إذا اكتشفت عيباً خفياً بعد شراء شقة أو منزل في الجبل الأسود، فيجب أن تُخطر البائع خلال 8 أيام من اكتشافه. ولا يُسأل البائع عن العيوب الخفية التي تظهر بعد 6 أشهر من التسليم، إلا إذا حدد العقد مدة أطول أو كان البائع يعلم بالعيب. ومع الإخطار السليم يمكنك المطالبة بإزالة العيب أو بخفض الثمن أو بفسخ العقد، مع التعويض، وتسقط هذه الحقوق بعد سنة من الإخطار.
ويضع القواعد قانون الالتزامات. ويشرح هذا الدليل الفرق بين العيوب الظاهرة والخفية، والمهل، والاستثناءات حين يكون البائع عالماً بالعيب، وشرط البيع بحالته، وحقوق المشتري، والقواعد الخاصة بالمباني الجديدة والعيوب القانونية.
ما هو العيب الخفي وما هو العيب الظاهر؟
يُسأل البائع عن العيوب المادية التي كانت في العقار لحظة انتقال تبعة الهلاك إلى المشتري، ولو لم يكن يعلم بها، وعن العيوب التي تظهر لاحقاً لكنها ناشئة عن سبب كان قائماً من قبل. ولا يُعتد بالعيب اليسير.
| النوع | ما هو | مثال |
| العيب الظاهر | عيب يلاحظه المشتري الحريص بسهولة عند الفحص المعتاد | بلاطة مشقوقة، نوافذ مكسورة |
| العيب الخفي | عيب لم يكن ممكناً اكتشافه بالفحص المعتاد عند الاستلام | رطوبة خلف الكسوة، تمديدات معيبة داخل الجدار |
ويوجد العيب المادي، ضمن حالات أخرى، إذا افتقر العقار إلى الصفات اللازمة للاستعمال المعتاد، أو إلى الصفات المتفق عليها صراحة أو ضمناً، أو إلى الصفات التي كان يمكن للمشتري أن يتوقعها بحق، ولا سيما في ضوء التصريحات العلنية للبائع، مثل ما ورد في إعلان.
ما مهل الإخطار بالعيب؟
| الحالة | المهلة |
| العيوب الظاهرة | افحص العقار في أقرب وقت ممكن وأخطر البائع خلال 8 أيام |
| الفحص بحضور الطرفين | أبدِ اعتراضاتك على العيوب الظاهرة فوراً |
| العيوب الخفية | أخطر البائع خلال 8 أيام من اكتشافها |
| الحد الأقصى للعيوب الخفية | لا يُسأل البائع عن العيوب التي تظهر بعد 6 أشهر من التسليم، ما لم يُتفق على مدة أطول |
| المطالبة القضائية | تسقط الحقوق بعد سنة من إرسال الإخطار |
| عقود المستهلكين | لا يلتزم المشتري المستهلك بالفحص، لكنه يُبلغ عن العيب الظاهر فور علمه به وفي موعد أقصاه 6 أشهر من اكتشافه |
وإذا أُزيل العيب بالإصلاح أو الاستبدال، تبدأ المهل من جديد من تسليم ما أُصلح.
متى يُسأل البائع حتى بعد انقضاء المهل؟
لا يفقد المشتري حقوقه، حتى لو تأخر في الفحص أو الإخطار أو ظهر العيب بعد 6 أشهر من التسليم، إذا كان البائع يعلم بالعيب أو لم يكن بوسعه أن يجهله، أو إذا أقر به. ويُسأل البائع أيضاً عن العيوب التي كان يمكن للمشتري ملاحظتها بسهولة إذا صرح البائع بأن العقار خالٍ من العيوب أو يتمتع بصفات معينة.
هل يصح شرط "البيع بحالته"؟
يجوز للطرفين تقييد مسؤولية البائع عن العيوب المادية أو استبعادها كلياً. ويكون هذا الشرط باطلاً إذا كان البائع يعلم بالعيب ولم يُعلم به المشتري. ويحتفظ المشتري الذي تنازل عن حق الفسخ بسائر الحقوق الناشئة عن العيب، مثل الحق في خفض الثمن.
ما الذي يمكن للمشتري أن يطالب به البائع؟
- إزالة العيب على نفقة البائع؛
- خفض الثمن بنسبة قيمة العقار بدون العيب إلى قيمته مع العيب وقت إبرام العقد؛
- فسخ العقد، ولكن فقط بعد منح البائع مهلة إضافية معقولة، ما لم يصرح بأنه لن ينفذ العقد؛
- التعويض في كل حالة من هذه الحالات.
وإذا اكتشفت لاحقاً عيباً جديداً، أمكنك المطالبة بخفض جديد أو بالفسخ.
