Kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strance: vodič za 2026

Može li stranac kupiti nekretninu u Crnoj Gori? Da, stanove i kuće, pod istim uslovima kao državljanin. Ograničenja važe za poljoprivredno zemljište, šume i zemljište u bezbednosnim zonama, kao i za placeve veće od 5.000 m² bez stambenog objekta.

Većina vodiča o kupovini nekretnine u Crnoj Gori ponavlja tri tvrdnje: da je porez na promet 3 odsto, da nekretnina donosi boravak i da je prosečna cena kvadrata ona brojka koju je štampa objavila prošlog kvartala. U 2026. sve tri su nepotpune ili pogrešne. Ovaj vodič prolazi kroz kupovinu redom kojim ćete je zaista proći, a svaka brojka ispod potiče iz zakona ili od zavoda za statistiku, ne iz brošure agencije.

Najčešće se traži odgovor na pitanje šta stranac sme da kupi, pa počinjemo odatle. Ako dok čitate želite da vidite šta je zaista na tržištu, pogledajte oglase za nekretnine u Crnoj Gori i stranicu sa oglasima u Budvi.

Šta stranac sme da kupi, a šta ne

Crna Gora je otvorena za strane kupce izgrađenih nekretnina. Strano fizičko lice može posedovati stan ili kuću pod istim uslovima kao državljanin. Ograničenja se pojavljuju kad je u pitanju zemljište, a proističu iz člana 415 Zakona o svojinsko-pravnim odnosima.

Situacija na koju kupci nailaze je veliki plac sa pogledom na more, bez kuće i sa više od 5.000 m² zemljišta. Strano fizičko lice ga ne može kupiti direktno. Uobičajen put je kupovina preko crnogorskog društva, jer se društvo registrovano u Crnoj Gori smatra domaćim pravnim licem čak i kada je u potpunosti u stranom vlasništvu. To je pitanje sposobnosti za vlasništvo, a ne poreska šema, i taj put nosi troškove osnivanja i godišnje obaveze. Kod poljoprivrednog zemljišta pravila su stroža nego što većina kupaca očekuje; uslove za konkretnu parcelu proverite pre potpisivanja. Fijaka je oglasni prostor i ne daje pravne savete.

Porez na promet nije 3 odsto

Stopa od 3 odsto važi samo za prvi razred. Od 1. januara 2024. porez na promet nepokretnosti kod preprodaje je progresivan:

Razredi se nadovezuju, pa se cela cena nikada ne oporezuje najvišom stopom. Dve provere potvrđuju da je formula bez skokova: 3 odsto od 150.000 je tačno 4.500, fiksna osnova drugog razreda, a drugi razred na 500.000 daje tačno 22.000, osnovu trećeg. Primenjena na stvarne cene, efektivna stopa izgleda ovako:

Tri detalja odlučuju koliko ćete zaista platiti. Osnovica je tržišna vrednost koju utvrđuje poreski organ, a ne cena upisana u ugovor. Prijava se podnosi u roku od 15 dana od potpisivanja. A ako kupujete novogradnju direktno od investitora, porez na promet se uopšte ne plaća: prvi promet umesto toga nosi 21 odsto PDV-a u ceni. Prodavcu rano postavite jedno pitanje, jer menja budžet: da li je ovo prvi promet ove jedinice?

Pravilo o boravku i zašto se možda ne odnosi na vas

Ovde vodiči najčešće zavaraju. Kupovina nekretnine ne donosi državljanstvo. Crnogorski program ekonomskog državljanstva zatvoren je 31. decembra 2022. i nije ponovo otvoren. Vlasništvo nad nekretninom je osnov za privremeni boravak, a to je druga stvar koja se mora produžavati.

Od januara 2026. taj osnov ima donji prag. Izmene Zakona o strancima, objavljene u Službenom listu 003/26 9. januara 2026. i na snazi osam dana kasnije, traže da poreska osnovica nekretnine bude najmanje 150.000 evra, što se dokazuje rešenjem poreskog organa o porezu na promet, a ne kupoprodajnim ugovorom. Za dozvole izdate po tom osnovu pre izmene predviđeno je prelazno pravilo.

Dio koji se gubi u prepričavanju: prag se ne odnosi na državljane država članica EU, kao ni na državljane Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske. Ako imate jedan od tih pasoša, brojka od 150.000 nije vaše ograničenje. Ako nemate, jeste, i ona se sa poreskom osnovicom ukršta na način koji vredi primetiti:

• 150.000 € je gornja granica razreda poreza na promet od 3 odsto.
• 150.000 € je donja granica za boravišnu dozvolu.
• Obe se čitaju iz istog dokumenta, procene poreskog organa.

Zato je čest savet da se u ugovor upiše niža cena ovde dvostruko loš. Organ ionako sam utvrđuje osnovicu, a ako osnovica padne ispod 150.000, kupac koji nije državljanin EU potpuno gubi osnov za boravak da bi uštedio nekoliko stotina evra poreza. Aktuelni prag i spisak dokumenata proverite u Ministarstvu unutrašnjih poslova ili kod advokata pre nego što se na to oslonite; ovo pravilo se za dve godine menjalo dva puta.

Šta zvanična statistika cena zaista kaže

Svakog kvartala štampa objavi jednu brojku. Za prvi kvartal 2026. bila je 2.445 evra po kvadratu. Pre nego što na njoj planirate, dobro je znati dve stvari.

