Immobilie in Montenegro kaufen: der vollständige Ratgeber 2026

Kann ein Ausländer in Montenegro eine Immobilie kaufen? Ja, Wohnungen und Häuser zu denselben Bedingungen wie ein Staatsbürger. Beschränkungen gelten für landwirtschaftliche Flächen, Wald und Grundstücke in Sicherheitszonen sowie für Grundstücke über 5.000 m² ohne Wohngebäude.

Die meisten Ratgeber zum Immobilienkauf in Montenegro wiederholen drei Behauptungen: dass die Grunderwerbsteuer 3 Prozent beträgt, dass eine Immobilie einen Aufenthaltstitel bringt und dass der durchschnittliche Quadratmeterpreis die Zahl ist, die die Presse im letzten Quartal gedruckt hat. 2026 sind alle drei entweder unvollständig oder falsch. Dieser Ratgeber geht den Kauf in der Reihenfolge durch, in der Sie ihm tatsächlich begegnen, und jede Zahl unten stammt aus dem Gesetz oder vom Statistikamt, nicht aus einer Maklerbroschüre.

Die am häufigsten gesuchte Frage ist, was ein Ausländer kaufen darf, also beginnen wir dort. Wenn Sie beim Lesen sehen wollen, was tatsächlich auf dem Markt ist, sind die Immobilieninserate in Montenegro und die Seite mit Inseraten in Budva die beiden Anlaufstellen.

Was Ausländer kaufen dürfen und was nicht

Montenegro ist für ausländische Käufer bebauter Immobilien offen. Eine ausländische natürliche Person kann eine Wohnung oder ein Haus zu denselben Bedingungen besitzen wie ein Staatsbürger. Die Grenzen beginnen dort, wo Land ins Spiel kommt, und sie ergeben sich aus Artikel 415 des Gesetzes über die Eigentumsverhältnisse.

Die Situation, in die Käufer geraten, ist ein großes Grundstück mit Meerblick ohne Haus und mit mehr als 5.000 m² Fläche. Eine ausländische Privatperson kann es nicht direkt erwerben. Der übliche Weg führt über eine montenegrinische Gesellschaft, denn eine in Montenegro registrierte Gesellschaft gilt als inländische juristische Person, auch wenn sie vollständig in ausländischem Besitz ist. Das ist eine Frage der Erwerbsfähigkeit, keine Steuerkonstruktion, und es bringt Gründungskosten und jährliche Pflichten mit sich. Bei landwirtschaftlichen Flächen sind die Regeln strenger, als die meisten Käufer erwarten; lassen Sie die Bedingungen für das konkrete Grundstück vor der Unterschrift prüfen. Fijaka ist ein Marktplatz und erteilt keine Rechtsberatung.

Die Grunderwerbsteuer beträgt nicht 3 Prozent

3 Prozent gelten nur für die erste Stufe. Seit dem 1. Januar 2024 ist die Grunderwerbsteuer beim Weiterverkauf von Immobilien progressiv:

Die Stufen bauen aufeinander auf, der gesamte Preis wird also nie mit dem höchsten Satz besteuert. Zwei Kontrollen bestätigen, dass die Formel lückenlos ist: 3 Prozent von 150.000 sind genau 4.500, der feste Sockel der zweiten Stufe, und die zweite Stufe erreicht bei 500.000 genau 22.000, den Sockel der dritten. Auf reale Preise angewandt sieht der effektive Satz so aus:

Drei Details entscheiden, was Sie tatsächlich zahlen. Die Bemessungsgrundlage ist der Marktwert, den die Steuerbehörde festsetzt, nicht der Preis in Ihrem Vertrag. Die Erklärung wird innerhalb von 15 Tagen nach der Unterzeichnung abgegeben. Und wenn Sie einen Neubau direkt vom Bauträger kaufen, fällt gar keine Grunderwerbsteuer an: Die erste Übertragung trägt stattdessen 21 Prozent Mehrwertsteuer im Preis. Stellen Sie dem Verkäufer früh eine Frage, denn sie verändert das Budget: Ist das die erste Übertragung dieser Einheit?

Die Aufenthaltsregel und warum sie für Sie vielleicht nicht gilt

Hier führen Ratgeber am häufigsten in die Irre. Der Kauf einer Immobilie bringt Ihnen keine Staatsbürgerschaft. Montenegros Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition endete am 31. Dezember 2022 und wurde nicht wieder aufgenommen. Immobilieneigentum ist eine Grundlage für einen befristeten Aufenthaltstitel, und das ist etwas anderes, das verlängert werden muss.

