Купить недвижимость в Черногории: полное руководство 2026

Может ли иностранец купить недвижимость в Черногории? Да, квартиры и дома, на тех же условиях, что и гражданин. Ограничения касаются сельскохозяйственных земель, лесов и земли в зонах безопасности, а также участков больше 5000 м² без жилого дома.

Большинство руководств по покупке недвижимости в Черногории повторяют три утверждения: что налог на переход права составляет 3 процента, что недвижимость даёт ВНЖ и что средняя цена квадратного метра равна той цифре, которую пресса напечатала в прошлом квартале. В 2026 году все три утверждения либо неполны, либо неверны. Это руководство проходит покупку в том порядке, в каком вы с ней действительно столкнётесь, и каждая цифра ниже взята из закона или из статистического ведомства, а не из агентского буклета.

Чаще всего ищут, что вообще может купить иностранец, поэтому начнём с этого. Если по ходу чтения хочется посмотреть, что реально есть на рынке, загляните в объявления о недвижимости в Черногории и на страницу объявлений в Будве.

Что иностранец может купить и чего не может

Черногория открыта для иностранных покупателей построенной недвижимости. Иностранное физическое лицо может владеть квартирой или домом на тех же условиях, что и гражданин. Ограничения появляются там, где в сделке есть земля, и они вытекают из статьи 415 Закона об имущественных отношениях.

Типичная ситуация: большой участок с видом на море, без дома и площадью больше 5000 м². Иностранное физическое лицо не может приобрести его напрямую. Обычный путь состоит в покупке через черногорскую компанию, потому что компания, зарегистрированная в Черногории, считается отечественным юридическим лицом, даже если полностью принадлежит иностранцу. Это вопрос правоспособности владеть, а не налоговая схема, и такой путь влечёт расходы на создание компании и ежегодные обязательства. Если земля сельскохозяйственная, правила строже, чем ожидает большинство покупателей; проверьте условия для конкретного участка до подписания. Fijaka является торговой площадкой и не даёт юридических консультаций.

Налог на переход права не равен 3 процентам

3 процента действуют только для первой ступени. С 1 января 2024 года налог на переход права собственности на вторичном рынке прогрессивный:

Ступени складываются, поэтому вся цена никогда не облагается по высшей ставке. Две проверки подтверждают, что формула непрерывна: 3 процента от 150 000 дают ровно 4500, фиксированную базу второй ступени, а вторая ступень при 500 000 даёт ровно 22 000, базу третьей. На реальных ценах эффективная ставка выглядит так:

Три детали решают, сколько вы заплатите на самом деле. База определяется как рыночная стоимость, которую устанавливает налоговый орган, а не как цена в вашем договоре. Декларацию подают в течение 15 дней после подписания. А если вы покупаете новостройку напрямую у застройщика, налога на переход права нет вовсе: первая передача несёт вместо него 21 процент НДС в цене. Задайте продавцу один вопрос заранее, потому что он меняет бюджет: это первая передача этого объекта?

Правило о ВНЖ и почему оно может вас не касаться

Именно здесь руководства вводят в заблуждение чаще всего. Покупка недвижимости не даёт гражданства. Программа гражданства за инвестиции в Черногории закрылась 31 декабря 2022 года и больше не открывалась. Владение недвижимостью служит основанием для временного вида на жительство, а это другой статус, и его нужно продлевать.

С января 2026 года у этого основания появился нижний порог. Поправки к Закону об иностранцах, опубликованные в Официальном вестнике 003/26 9 января 2026 года и вступившие в силу через восемь дней, требуют, чтобы налоговая база недвижимости была не меньше 150 000 евро, и подтверждает это решение налогового органа о налоге на переход права, а не ваш договор купли-продажи. Для разрешений, выданных на этом основании до изменения, предусмотрено переходное правило.

То, что теряется при пересказе: порог не применяется к гражданам государств ЕС, а также Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии. Если у вас один из этих паспортов, цифра 150 000 вас не ограничивает. Если нет, ограничивает, и она пересекается с налоговой базой так, что это стоит заметить:

• 150 000 € служит верхней границей ступени налога в 3 процента.
• 150 000 € служит нижней границей для вида на жительство.
• Обе цифры читаются из одного и того же документа, оценки налогового органа.

Поэтому распространённый совет указать в договоре цену пониже здесь вреден вдвойне. Орган всё равно сам устанавливает базу, а если база окажется ниже 150 000, покупатель без паспорта ЕС полностью теряет основание для ВНЖ ради экономии нескольких сотен евро налога. Прежде чем на это полагаться, уточните действующий порог и список документов в Министерстве внутренних дел или у юриста; это правило за два года менялось дважды.

Что на самом деле говорит официальная статистика цен

Каждый квартал пресса печатает одну цифру. За первый квартал 2026 года это были 2445 евро за квадратный метр. Прежде чем строить на ней планы, стоит знать две вещи.

Во-первых, это уже не самая свежая цифра. В базе данных MONSTAT уже есть предварительный второй квартал 2026 года. Во-вторых, ряд означает не то, что думает большинство читателей. Он измеряет цену продажи новых квартир, фактически проданных в этом квартале, по данным самих застройщиков, включая НДС, строительство, подготовку участка и прочие расходы. Это не индекс вторичного рынка и не оценка.

