حين يقول الإعلان "Legalizacija u Toku": ماذا يعني 14 أغسطس 2027 لمن يشتري عقاراً في الجبل الأسود

ماذا تعني عبارة "legalizacija u toku" في الإعلان بالنسبة إلى المشتري؟ أن طلب تقنين قد قُدّم فقط، لا أن القرار صدر. المهم هو ما إذا بدأ التسجيل في السجل العقاري: بموجب المادة 48 من قانون التقنين على المالكين البدء فيه قبل 14 أغسطس 2027، وبعد ذلك يلزم المفتش بإصدار أمر هدم. وحتى ذلك الحين يدفع المالك رسم استخدام سنوياً على أساس متوسط سعر البناء للمتر المربع: 0.5–2% لكل متر مربع صافٍ مع تقرير المساحة، و1–3% لكل متر مربع إجمالي بدونه.

تبدأ قراءة إعلان عقاري في الجبل الأسود بفك عدد من العبارات القصيرة باللغة المحلية. بعضها لا يضر، وبعضها يغيّر الملف كله. وأغلاها "legalizacija u toku"، أي أن التقنين جارٍ. يتناول هذا المقال أولاً عبارات الإعلانات، ثم القانون الذي يقف خلفها، وأخيراً ما يعنيه 14 أغسطس 2027 بالتحديد لمن يشتري.

خمس عبارات في الإعلان

Papiri uredni / čisti papiri. "الأوراق سليمة." لا مضمون قانونياً لها؛ ولا يتقدم أحد خطوة قبل أن يطلب مستخرج السجل العقاري (list nepokretnosti) وتصريح الاستخدام.

Bez upotrebne dozvole. بلا تصريح استخدام. استخدام المبنى قبل صدور تصريح الاستخدام محظور (المادة 60 من قانون البناء). ومنذ فبراير 2026 يرسم قانون التقنين هنا خطاً فاصلاً: الوحدة التي يحمل سجلها قيد "nema upotrebnu dozvolu" يجوز بيعها إذا بُنيت وفق رخصة البناء. في مشروع جديد يكون الأمر غالباً مسألة وقت؛ أما في مبنى قديم فالسؤال هو هل يطابق القائمُ الرخصةَ أصلاً.

U postupku etažiranja. تقسيم المبنى إلى وحدات جارٍ. لم تُفصل الشقق بعد إلى وحدات مستقلة في السجل؛ قد تكون المفاتيح في يدك، لكن لا شقة باسمك في السجل العقاري.

Nadogradnja / prošireno. طابق مضاف أو توسعة. الجزء من مبنى مرخّص الذي يتجاوز الرخصة؛ والقانون يعدّ التجاوز وحده مخالفاً، لكن إن كانت الشقة التي تشتريها هي هذا التجاوز بعينه فلن ينفعك هذا التمييز.

Legalizacija u toku. قُدّم طلب ولم يصدر قرار. كل ما يلي يدور حول هذه العبارة.

القانون: 91/25 وتعديلان في 2026

صدر قانون تقنين المباني المخالفة في الجبل الأسود (Zakon o legalizaciji bespravnih objekata) عام 2025 (91/25) ودخل حيز النفاذ في 14 أغسطس 2025. وعُدّل مرتين في 2026: في فبراير (18/2026) وفي أغسطس (117/2026، نُشر في 7 أغسطس وسرى من 15 أغسطس). أول ما يطلبه القانون هو الظهور: يجب أن يظهر المبنى في صور الأقمار الصناعية والتصوير الجوي الملتقطة في يوليو 2025، التي تنشرها الوزارة على بوابتها الجغرافية (المادة 7). والمبنى الذي لا يمكن تحديده في تلك الصور لا يجوز تسجيله في السجل العقاري، ويُلغى تسجيله إن كان قائماً (المادة 48). وقد فتح تعديل فبراير باباً واحداً: المالك الذي يقول إن المبنى كان قائماً قبل يوليو 2025 يستطيع إثبات ذلك بتقرير مساحي وتقرير خبير إنشائي، مدعوماً بأدلة مثل توصيل الكهرباء أو المياه أو الفواتير أو قرار ضريبة العقار. أما الطابق الذي أُضيف بعد يوليو 2025 فعبارة "legalizacija u toku" بشأنه اسم لإجراء لا يمكن أن يوجد قانوناً.

وبالنسبة إلى المبنى الذي يجتاز هذا الاختبار، فالسؤال الثاني هو حجم المخالفة: هل المبنى كله بلا رخصة، أم هو جزء من مبنى مرخّص يتجاوز الرخصة (المادة 2، الفقرة 2)؟ في الحالة الثانية يكون التجاوز وحده مخالفاً؛ الملف أصغر، لكن موقع الشقة هو الحاسم.

14 أغسطس 2027 ليس موعداً لتقديم الطلب

يتداول الإنترنت هذا التاريخ بوصفه "آخر يوم لطلب التقنين". وبموجب النص الحالي للمادة 48، فإن 14 أغسطس 2027 هو نهاية المهلة التي يجب أن يبدأ خلالها مالك المبنى المخالف إجراء تسجيله في السجل العقاري؛ والمهلة تسري من 14 أغسطس 2025، وحُددت أولاً بستة أشهر، ثم باثني عشر شهراً في فبراير 2026، ثم بأربعة وعشرين شهراً في أغسطس 2026. والمبنى الذي لم يبدأ تسجيله حتى ذلك التاريخ يلتزم مفتش حماية الحيز المكاني بإصدار أمر بهدمه (المادة 48، الفقرة 2). كما حمّل تعديل أغسطس المالكَ تكلفة معاينة اللجنة في الموقع (المادة 14). لذلك فالسؤال أمام إعلان فيه "legalizacija u toku" ليس هل قُدّم طلب، بل هل بدأ إجراء التسجيل في السجل العقاري وهل التقرير المساحي (elaborat) جاهز. ويعرض ملخص RoNa Legal لقانون التقنين 117/2026 النص القديم والجديد للمادة 48 جنباً إلى جنب.

