ما الذي يلزم لتأجير شقة في بودفا للسياح بشكل قانوني؟ مبنى سليم (لا يحمل القسم G من مستخرج السجل العقاري حظراً بسبب البناء المخالف)، وتسجيل لدى البلدية قبل ثمانية أيام على الأقل من وصول أول ضيف والقيد في السجل السياحي المركزي؛ وتحتاج الغرف والشقق السياحية والمنازل أيضاً إلى تصنيف بالنجوم، بينما تُعفى الشقة المؤجرة للسياح من التصنيف. تُحصَّل الضريبة السياحية، وهي حتى 1.00 يورو للشخص في الليلة في بودفا، مع السعر، ويصبح التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلزامياً إذا تجاوز حجم الأعمال 30,000 يورو خلال 12 شهراً.
السؤال الأول الذي يطرحه المشتري الأجنبي عن شقة في بودفا هو "كم تدرّ في الصيف؟"، أما السؤال الثاني فليس "كيف أفعل ذلك وفق القانون". هذا السؤال يُطرح في يونيو، حين يكون الضيف الأول على الباب، وعندها تستغرق الإجابة عنه أسبوعين إلى ثلاثة. لذلك لم نكتب هذا المقال ملخصاً للقواعد، بل تقويماً لموسم واحد: ما الذي يُنجز في كل شهر، وكم يوماً تستغرق كل وثيقة، وكم يكلّف كل بند.
المصادر هي قانون السياحة والضيافة في الجبل الأسود، وقانون رسم الإقامة السياحي، وقانون الأجانب، وقانون ضريبة الدخل، وملفات مكتب المحاماة RoNa Legal في بودفا. الأرقام تخص موسم 2026؛ فكل بلدية تحدد رسم الإقامة السياحي بقرار منها ويمكنها تغييره، لذا قد يختلف الموسم القادم.
قبل الموسم: فبراير ومارس
المهمة الأولى هي المبنى نفسه. تحظر المادة 33 من قانون تقنين البناء لعام 2025 بيع المبنى الذي شُيّد دون ترخيص، كما تحظر أي نشاط اقتصادي فيه، ويُقيَّد الحظر في القسم G من مستخرج السجل العقاري. وقد خفّف تعديل فبراير 2026 هذه القاعدة بالنسبة إلى الشقق التي يحمل القسم G فيها أصلاً إحدى الإشارات المعدّدة، مثل "لا يوجد إذن استخدام": يُسمح بالنشاط فيها مدة 36 شهراً من دخول القانون حيز النفاذ في أغسطس 2025، ويجوز بيع الوحدة التي تحمل إشارة "لا يوجد إذن استخدام" إذا كانت قد بُنيت وفق رخصة البناء. هذه النافذة مؤقتة. وحين تُغلق، يقيّد السجل العقاري الحظر على المباني التي لم تحصل بعد على قرار التقنين، لذا فإن الإشارة في القسم G هي أول ما يُقرأ، قبل منظر البحر. شرحنا طريقة قراءة المستخرج في مقال هل شراء العقار في الجبل الأسود آمن؟، وتجد ملخص مهل التقنين في مقال RoNa Legal عن المهلة الأخيرة لتقنين البناء المخالف.
إذا كان المبنى سليماً، يأتي دور البلدية. الشخص الطبيعي الذي يؤجّر للسياح يقدّم إخطاراً إلى الإدارة المحلية قبل الضيف الأول بثمانية أيام على الأقل؛ وتبتّ البلدية خلال ثمانية أيام في القيد في السجل السياحي المركزي (Centralni turistički registar)، ثم يفحص المفتشون الوحدة خلال 15 يوماً من هذا القرار. وتحتاج الغرف والشقق السياحية والمنازل أيضاً إلى فئة نجوم: يُقدَّم الطلب إلى الجهة نفسها خلال خمسة أيام من قرار القيد، وتبتّ لجنة فيه خلال 15 يوماً من اكتمال الملف، ويسري القرار ثلاث سنوات. أما الشقة المؤجرة للسياح (stan za iznajmljivanje turistima) فمعفاة من التصنيف بموجب المادة 84 من قانون السياحة والضيافة، لكنها تحتاج مع ذلك إلى القيد في السجل ويجب أن تستوفي الحد الأدنى من المعايير الفنية. ولا يجوز للشخص الطبيعي أن يؤجّر أكثر من عشر غرف أو 20 سريراً في المجموع؛ وما يتجاوز ذلك يشترط القانون أن تتولاه منشأة ضيافة مسجّلة. واستقبال ضيوف يدفعون قبل قرار القيد يُعدّ تأجيراً دون ترخيص.
