Was braucht man, um eine Wohnung in Budva legal an Touristen zu vermieten? Ein sauberes Gebäude (kein Verbotsvermerk wegen Schwarzbau in Abschnitt G des Grundbuchauszugs), die Anmeldung bei der Gemeinde mindestens acht Tage vor dem ersten Gast und den Eintrag ins Zentrale Tourismusregister; Zimmer, touristische Apartments und Häuser brauchen zusätzlich eine Sternekategorie, eine an Touristen vermietete Wohnung ist davon befreit. Die Kurtaxe, in Budva bis zu 1,00 € pro Person und Nacht, wird mit dem Preis kassiert; ab 30.000 € Umsatz in zwölf Monaten ist die Mehrwertsteuer-Registrierung Pflicht.
Die erste Frage, die ein ausländischer Käufer zu einer Wohnung in Budva stellt, lautet: „Was bringt sie im Sommer?“ Die zweite Frage lautet nicht: „Wie mache ich das legal?“ Die wird erst im Juni gestellt, wenn der erste Gast vor der Tür steht, und dann dauert ihre Beantwortung zwei bis drei Wochen. Deshalb ist dieser Artikel keine Zusammenfassung der Vorschriften, sondern der Kalender einer Saison: was in welchem Monat zu tun ist, welches Dokument wie viele Tage braucht, welcher Posten was kostet.
Grundlage sind das montenegrinische Tourismus- und Gastgewerbegesetz, das Kurtaxegesetz, das Ausländergesetz, das Einkommensteuergesetz und die Akten von RoNa Legal in Budva. Die Zahlen gelten für die Saison 2026; die Kurtaxe legt jede Gemeinde per eigenem Beschluss fest und kann sie ändern, die nächste Saison kann also anders aussehen.
Vor der Saison: Februar und März
Die erste Aufgabe ist das Gebäude selbst. Artikel 33 des Legalisierungsgesetzes von 2025 verbietet bei einem ohne Genehmigung errichteten Bau sowohl den Verkauf als auch jede wirtschaftliche Tätigkeit darin; das Verbot wird in Abschnitt G des Grundbuchauszugs eingetragen. Eine Gesetzesänderung vom Februar 2026 hat das für Wohnungen abgemildert, in deren Abschnitt G bereits einer der aufgezählten Vermerke steht, etwa „keine Nutzungsgenehmigung“: Eine gewerbliche Nutzung wird 36 Monate ab Inkrafttreten des Gesetzes im August 2025 geduldet, und eine Einheit mit dem Vermerk „keine Nutzungsgenehmigung“ darf weiter verkauft werden, wenn sie gemäß ihrer Baugenehmigung errichtet wurde. Das Fenster ist befristet. Danach trägt das Katasteramt das Verbot für Gebäude ein, die noch keinen Legalisierungsbescheid haben; der Vermerk in Abschnitt G ist also das Erste, was Sie lesen, noch vor dem Meerblick. Wie man den Auszug liest, steht in unserem Beitrag Ist der Immobilienkauf in Montenegro sicher?, und was die Fristen der Legalisierung inzwischen vorsehen, erklärt RoNa Legal zur Legalisierung nach 117/2026.
Ist das Gebäude sauber, kommt die Gemeinde. Wer als Privatperson an Touristen vermietet, reicht bei der Gemeindeverwaltung spätestens acht Tage vor dem ersten Gast eine Anmeldung ein; die Gemeinde entscheidet binnen acht Tagen über den Eintrag ins Zentrale Tourismusregister (Centralni turistički registar), und Inspektoren prüfen die Einheit innerhalb von 15 Tagen nach diesem Bescheid. Zimmer, touristische Apartments und Häuser brauchen zusätzlich eine Sternekategorie: Der Antrag geht innerhalb von fünf Tagen nach dem Registerbescheid an dieselbe Behörde, eine Kommission entscheidet binnen 15 Tagen nach Eingang der vollständigen Unterlagen, und der Bescheid gilt drei Jahre. Eine an Touristen vermietete Wohnung (stan za iznajmljivanje turistima) ist nach Artikel 84 des Tourismusgesetzes von der Kategorisierung ausgenommen, braucht aber trotzdem den Registereintrag und muss die technischen Mindeststandards erfüllen. Eine Privatperson darf insgesamt höchstens zehn Zimmer oder 20 Betten vermieten; darüber verlangt das Gesetz einen registrierten Gastgewerbebetrieb. Wer vor dem Registerbescheid zahlende Gäste aufnimmt, vermietet ohne Genehmigung.