Prvo, to više nije najnoviji podatak. Baza MONSTAT-a već ima preliminarni drugi kvartal 2026. Drugo, serija ne znači ono što većina čitalaca pretpostavlja. Ona meri prodajnu cenu novoizgrađenih stanova stvarno prodatih u tom kvartalu, kako je prijavljuju investitori koji ih prodaju, uključujući PDV, gradnju, uređenje zemljišta i ostale troškove. To nije indeks tržišta polovnih stanova niti procena.

Podaci ispod su iz MONSTAT-ove baze cena novoizgrađenih stanova, u evrima po kvadratnom metru:

Državni trend je čvrst: sa 1.339 u 2022. na 2.557 u drugom kvartalu 2026, rast od oko 91 odsto za otprilike četiri godine.

Regionalne kolone traže pažnju, i tu greši većina sažetaka. Osim za Podgoricu, MONSTAT od 2017. ne objavljuje podatke po gradovima; poslednje tri kolone su regioni. Primorski region obuhvata Bar, Budvu, Herceg Novi, Kotor, Tivat i Ulcinj; centralni Cetinje, Danilovgrad, Nikšić, Tuzi i Zetu; severni ostatak zemlje. Dakle, ne postoji zvanični podatak o novogradnji za Budvu niti za bilo koji drugi pojedinačni primorski grad, a primorska brojka meša šest opština sa vrlo različitim cenama. Centralni region ima malo podataka: u dva kvartala tamo uopšte nije prijavljena prodaja novih stanova. Pouzdanim smatrajte kolone za državu i Podgoricu, primorsku kolonu čitajte kao regionalni prosek, a svaki konkretan grad proverite prema aktuelnim oglasima pre nego što na njemu zasnujete cenu.

Troškovi posle kupovine

Kupovina je jednokratna, vlasništvo nije. Opština određuje godišnji porez na nepokretnosti u rasponima koje propisuje zakon: od 0,25 do 1,00 odsto tržišne vrednosti uopšteno i od 0,3 do 1,5 odsto za sekundarni stan koji nije vaše prijavljeno prebivalište, a tako se obično oporezuje stan za odmor. Za stan od 200.000 evra to je od 500 do 2.000 evra godišnje po opštoj stopi, odnosno od 600 do 3.000 evra kao sekundarni stan. Dodajte režije, troškove zgrade tamo gde postoji upravnik i, na primorju, održavanje tokom van sezone koja je duža nego što većina kupaca zamišlja u julu.

Ako nameravate da izdajete nekretninu, prihod od zakupa se oporezuje i računica je opet drugačija, a postavljanje oglasa ne košta ništa. Ako kasnije nameravate da prodate, imajte na umu da se kapitalni dobitak oporezuje sa 15 odsto na razliku između prodajne i nabavne cene, uz oslobođenje ako vam je nekretnina bila jedino i glavno mesto stanovanja. Sačuvajte kupoprodajni ugovor: on određuje vašu nabavnu cenu.

Kupovina korak po korak

1. Suzite izbor i proverite katastar. `list nepokretnosti` pokazuje vlasništvo, hipoteke i da li je objekat uopšte upisan. Neupisan ili bespravan objekat kasnije postaje skup problem.
2. Predugovor i kapara. Pismeno utvrdite pod kojim uslovima se kapara vraća.
3. Potpišite kod notara. Kupoprodaja nekretnina u Crnoj Gori zaključuje se pred notarom, koji proverava identitet i dokumente.
4. Podnesite prijavu poreza na promet u roku od 15 dana. Organ utvrđuje osnovicu i donosi rešenje. Ako vam je cilj boravak, to rešenje je ujedno i vaš dokument za prag.
5. Upišite se u katastar. Vlasništvo prelazi upisom, ne potpisom. Dok upis nije napravljen, posao nije završen.
6. Ako je potrebno, podnesite zahtev za boravak. Vlasništvo je jedan osnov među nekoliko uslova, a ne automatsko odobrenje.

Često postavljana pitanja

Da li kupovina nekretnine donosi crnogorsko državljanstvo? Ne. Program ekonomskog državljanstva zatvoren je 31. decembra 2022. i nije ponovo otvoren. Nekretnina može biti osnov za privremeni boravak, a to je drugi status.

Postoji li minimalna kupovna cena za boravak? Od januara 2026. poreska osnovica za kupce koji nisu iz EU mora biti najmanje 150.000 evra. Državljani država EU, Islanda, Lihtenštajna, Norveške i Švajcarske izuzeti su od tog praga.

Koliki je porez na promet? 3 odsto do osnovice od 150.000 evra, zatim 5 odsto granično, pa 6 odsto preko 500.000. Efektivna stopa na milion evra dostiže oko 5,2 odsto.

Plaća li se porez na promet na novogradnju? Ne na prvi promet od investitora. Ta cena umesto toga sadrži 21 odsto PDV-a.

Da li je nekretnina u Crnoj Gori dobra investicija? Zvanična serija za novogradnju porasla je oko 91 odsto između 2022. i sredine 2026, i to je pošteni deo odgovora. Ostalo zavisi od konkretne jedinice, njenog pravnog statusa i od toga da li možete da nosite troškove kroz mirnu zimu. Niko ne bi trebalo da vam odgovori na to pitanje na osnovu blog teksta.

Izvori

Podaci o cenama su iz MONSTAT-ove statistike cena novoizgrađenih stanova, čija metodologija seriju definiše kao prodajnu cenu stanova prodatih u periodu, kako je prijavljuju investitori koji ih prodaju. Razredi poreza na promet važe od 1. januara 2024; prag za boravak potiče iz izmena Zakona o strancima objavljenih u Službenom listu 003/26.

Pravila su se tokom 2026. menjala dva puta. Aktuelne brojke za svoju nekretninu proverite pre nego što se obavežete.