Цифры ниже взяты из базы данных MONSTAT о ценах на новое жильё, в евро за квадратный метр:

Общенациональная тенденция устойчива: с 1339 в 2022 году до 2557 во втором квартале 2026 года, рост примерно на 91 процент примерно за четыре года.

Региональные столбцы требуют осторожности, и именно здесь ошибается большинство пересказов. Кроме Подгорицы, MONSTAT с 2017 года не публикует данных по городам; последние три столбца относятся к регионам. Приморский регион включает Бар, Будву, Херцег-Нови, Котор, Тиват и Улцинь; центральный включает Цетине, Даниловград, Никшич, Тузи и Зету; северный охватывает остальную страну. Поэтому официальной цифры по новостройкам для Будвы или любого другого отдельного приморского города нет, а приморская цифра смешивает шесть общин с очень разными ценами. Данных по центральному региону мало: в двух кварталах там не было заявлено ни одной продажи новостроек. Считайте надёжными столбцы по стране и Подгорице, читайте приморский столбец как региональное среднее и проверяйте любой конкретный город по актуальным объявлениям, прежде чем закладывать цену.

Расходы после покупки

Покупка разовая, владение нет. Община устанавливает ежегодный налог на недвижимость в пределах, заданных законом: от 0,25 до 1,00 процента рыночной стоимости в общем случае и от 0,3 до 1,5 процента для второго жилья, которое не является вашим зарегистрированным местом жительства, а именно так обычно облагается квартира для отдыха. Для квартиры за 200 000 евро это от 500 до 2000 евро в год по общей ставке или от 600 до 3000 евро как для второго жилья. Добавьте коммунальные услуги, взносы на дом там, где есть управляющая компания, и на побережье содержание в межсезонье, которое длиннее, чем большинство покупателей представляет себе в июле.

Если вы собираетесь сдавать недвижимость, доход от аренды облагается налогом и расчёт снова меняется, а разместить объявление можно бесплатно. Если позже вы захотите продать, учтите, что прирост капитала облагается по ставке 15 процентов с разницы между ценой продажи и покупки, с освобождением, если недвижимость была вашим единственным и основным местом жительства. Сохраните договор купли-продажи: именно он определяет вашу стоимость приобретения.

Покупка шаг за шагом

1. Выберите объект и проверьте кадастр. `list nepokretnosti` показывает собственника, ипотеки и то, зарегистрировано ли здание вообще. Незарегистрированное или построенное без разрешения здание позже становится дорогой проблемой.
2. Предварительный договор и задаток. Запишите, на каких условиях задаток возвращается.
3. Подпишите договор у нотариуса. Сделки с недвижимостью в Черногории заключаются у нотариуса, который проверяет личность и документы.
4. Подайте декларацию по налогу в течение 15 дней. Орган устанавливает базу и выносит решение. Если вы рассчитываете на ВНЖ, это решение одновременно служит документом для порога.
5. Зарегистрируйте право в кадастре. Собственность переходит с регистрацией, а не с подписью. Пока запись не внесена, сделка не завершена.
6. При необходимости подайте на ВНЖ. Собственность служит одним основанием среди нескольких требований, а не автоматическим разрешением.

Частые вопросы

Даёт ли покупка недвижимости черногорское гражданство? Нет. Программа гражданства за инвестиции закрылась 31 декабря 2022 года и больше не открывалась. Недвижимость может служить основанием для временного ВНЖ, а это другой статус.

Есть ли минимальная цена покупки для ВНЖ? С января 2026 года налоговая база для покупателей без паспорта ЕС должна быть не меньше 150 000 евро. Граждане государств ЕС, Исландии, Лихтенштейна, Норвегии и Швейцарии от этого порога освобождены.

Какой налог на переход права? 3 процента при базе до 150 000 евро, затем 5 процентов предельная ставка, затем 6 процентов свыше 500 000. Эффективная ставка доходит примерно до 5,2 процента при миллионе евро.

Платится ли налог на переход права при покупке новостройки? Не при первой передаче от застройщика. В такой цене вместо него есть 21 процент НДС.

Хорошая ли инвестиция недвижимость в Черногории? Официальный ряд по новостройкам вырос примерно на 91 процент с 2022 года до середины 2026-го, и это честная часть ответа. Остальное зависит от конкретного объекта, его правового статуса и того, сможете ли вы нести расходы через тихую зиму. Никто не должен отвечать на этот вопрос за вас по статье из блога.

Источники

Цены взяты из статистики MONSTAT о ценах на новое жильё, методика которой определяет ряд как цену продажи квартир, проданных в периоде, по данным продающих их инвесторов. Ступени налога на переход права действуют с 1 января 2024 года; порог для ВНЖ установлен поправками к Закону об иностранцах, опубликованными в Официальном вестнике 003/26.

В 2026 году правила менялись дважды. Прежде чем брать на себя обязательства, уточните актуальные цифры для своей недвижимости.