مهمة أخرى في فبراير: أن تقرّر كيف ستسجّل الضيوف. المهل التي نذكرها أدناه تُحسب بالساعات لا بالأيام، ومن يبحث عن قناة التسجيل في يونيو يقضي الأسبوع الأول من الموسم أمام شباك الهيئة السياحية.
أبريل ومايو: الإعلان والسعر
يطلب القانون من الإعلان أكثر مما يتوقع معظم الملاك. فبموجب المادة 101 من قانون السياحة يذكر المؤجِّر نوع الوحدة وفئتها في أي إعلان، ويضع اللوحة نفسها عند المدخل، ويعلن الأسعار ومبلغ رسم الإقامة السياحي، ويحتفظ بقرار القيد في الوحدة. وعند تحديد السعر، احسب رسم الإقامة السياحي بنداً مستقلاً. يحدده القانون بين 0.10 و1.00 يورو للشخص في الليلة ويترك المبلغ لكل بلدية؛ وتذكر الهيئة السياحية في بودفا مبلغاً يصل إلى 1.00 يورو، ويجوز للبلدية أن تسمح للمؤجرين الأفراد بدفع مبلغ سنوي مقطوع عن كل سرير بدلاً من ذلك. ويُعفى الأطفال دون 12 عاماً والضيوف الذين يقيمون أكثر من 30 يوماً متصلة، ويدفع من هم بين 12 و18 عاماً النصف. يحصّل المؤجِّر الرسم مع ثمن الإقامة ويورّده خلال خمسة أيام من نهاية كل فترة مدتها 15 يوماً. ويصبح التسجيل في ضريبة القيمة المضافة إلزامياً عندما يتجاوز رقم الأعمال في الأشهر الاثني عشر الأخيرة 30,000 يورو؛ وفوق هذا الحد تُحتسب الإقامة بالنسبة المخفّضة البالغة 15 في المئة، المطبقة على خدمات الإقامة منذ 1 يناير 2025. نرى ملاكاً لشقتين يقتربون من هذا الحد في موسم جيد؛ وجلسة واحدة مع المحاسب في أبريل توفّر مفاجأة في سبتمبر.
عند حساب العائد، أدخل في المعادلة رسم الإقامة السياحي وعمولة المنصة والتنظيف وضريبة الدخل قبل مقارنته بأي "عائد صافٍ" في كتيّب تسويقي، وضع في حسابك أن الطلب غير متوازن إلى حد بعيد: ففي أغسطس 2025 وصل نحو 10.5 أضعاف عدد السياح الذين وصلوا في يناير، كما تبيّن قراءتنا لبيانات الاستثمار العقاري في الجبل الأسود. أما الجانب الضريبي فنحسبه أدناه في فقرة أكتوبر.
من يونيو إلى سبتمبر: كل ضيف يعني تسجيلاً
القاعدة بسيطة ومتعبة، وتأتي من قانونين. بموجب قانون الأجانب يسجّل المؤجِّر كل ضيف أجنبي لدى الشرطة خلال 12 ساعة من وصوله، مباشرة أو عبر الهيئة السياحية المحلية التي عليها أن تحيل التسجيل خلال 12 ساعة، ثم يلغي تسجيله عند المغادرة. أما مهلة الأربع والعشرين ساعة التي ربما قرأت عنها فتخص الأجنبي الذي يسجّل إقامته بنفسه، لا المؤجِّر. وبموجب قانون رسم الإقامة السياحي، يُبلَّغ فوق ذلك عن وصول كل ضيف، محلياً كان أو أجنبياً، إلى الهيئة السياحية المحلية خلال 24 ساعة.
الغرامات موزّعة على ثلاثة قوانين مختلفة. والنطاقات أدناه هي الحدّان الأدنى والأعلى في القانون:
| المخالفة | شخص طبيعي | شركة |
| التأجير دون قرار القيد في السجل | 200–2,000 € | 2,000–20,000 € |
| عدم تحصيل رسم الإقامة أو التصريح به أو توريده | 250–1,500 € | 500–10,000 € |
| عدم تسجيل ضيف أجنبي لدى الشرطة | 150–500 € | 500–3,000 € |
ويقع صاحب المشروع الفردي (preduzetnik) بين الاثنين: من 250 إلى 5,000 يورو لمخالفات رسم الإقامة، ومن 300 إلى 1,500 يورو عن ضيف أجنبي غير مسجّل. وقد تؤدي المخالفة المتكررة خلال اثني عشر شهراً إلى حظر النشاط مدة تصل إلى ستة أشهر. وستة أشهر في منتصف الموسم تساوي دخل عام كامل.
