonjogi és tartozásellenőrzésről szóló írásunkban (angol nyelvű cikk) található.
A Fijaka ingatlanhirdetéseiben arra kérjük az eladókat, hogy tüntessék fel a használatbavételi engedély helyzetét; ahol ez hiányzik, az első üzenete ne az ár legyen, hanem az, hogy „van-e upotrebna dozvola”. Azoknak a vevőknek, akik a felvételeket és a G részt inkább ügyvéddel olvastatnák el, a RoNa Legal budvai irodája ezt a vásárlás előtti átvilágítás szokásos részeként elvégzi.
Kizárólag tájékoztató jellegű, nem minősül jogi tanácsadásnak. A legalizációs törvény 2026-ban kétszer változott; a hirdetés napján hatályos szöveget erősíttesse meg ügyvédjével.