التكلفة الحقيقية ليست الغرامة بل السجل والرسم السنوي

بالنسبة إلى المالك الذي يبقى خارج الإجراء، فإن أكثر البنود استنزافاً ليس غرامة بل رسم سنوي لاستخدام الحيز (المادة 26). ويُستحق عن المبنى الذي لم يُقدَّم بشأنه طلب تقنين، أو رُفض طلبه، أو لم يبدأ تسجيله في السجل العقاري، أو صدر بحقه أمر هدم. فإن قُدّم التقرير المساحي كان الرسم بين 0.5 و2 في المئة عن كل متر مربع صافٍ سنوياً؛ ومن دونه بين 1 و3 في المئة عن كل متر مربع إجمالي. والأساس هو متوسط تكلفة بناء المتر المربع من المساكن الجديدة في الجبل الأسود الذي ينشره مكتب الإحصاء عن السنة السابقة؛ وتحدد البلدية المناطق والنسبة. وبتكلفة البناء الوطنية التي أعلنها MONSTAT للربع الأخير من 2025، أي 1,724 يورو للمتر المربع، يبلغ ذلك تقريباً بين 9 و34 يورو للمتر المربع الصافي، أو بين 17 و52 للمتر المربع الإجمالي، كل سنة؛ ولمنزل مساحته 150 م² مبلغ من أربع خانات. وأمر الهدم لا يوقفه: تستمر ضريبة العقار وهذا الرسم في التراكم (المادة 31، الفقرة 5).

أما الجدار الحقيقي أمام المشتري فهو المادة 33: لا يجوز نقل ملكية المبنى المخالف ولا استخدامه في نشاط اقتصادي، ويُدرج الحظر قيداً في القسم G من السجل. ويعدد تعديل فبراير 2026 الاستثناءات: الرهن والبيع خارج القضاء، والإيجار، والإرث، والهبة والقسمة بين ورثة الدرجة الأولى، وعقود الإعالة مدى الحياة داخل الأسرة، والنقل بناءً على حكم قضائي أو بيع تنفيذي، والنشاط الاقتصادي مدة 36 شهراً من نفاذ القانون. والبيع العادي لشخص من خارج الأسرة ليس في القائمة، باستثناء الوحدة المطابقة للرخصة المذكورة أعلاه. أما السجل العقاري فأمامه 36 شهراً لإدراج القيد (المادة 51)؛ فالقسم G الذي يبدو نظيفاً اليوم لا يدل على أن المبنى قانوني، بل على أن الإدارة لم تصل إليه بعد. لذلك لا يغني فحص الصور عن فحص السجل، بل يقف بجانبه.

إذا تم التقنين، ماذا يُدفع

إذا نجح الطلب يُدفع للبلدية رسم التقنين (naknada za urbanu sanaciju) عن كل متر مربع صافٍ؛ وتحدد البلدية التعرفة بموافقة الحكومة. حتى 120 قسطاً شهرياً، و360 للسكن الأساسي؛ و80 في المئة من الرسم للبلدية و20 للدولة (والرسم كله للبلدية في بلديات الشمال). ولا تُجمع التخفيضات: حتى 50 في المئة للسكن الأساسي، وحتى 90 في المئة للفئات الضعيفة، وحتى 20 في المئة للدفع دفعة واحدة. وللفنادق والقرى السياحية والمنتجعات من فئة أربع وخمس نجوم حدد القانون الرسم بين 400 و800 يورو للمتر المربع، دفعة واحدة أو في 60 قسطاً على الأكثر. وتضيف البلديات الساحلية رسماً منفصلاً لإمدادات المياه، حتى 36 قسطاً (المادتان 23 و25).

اقرأ هذه الأرقام من جهة المشتري: عرض البائع "بدأ التقنين، ويمكنك أن تتولى الأقساط" عرض فارغ ما دامت المادة 33 تجعل نقل الملكية مستحيلاً. لا ينفتح النقل إلا بالقرار؛ وأمام السجل العقاري حينها 40 يوماً لشطب القيود من القسم G (المادة 21)، وفي تلك اللحظة يكون الرسم كله والأقساط المتبقية على الطاولة.

ترتيب قراءة الإعلان

المبنى الذي انتهت رخصته أو المشروع المتروك في منتصفه يسلك طريقاً آخر، تشرحه البوابة الرابعة في مقالنا عن شراء أرض وبناء فيلا. والفحوص العامة قبل أي شراء في مقال هل شراء عقار في الجبل الأسود آمن؟.

نطلب من المعلنين في إعلانات العقارات على Fijaka أن يوضحوا وضع تصريح الاستخدام؛ وإن غاب ذلك فلتكن رسالتك الأولى لا عن السعر بل "هل توجد upotrebna dozvola؟". ولمن يفضّل أن يقرأ محامٍ الصور والقسم G، يتولى مكتب RoNa Legal في بودفا ذلك جزءاً ثابتاً من الفحص السابق للشراء.

للعلم فقط؛ ليس استشارة قانونية. عُدّل قانون التقنين مرتين في 2026؛ اطلب من محاميك تأكيد النص الساري في تاريخ الإعلان.