Seit Januar 2026 hat diese Grundlage eine Untergrenze. Die Änderungen des Ausländergesetzes, veröffentlicht im Amtsblatt 003/26 am 9. Januar 2026 und acht Tage später in Kraft getreten, verlangen, dass die Bemessungsgrundlage der Immobilie mindestens 150.000 Euro beträgt, nachgewiesen durch den Bescheid der Steuerbehörde über die Grunderwerbsteuer und nicht durch Ihren Kaufvertrag. Für Titel, die vor der Änderung auf dieser Grundlage erteilt wurden, gilt eine Übergangsregel.

Der Teil, der bei der Übersetzung verloren geht: Die Schwelle gilt nicht für Staatsangehörige der EU-Mitgliedstaaten sowie Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz. Wenn Sie einen dieser Pässe haben, ist die Zahl 150.000 nicht Ihre Grenze. Wenn nicht, ist sie es, und sie hängt auf bemerkenswerte Weise mit der Bemessungsgrundlage zusammen:

• 150.000 € ist die Obergrenze der Steuerstufe mit 3 Prozent.
• 150.000 € ist die Untergrenze für den Aufenthaltstitel.
• Beide werden aus demselben Dokument abgelesen, der Bewertung der Steuerbehörde.

Der verbreitete Rat, im Vertrag einen niedrigeren Preis anzugeben, ist hier also doppelt schlecht. Die Behörde setzt die Grundlage ohnehin selbst fest, und liegt sie unter 150.000, verliert ein Käufer ohne EU-Pass die Grundlage für den Aufenthalt ganz, nur um ein paar hundert Euro Steuer zu sparen. Bestätigen Sie die aktuelle Schwelle und die Unterlagenliste beim Innenministerium oder bei einem Anwalt, bevor Sie sich darauf verlassen; diese Regel hat sich in zwei Jahren zweimal geändert.

Was die amtliche Preisstatistik wirklich sagt

Jedes Quartal druckt die Presse eine Zahl. Für das erste Quartal 2026 waren es 2.445 Euro pro Quadratmeter. Zwei Dinge sollten Sie wissen, bevor Sie damit planen.

Erstens ist sie nicht mehr die aktuellste Zahl. Die Datenbank von MONSTAT enthält bereits ein vorläufiges zweites Quartal 2026. Zweitens bedeutet die Reihe nicht, was die meisten Leser annehmen. Sie misst den Verkaufspreis neu gebauter Wohnungen, die in diesem Quartal tatsächlich verkauft wurden, wie ihn die verkaufenden Bauträger melden, einschließlich Mehrwertsteuer, Bau, Erschließung und sonstiger Kosten. Sie ist kein Index für den Wiederverkaufsmarkt und keine Bewertung.

Die folgenden Zahlen stammen aus der MONSTAT-Datenbank der Neubaupreise, in Euro pro Quadratmeter:

Der landesweite Trend ist stabil: von 1.339 im Jahr 2022 auf 2.557 im zweiten Quartal 2026, ein Anstieg um rund 91 Prozent in etwa vier Jahren.

Die regionalen Spalten brauchen Sorgfalt, und genau hier liegen die meisten Zusammenfassungen falsch. Abgesehen von Podgorica veröffentlicht MONSTAT seit 2017 keine Städtezahlen; die letzten drei Spalten sind Regionen. Die Küstenregion umfasst Bar, Budva, Herceg Novi, Kotor, Tivat und Ulcinj; die Zentralregion Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi und Zeta; die Nordregion den Rest des Landes. Es gibt also keine amtliche Neubauzahl für Budva oder eine andere einzelne Küstenstadt, und die Küstenzahl mischt sechs Gemeinden mit sehr unterschiedlichen Preisen. Die Zentralregion ist dünn besetzt: In zwei Quartalen wurden dort überhaupt keine Neubauverkäufe gemeldet. Betrachten Sie die Spalten für das ganze Land und Podgorica als die verlässlichen, lesen Sie die Küstenspalte als regionalen Durchschnitt und prüfen Sie jede einzelne Stadt anhand aktueller Inserate, bevor Sie damit kalkulieren.

Laufende Kosten nach dem Kauf

Der Kauf ist einmalig, das Eigentum nicht. Die Gemeinde legt die jährliche Grundsteuer innerhalb gesetzlicher Spannen fest: 0,25 bis 1,00 Prozent des Marktwerts im Allgemeinen und 0,3 bis 1,5 Prozent für eine Zweitwohnung, die nicht Ihr gemeldeter Wohnsitz ist, und so wird eine Ferienwohnung in der Regel besteuert. Bei einer Wohnung für 200.000 Euro sind das 500 bis 2.000 Euro im Jahr zum allgemeinen Satz oder 600 bis 3.000 Euro als Zweitwohnung. Hinzu kommen Nebenkosten, Hausgeld, wo es eine Verwaltung gibt, und an der Küste die Instandhaltung über eine Nebensaison, die länger ist, als sich die meisten Käufer im Juli vorstellen.