Noch eine Aufgabe für den Februar: klären, wie Sie Ihre Gäste melden. Die Fristen, die unten folgen, laufen in Stunden, nicht in Tagen, und wer den Meldeweg erst im Juni sucht, verbringt die erste Woche der Saison am Schalter des Tourismusverbands.
April und Mai: Inserat und Preis
Das Gesetz verlangt von einem Inserat mehr, als die meisten Eigentümer erwarten. Nach Artikel 101 des Tourismusgesetzes nennt der Gastgeber in jeder Werbung Art und Kategorie der Einheit, bringt dasselbe Schild am Eingang an, hängt Preise und Kurtaxe aus und bewahrt den Registerbescheid in der Wohnung auf. Planen Sie die Kurtaxe beim Preis als eigene Zeile ein. Das Gesetz setzt sie auf 0,10 bis 1,00 Euro pro Person und Nacht fest und überlässt die Höhe den Gemeinden; der Tourismusverband von Budva nennt bis zu 1,00 Euro, und eine Gemeinde kann privaten Gastgebern stattdessen eine jährliche Pauschale pro Bett erlauben. Kinder unter 12 Jahren und Gäste, die mehr als 30 Tage am Stück bleiben, sind befreit, 12- bis 18-Jährige zahlen die Hälfte. Der Gastgeber kassiert die Kurtaxe mit dem Zimmerpreis und führt sie binnen fünf Tagen nach Ende jedes 15-Tage-Zeitraums ab. Die Umsatzsteuerregistrierung wird Pflicht, sobald der Umsatz der letzten zwölf Monate 30.000 Euro übersteigt; oberhalb dieser Grenze wird die Unterkunft mit dem ermäßigten Satz von 15 Prozent berechnet, der seit dem 1. Januar 2025 für Beherbergung gilt. Wir sehen Eigentümer mit zwei Wohnungen, die in einer guten Saison an diese Grenze heranrücken; ein Termin beim Steuerberater im April erspart eine Überraschung im September.
Nehmen Sie für die Renditerechnung Kurtaxe, Plattformprovision, Reinigung und Einkommensteuer in die Formel auf, bevor Sie sie mit einer „Nettorendite“ aus einem Prospekt vergleichen, und rechnen Sie mit einer sehr ungleich verteilten Nachfrage: Im August 2025 kamen rund 10,5-mal so viele Touristen wie im Januar, wie unsere Datenanalyse zum Immobilienkauf in Montenegro zeigt. Den Steuerteil rechnen wir unten im Abschnitt Oktober durch.
Juni bis September: jeder Gast eine Meldung
Die Regel ist einfach und ermüdend, und sie stammt aus zwei Gesetzen. Nach dem Ausländergesetz meldet der Gastgeber jeden ausländischen Gast binnen 12 Stunden nach Ankunft bei der Polizei an, direkt oder über den örtlichen Tourismusverband, der die Meldung binnen 12 Stunden weitergeben muss, und meldet ihn bei der Abreise wieder ab. Die 24 Stunden, von denen Sie vielleicht gelesen haben, sind die Frist für einen Ausländer, der seinen Aufenthalt selbst anmeldet, nicht für den Gastgeber. Nach dem Kurtaxegesetz wird zudem jeder Gast, ob Einheimischer oder Ausländer, binnen 24 Stunden nach Ankunft beim örtlichen Tourismusverband gemeldet.
Die Bußgelder stehen in drei verschiedenen Gesetzen. Die Spannen unten sind das gesetzliche Minimum und Maximum:
| Verstoß | Privatperson | Gesellschaft |
| Vermietung ohne Registerbescheid | 200–2.000 € | 2.000–20.000 € |
| Kurtaxe nicht kassiert, gemeldet oder abgeführt | 250–1.500 € | 500–10.000 € |
| Ausländischer Gast nicht bei der Polizei gemeldet | 150–500 € | 500–3.000 € |
Ein Einzelunternehmer (preduzetnik) liegt dazwischen: 250 bis 5.000 Euro bei den Kurtaxe-Verstößen und 300 bis 1.500 Euro für einen nicht gemeldeten ausländischen Gast. Ein wiederholter Verstoß innerhalb von zwölf Monaten kann ein Betriebsverbot von bis zu sechs Monaten nach sich ziehen. Sechs Monate mitten in der Saison sind das Einkommen eines ganzen Jahres.