إدارة المبنى مسألة منفصلة. قرارات جمعية الملاك (skupština etažnih vlasnika) ملزمة لكل من في المبنى؛ ومدى ما يمكن أن تبلغه القيود على التأجير القصير قانوناً مسألة خلافية، لذا يجب قراءة قواعد المبنى الذي تشتري فيه قبل الشراء لا بعده. وطلب قواعد المبنى في مرحلة الشراء أرخص من نزاع قضائي مع الجار.
الإغلاق في أكتوبر: تصريحان في بلدين
ضريبة الدخل هي البند الأكثر سخاءً في الجبل الأسود. يخضع دخل الإيجار لضريبة بنسبة 15 في المئة، لكن المادة 35 من قانون ضريبة دخل الأفراد تسمح للمؤجِّر الذي يؤجّر للسياح غرفاً أو شققاً سياحية أو منازل أو شققاً سكنية بأن يخصم 50 في المئة من الدخل مصاريف معيارية دون فواتير، بشرط أن يكون رسم الإقامة السياحي مدفوعاً؛ فتكون النسبة الفعلية 7.5 في المئة. ويرتفع الخصم إلى 70 في المئة، أي 4.5 في المئة فعلياً، للمؤجِّر الذي لديه عقد إيجار مع وكالة سفر أو مع الهيئة السياحية المحلية ويحقق إشغالاً متوسطاً لا يقل عن 60 يوماً في السنة. ويُضاف إلى ذلك الرسم البلدي الإضافي (prirez)، وهو نسبة من مبلغ الضريبة تحددها كل بلدية. على دخل موسمي قدره 10,000 يورو يكون الحساب نحو 750 يورو ضريبة دخل قبل الرسم الإضافي. أما التأجير الطويل فيحظى بخصم معياري نسبته 30 في المئة ونسبة فعلية قدرها 10.5 في المئة.
جانب بلد الإقامة يُنسى كثيراً. إذا كنت مقيماً ضريبياً في دولة تفرض ضريبة على دخل الأفراد، فإن إيجار الجبل الأسود يدخل في تصريحك هناك؛ وتحدد اتفاقية تجنب الازدواج الضريبي السارية، إن وُجدت، ما إذا كانت تلك الدولة تخصم الضريبة المدفوعة في الجبل الأسود أو تعفي هذا الدخل. وفي الحالتين تحتاج إلى شهادة بالضريبة المدفوعة في الجبل الأسود؛ ومن لا يطلبها من مصلحة الضرائب في أكتوبر يلاحقها في الربيع وهو يملأ تصريحه في بلده.
كلمة عن CRS، أي التبادل التلقائي لبيانات الحسابات المصرفية. وقّع الجبل الأسود الاتفاقية المتعددة الأطراف في مارس 2022 والتزم ببدء التبادل في 2023، لكن مراجعة منظمة التعاون الاقتصادي والتنمية في ديسمبر 2025 ما زالت تصف إطاره بأنه "غير قائم". هذا تأخير وليس ثغرة: فالالتزام بالتصريح بالإيجار في بلد الإقامة لا يتوقف على ما إذا كان البنك سيبلّغ عنه.
نوفمبر: قرار واحد للموسم القادم
حين ينتهي الموسم يبقى سؤال واحد: الاستمرار كشخص طبيعي أم تأسيس شركة DOO؟ بالنسبة إلى مستثمر يملك أكثر من شقتين أو ثلاث، أو يتجاوز رقم أعماله حد ضريبة القيمة المضافة، أو يفكر يوماً في الانتقال إلى فئة الفنادق، تبدأ الشركة في أن تكون منطقية؛ أما لشقة عطلات واحدة فتلتهم المحاسبة والرواتب في الشركة الدخل. وأين يقع الحد يتوقف على كل ملف، والقرار يجب أن يُتخذ في نوفمبر، لأن القيد في السجل وقرار الفئة يصدران باسم من يؤجّر الوحدة.
العقارات بين الشقق المعروضة للبيع على Fijaka التي يذكر إعلانها "turistička kategorizacija" مرّت بهذا التقويم مرة من قبل؛ انظر إلى تاريخ القرار وتذكّر أن المالك الجديد يقدّم الطلب باسمه. ولمن يريد أن يُدار التقويم كله من مكتب واحد، من السجل إلى التصريح في بلد الإقامة، يقرأ مكتب RoNa Legal في بودفا في الاجتماع الأول القسم G وقواعد المبنى؛ فالملف الذي يصل في فبراير أرخص دائماً من ملف يصل في يونيو والضيف على الباب.
للعلم فقط؛ ليس استشارة قانونية أو ضريبية. قد تتغير مبالغ رسم الإقامة السياحي والغرامات بقرار بلدي أو بقانون؛ تأكد من التعرفة السارية قبل الموسم.