Wenn Sie die Immobilie vermieten wollen, sind die Mieteinnahmen steuerpflichtig und die Rechnung sieht wieder anders aus, und ein Inserat aufzugeben kostet nichts. Wenn Sie später verkaufen wollen, beachten Sie, dass Veräußerungsgewinne mit 15 Prozent auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Kaufpreis besteuert werden, mit einer Befreiung, wenn die Immobilie Ihr einziger und hauptsächlicher Wohnsitz war. Bewahren Sie den Kaufvertrag auf: Er bestimmt Ihre Anschaffungskosten.

Der Kauf Schritt für Schritt

1. Auswahl treffen und Kataster prüfen. Der `list nepokretnosti` zeigt Eigentum, Hypotheken und ob das Gebäude überhaupt eingetragen ist. Ein nicht eingetragenes oder nicht genehmigtes Gebäude wird später zu einem teuren Problem.
2. Vorvertrag und Anzahlung. Legen Sie schriftlich fest, unter welchen Bedingungen die Anzahlung zurückgezahlt wird.
3. Beim Notar unterschreiben. Immobilienverkäufe werden in Montenegro vor einem Notar geschlossen, der Identität und Dokumente prüft.
4. Die Grunderwerbsteuer innerhalb von 15 Tagen erklären. Die Behörde setzt die Grundlage fest und erlässt den Bescheid. Wenn der Aufenthalt Ihr Ziel ist, ist dieser Bescheid auch Ihr Nachweis für die Schwelle.
5. Im Kataster eintragen lassen. Das Eigentum geht mit der Eintragung über, nicht mit der Unterschrift. Solange die Eintragung fehlt, ist das Geschäft nicht abgeschlossen.
6. Gegebenenfalls den Aufenthalt beantragen. Eigentum ist eine Grundlage unter mehreren Voraussetzungen, keine automatische Erteilung.

Häufige Fragen

Bekomme ich durch einen Immobilienkauf die montenegrinische Staatsbürgerschaft? Nein. Das Programm für Staatsbürgerschaft durch Investition endete am 31. Dezember 2022 und wurde nicht wieder aufgenommen. Eine Immobilie kann einen befristeten Aufenthaltstitel stützen, und das ist ein anderer Status.

Gibt es einen Mindestkaufpreis für den Aufenthalt? Seit Januar 2026 muss die Bemessungsgrundlage für Käufer ohne EU-Pass mindestens 150.000 Euro betragen. Staatsangehörige der EU-Staaten, Islands, Liechtensteins, Norwegens und der Schweiz sind von dieser Schwelle ausgenommen.

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer? 3 Prozent bis zu einer Bemessungsgrundlage von 150.000 Euro, dann 5 Prozent Grenzsatz, über 500.000 dann 6 Prozent. Der effektive Satz erreicht bei einer Million Euro etwa 5,2 Prozent.

Zahle ich bei einem Neubau Grunderwerbsteuer? Nicht bei der ersten Übertragung durch den Bauträger. Dieser Preis enthält stattdessen 21 Prozent Mehrwertsteuer.

Ist eine Immobilie in Montenegro eine gute Investition? Die amtliche Neubaureihe stieg zwischen 2022 und Mitte 2026 um rund 91 Prozent, das ist der ehrliche Teil der Antwort. Der Rest hängt von der konkreten Einheit ab, von ihrem rechtlichen Status und davon, ob Sie die laufenden Kosten über einen ruhigen Winter tragen können. Niemand sollte Ihnen diese Frage aus einem Blogbeitrag heraus beantworten.

Quellen

Die Preiszahlen stammen aus der MONSTAT-Statistik der Neubaupreise, deren Methodik die Reihe als Verkaufspreis der im Zeitraum verkauften Wohnungen definiert, wie ihn die verkaufenden Investoren melden. Die Stufen der Grunderwerbsteuer gelten seit dem 1. Januar 2024; die Aufenthaltsschwelle stammt aus den Änderungen des Ausländergesetzes, veröffentlicht im Amtsblatt 003/26.

Die Regeln haben sich 2026 zweimal geändert. Bestätigen Sie die aktuellen Zahlen für Ihre eigene Immobilie, bevor Sie sich festlegen.