Wer nach dem Kauf einer Wohnung oder eines Hauses in Montenegro einen versteckten Mangel entdeckt, muss den Verkäufer binnen 8 Tagen ab der Entdeckung benachrichtigen. Der Verkäufer haftet nicht für versteckte Mängel, die sich später als 6 Monate nach der Übergabe zeigen, es sei denn, im Vertrag ist eine längere Frist vereinbart oder er kannte den Mangel. Bei ordnungsgemäßer Rüge können Sie Beseitigung des Mangels, Preisminderung oder Rücktritt vom Vertrag verlangen, jeweils mit Schadenersatz, und diese Rechte erlöschen ein Jahr nach der Rüge.
Die Regeln stehen im Schuldrechtsgesetz. Dieser Leitfaden erklärt den Unterschied zwischen sichtbaren und versteckten Mängeln, die Fristen, die Ausnahmen, wenn der Verkäufer den Mangel kannte, die Klausel gekauft wie gesehen, die Rechte des Käufers und die besonderen Regeln für Neubauten und Rechtsmängel.
Was ist ein versteckter und was ein sichtbarer Mangel?
Der Verkäufer haftet für Sachmängel, die die Immobilie beim Gefahrübergang auf den Käufer hatte, auch wenn er sie nicht kannte, und für Mängel, die sich später zeigen, aber auf eine bereits bestehende Ursache zurückgehen. Ein unerheblicher Mangel bleibt unberücksichtigt.
| Art | Was es ist | Beispiel |
| Sichtbarer Mangel | Einer, den ein sorgfältiger Käufer bei gewöhnlicher Prüfung leicht bemerken würde | Gesprungene Fliese, beschädigte Fenster |
| Versteckter Mangel | Einer, der bei gewöhnlicher Prüfung bei der Übernahme nicht zu erkennen war | Feuchtigkeit hinter einer Verkleidung, defekte Leitungen in der Wand |
Ein Sachmangel liegt unter anderem vor, wenn der Immobilie die für den gewöhnlichen Gebrauch nötigen Eigenschaften fehlen, wenn ihr ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarte Eigenschaften fehlen oder wenn ihr Eigenschaften fehlen, die der Käufer berechtigterweise erwarten durfte, besonders mit Blick auf öffentliche Aussagen des Verkäufers, etwa in einer Anzeige.
Welche Fristen gelten für die Mängelrüge?
| Situation | Frist |
| Sichtbare Mängel | Prüfen Sie die Immobilie so bald wie möglich und benachrichtigen Sie den Verkäufer binnen 8 Tagen |
| Prüfung in Anwesenheit beider Parteien | Einwände wegen sichtbarer Mängel sofort vorbringen |
| Versteckte Mängel | Benachrichtigen Sie den Verkäufer binnen 8 Tagen ab der Entdeckung |
| Äußerste Grenze für versteckte Mängel | Der Verkäufer haftet nicht für Mängel, die sich später als 6 Monate nach der Übergabe zeigen, außer es wurde eine längere Frist vereinbart |
| Gerichtliche Geltendmachung | Die Rechte erlöschen ein Jahr nach Absendung der Rüge |
| Verbraucherverträge | Ein Verbraucher muss nicht prüfen, einen sichtbaren Mangel aber melden, sobald er davon erfährt, spätestens 6 Monate nach der Entdeckung |
Wurde ein Mangel durch Reparatur oder Austausch behoben, laufen die Fristen ab der Übergabe des Reparierten neu.
Wann haftet der Verkäufer auch nach Ablauf der Fristen?
Der Käufer verliert seine Rechte nicht, auch wenn er mit Prüfung oder Rüge zu spät war oder sich der Mangel erst nach 6 Monaten zeigte, wenn der Verkäufer den Mangel kannte oder ihm dieser nicht unbekannt bleiben konnte oder wenn er ihn anerkannt hat. Der Verkäufer haftet auch für Mängel, die der Käufer leicht hätte bemerken können, wenn der Verkäufer erklärt hat, die Immobilie habe keine Mängel oder bestimmte Eigenschaften.
Gilt die Klausel "gekauft wie gesehen"?
Die Parteien können die Haftung des Verkäufers für Sachmängel beschränken oder ganz ausschließen. Eine solche Klausel ist nichtig, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und den Käufer nicht darüber informiert hat. Ein Käufer, der auf den Rücktritt verzichtet hat, behält die übrigen Rechte wegen des Mangels, zum Beispiel das Recht auf Preisminderung.
Was kann der Käufer vom Verkäufer verlangen?
- Beseitigung des Mangels auf Kosten des Verkäufers;
- Preisminderung im Verhältnis zwischen dem Wert der Immobilie ohne und mit Mangel zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses;
- Rücktritt vom Vertrag, aber erst nach Setzung einer angemessenen Nachfrist, es sei denn, der Verkäufer hat erklärt, nicht zu erfüllen;
- Schadenersatz in jedem dieser Fälle.
Entdecken Sie später einen weiteren Mangel, können Sie eine erneute Minderung verlangen oder zurücktreten.