Die Hausverwaltung ist ein eigenes Thema. Beschlüsse der Eigentümerversammlung (skupština etažnih vlasnika) binden alle im Haus; wie weit Einschränkungen der Kurzzeitvermietung rechtlich gehen dürfen, ist umstritten, und die Regeln des Hauses, in das Sie sich einkaufen, sollten Sie vor dem Kauf lesen, nicht danach. Die Hausordnung schon beim Kauf anzufordern ist billiger als ein Prozess mit dem Nachbarn.
Abschluss im Oktober: Erklärungen in zwei Ländern
Die Einkommensteuer ist Montenegros großzügigster Posten. Miete wird mit 15 Prozent besteuert, aber Artikel 35 des Einkommensteuergesetzes erlaubt es einem Gastgeber, der Zimmer, Apartments, Häuser oder Wohnungen an Touristen vermietet, 50 Prozent der Einnahmen ohne Belege als pauschale Kosten abzuziehen, sofern die Kurtaxe bezahlt ist; der effektive Satz liegt bei 7,5 Prozent. Der Abzug steigt auf 70 Prozent, effektiv 4,5 Prozent, wenn der Gastgeber einen Vermietungsvertrag mit einem Reisebüro oder dem örtlichen Tourismusverband hat und eine durchschnittliche Auslastung von mindestens 60 Tagen im Jahr erreicht. Hinzu kommt der Gemeindezuschlag (prirez), ein Prozentsatz der Steuer, den jede Gemeinde selbst festlegt. Bei 10.000 Euro Saisoneinnahmen ergibt die Rechnung grob 750 Euro Einkommensteuer vor Zuschlag. Langfristige Vermietung bekommt eine Pauschale von 30 Prozent und effektiv 10,5 Prozent.
Die Seite im Heimatland wird gern vergessen. Wer anderswo steuerlich ansässig bleibt, gibt die montenegrinische Miete in seiner eigenen Erklärung an; ob der Heimatstaat die montenegrinische Steuer anrechnet oder die Einkünfte freistellt, regelt das jeweilige Doppelbesteuerungsabkommen. In beiden Fällen wird eine Bescheinigung über die in Montenegro gezahlte Steuer gebraucht; wer sie nicht im Oktober beim Finanzamt anfordert, läuft ihr im Frühjahr hinterher, während er die Erklärung zu Hause ausfüllt.
Ein Wort zu CRS, dem automatischen Austausch von Kontodaten. Montenegro hat die multilaterale Vereinbarung im März 2022 unterzeichnet und zugesagt, den Austausch 2023 zu beginnen, doch die OECD-Prüfung vom Dezember 2025 stufte den Rahmen noch als „nicht vorhanden“ ein. Das ist eine Verzögerung, keine Lücke: Die Pflicht, die Miete zu Hause zu erklären, hängt nicht davon ab, ob eine Bank sie meldet.
November: eine Entscheidung für die nächste Saison
Wenn die Saison vorbei ist, bleibt eine Frage: als Privatperson weitermachen oder eine DOO gründen? Für einen Investor mit mehr als zwei oder drei Wohnungen, mit einem Umsatz über der Umsatzsteuergrenze oder mit dem Gedanken, eines Tages in die Hotelkategorie zu wechseln, wird eine Gesellschaft sinnvoll; bei einer einzelnen Ferienwohnung fressen Buchhaltung und Lohnabrechnung der Firma die Einnahmen auf. Wo die Schwelle liegt, hängt vom Einzelfall ab, und die Entscheidung muss im November fallen, weil Registereintrag und Kategoriebescheid auf den Namen dessen ausgestellt werden, der die Einheit vermietet.
Objekte unter den Wohnungen zum Verkauf auf Fijaka, in deren Inserat „turistička kategorizacija“ steht, haben diesen Kalender schon einmal durchlaufen; achten Sie auf das Datum des Bescheids und denken Sie daran, dass ein neuer Eigentümer in eigenem Namen anmeldet. Wer den Kalender aus einer Hand erledigt haben möchte, vom Register bis zur Erklärung im Heimatland: Das Büro von RoNa Legal in Budva liest beim ersten Termin Abschnitt G und die Hausordnung; eine Akte, die im Februar kommt, ist immer günstiger als eine, die im Juni mit dem Gast vor der Tür kommt.
Nur zur Information; keine Rechts- oder Steuerberatung. Kurtaxe und Bußgelder können sich durch Gemeindebeschluss oder Gesetz ändern; lassen Sie den aktuellen Tarif vor der Saison bestätigen.