كيف تُخطر البائع؟
صف العيب بدقة في الإخطار وادعُ البائع إلى معاينة العقار. وأرسله برسالة مسجلة أو بوسيلة موثوقة أخرى: فإذا أرسلته في الموعد ووصل متأخراً أو لم يصل، عُدّ التزامك منفذاً. ومن المفيد إرفاق صور وتقرير خبير. ويمكنك أيضاً جمع عروض الحرفيين لإصلاح العيب، وهي تساعدك على تقدير كلفة الإصلاح، عبر منصة Glatko.
ما الذي يسري على المباني الجديدة؟
في الشقة المشتراة من المطوّر توجد، إلى جانب مسؤولية البائع، مسؤولية المقاول عن متانة البناء لمدة عشر سنوات من تسليم الأعمال واستلامها. وتنتقل هذه الحقوق إلى مشتري الشقق، ولا يجوز استبعادها بالعقد. ويشرح مقالنا عن عقد المقاولة كيف تسري هذه المهل.
العيوب القانونية: الرهن والارتفاق وحقوق الغير
يُسأل البائع أيضاً إذا كان للغير حق على العقار، مثل رهن أو حق ارتفاق، لم يُخطَر به المشتري ولم يوافق عليه. ويجب على المشتري إخطار البائع ودعوته إلى تحرير العقار من هذا الحق في مهلة معقولة. وإذا لم يفعل البائع ذلك، فسخ المشتري العقد أو طالب بخفض الثمن بحسب الحالة، مع التعويض. ويسقط هذا الحق بعد سنة من العلم بحق الغير. وأسهل ما تُرى الأعباء في مستخرج السجل العقاري؛ ويشرح مقالنا عن مستخرج السجل العقاري كيف يُقرأ.
وفي البيع العلني الجبري لا يُسأل المالك الذي بيع عقاره عن العيوب، كما يشرح مقالنا عن المزادات العقارية.
قائمة قبل الشراء وبعده
| متى | ما يجب فعله |
| قبل التوقيع | فحص دقيق، ويُفضل مع خبير، ومراجعة مستخرج السجل العقاري |
| في العقد | تصريح مكتوب من البائع بالعيوب المعروفة، ومدة مسؤولية أطول عند الحاجة |
| عند التسليم | محضر بحالة العقار مع صور |
| عند اكتشاف عيب | إخطار خلال 8 أيام برسالة مسجلة |
| خلال سنة | دعوى قضائية إذا لم يتصرف البائع |
ويعدد مقالنا عن مدى أمان شراء عقار في الجبل الأسود فحوصاً أخرى قبل الشراء. ويمكنك العثور على الشقق والمنازل أو نشر إعلان عنها في فئة العقارات لدينا.
الأسئلة الشائعة
ما مهلة العيوب الخفية في شقة بالجبل الأسود؟ تُخطر البائع خلال 8 أيام من الاكتشاف، ويُسأل البائع عن العيوب الخفية التي تظهر خلال 6 أشهر من التسليم، ما لم يُتفق على مدة أطول.
ماذا لو كان البائع يعلم بالعيب وكتمه؟ عندئذ لا تفقد حقوقك حتى لو تأخرت أو ظهر العيب بعد 6 أشهر، ويكون شرط استبعاد المسؤولية باطلاً.
هل يصح شرط البيع بحالته؟ نعم، إلا بالنسبة للعيوب التي كان البائع يعلم بها ولم يُعلم بها المشتري.
بماذا يمكنني مطالبة البائع بسبب العيب؟ بإزالة العيب أو بخفض الثمن أو بالفسخ بعد مهلة إضافية، وفي جميع الحالات بالتعويض.
كم سنة يُسأل المقاول عن المبنى الجديد؟ عن عيوب متانة البناء عشر سنوات من تسليم الأعمال واستلامها، وتنتقل هذه الحقوق إلى مشتري الشقق.
هل يُسأل البائع عن العيوب في البيع العلني؟ لا. في البيع العلني الجبري لا يُسأل المالك الذي بيع عقاره عن العيوب.
المصادر
ينظم مسؤولية البائع قانون الالتزامات (الجريدة الرسمية للجبل الأسود 47/2008 و22/2017 و123/2024 و94/2026 و117/2026، المواد من 486 إلى 508 بشأن العيوب المادية، ومن 516 إلى 524 بشأن العيوب القانونية، و711 و712 بشأن متانة البناء؛ ولا تغير تعديلات 2024 و2026 هذه المواد). وقد رُوجعت التشريعات في 24 سبتمبر 2026. Fijaka منصة إعلانات ولا تقدم استشارات قانونية؛ لعيب محدد، راجع محامياً.