Wie benachrichtigt man den Verkäufer?
Beschreiben Sie den Mangel in der Rüge genau und fordern Sie den Verkäufer auf, die Immobilie zu besichtigen. Senden Sie sie per Einschreiben oder auf anderem zuverlässigem Weg: Haben Sie rechtzeitig abgesendet und kommt die Rüge verspätet oder gar nicht an, gilt Ihre Pflicht als erfüllt. Fotos und ein Sachverständigengutachten sind hilfreich. Angebote von Handwerkern für die Mängelbeseitigung, mit denen Sie die Reparaturkosten abschätzen können, holen Sie auch über die Plattform Glatko ein.
Was gilt für Neubauten?
Bei einer vom Bauträger gekauften Wohnung besteht neben der Haftung des Verkäufers auch die Haftung des Bauunternehmers für die Standsicherheit zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten. Diese Rechte gehen auf die Käufer der Wohnungen über und können vertraglich nicht ausgeschlossen werden. Wie diese Fristen laufen, erklärt unser Artikel über den Bauvertrag.
Rechtsmängel: Hypothek, Dienstbarkeit und Rechte Dritter
Der Verkäufer haftet auch, wenn an der Immobilie ein Recht eines Dritten besteht, etwa eine Hypothek oder eine Dienstbarkeit, über das der Käufer nicht informiert wurde und dem er nicht zugestimmt hat. Der Käufer muss den Verkäufer benachrichtigen und ihn auffordern, die Immobilie in angemessener Frist von diesem Recht zu befreien. Tut er das nicht, tritt der Käufer je nach Fall vom Vertrag zurück oder verlangt eine Preisminderung, jeweils mit Schadenersatz. Dieses Recht erlischt ein Jahr nach Kenntnis vom Recht des Dritten. Belastungen sehen Sie am einfachsten im Katasterauszug; wie man ihn liest, erklärt unser Artikel über den Katasterauszug.
Bei einem Zwangsverkauf haftet der Eigentümer, dessen Immobilie verkauft wurde, nicht für Mängel, wie unser Artikel über die Zwangsversteigerung erklärt.
Checkliste vor und nach dem Kauf
| Wann | Was tun |
| Vor der Unterschrift | Gründliche Besichtigung, möglichst mit einem Fachmann, und Prüfung des Katasterauszugs |
| Im Vertrag | Schriftliche Erklärung des Verkäufers zu bekannten Mängeln und bei Bedarf eine längere Haftungsfrist |
| Bei der Übergabe | Zustandsprotokoll mit Fotos |
| Bei Entdeckung eines Mangels | Rüge binnen 8 Tagen per Einschreiben |
| Innerhalb eines Jahres | Klage, wenn der Verkäufer nicht handelt |
Weitere Prüfungen vor dem Kauf nennt unser Artikel darüber, ob der Immobilienkauf in Montenegro sicher ist. Wohnungen und Häuser finden oder inserieren Sie in unserer Immobilienkategorie.
Häufige Fragen
Welche Frist gilt für versteckte Mängel an einer Wohnung in Montenegro? Sie benachrichtigen den Verkäufer binnen 8 Tagen ab Entdeckung, und der Verkäufer haftet für versteckte Mängel, die sich binnen 6 Monaten nach der Übergabe zeigen, sofern keine längere Frist vereinbart ist.
Was, wenn der Verkäufer den Mangel kannte und verschwiegen hat? Dann verlieren Sie Ihre Rechte nicht, auch wenn Sie zu spät waren oder sich der Mangel nach 6 Monaten zeigte, und eine Haftungsausschlussklausel ist nichtig.
Gilt die Klausel gekauft wie gesehen? Ja, außer für Mängel, die der Verkäufer kannte und dem Käufer nicht mitgeteilt hat.
Was kann ich wegen eines Mangels vom Verkäufer verlangen? Beseitigung des Mangels, Preisminderung oder Rücktritt nach einer Nachfrist, und in jedem Fall Schadenersatz.
Wie lange haftet der Bauunternehmer bei einem Neubau? Für Mängel der Standsicherheit zehn Jahre ab Übergabe und Abnahme der Arbeiten, und diese Rechte gehen auf die Käufer der Wohnungen über.
Haftet der Verkäufer bei einem Zwangsverkauf für Mängel? Nein. Bei einem Zwangsverkauf haftet der Eigentümer, dessen Immobilie verkauft wurde, nicht für Mängel.
Quellen
Die Haftung des Verkäufers regelt das Schuldrechtsgesetz (Amtsblatt Montenegros 47/2008, 22/2017, 123/2024, 94/2026 und 117/2026, Artikel 486 bis 508 zu Sachmängeln, 516 bis 524 zu Rechtsmängeln und 711 und 712 zur Standsicherheit; die Änderungen von 2024 und 2026 ändern diese Artikel nicht). Die Vorschriften wurden am 24. September 2026 geprüft. Fijaka ist eine Anzeigenplattform und erteilt keine Rechtsberatung; wenden Sie sich bei einem konkreten Mangel an einen Anwalt.