Как зарегистрировать сервитут дороги? На основании письменного договора с заверением, для которого Закон о нотариусах требует формы нотариального акта, или вступившего в силу решения суда. Его вносят в лист G как право господствующей и обременение служащей недвижимости, со схемой, если проход ограничен в пространстве.
Местные поисковые запросы показывают, что хотят знать о праве прохода: к "pravo služnosti" (право сервитута) добавляют "puta" (дороги), "prolaza i provoza" (прохода и проезда), "primjer" (пример) и "zakon" (закон), а к "služnost prolaza" (сервитут прохода) добавляют "nužnog prolaza" (необходимого прохода), "kolnog prolaza" (проезда для машин), "kroz tuđu nekretninu" (через чужую недвижимость) и "naknada" (компенсация). Слово "služnost" употребляют в разговорной речи; черногорский Закон об имущественно-правовых отношениях называет то же право земельным сервитутом (stvarna službenost).
Статья объясняет, что такое сервитут прохода, какими тремя способами он возникает, что такое необходимый проход, как его регистрируют в кадастре, когда он прекращается и что проверить перед покупкой участка, к которому можно попасть только через чужую землю.
Что такое земельный сервитут
Земельный сервитут даёт собственнику одной недвижимости право совершать для её нужд определённые действия на недвижимости другого собственника или требовать, чтобы тот воздерживался от определённых действий. Закон использует два термина, которые встречаются в каждом договоре и решении суда:
| Термин | Значение |
| Господствующая недвижимость | Недвижимость, в пользу которой установлен сервитут, например ваш участок |
| Служащая недвижимость | Недвижимость, обременённая сервитутом, например соседний участок, через который вы проходите |
Сервитуты бывают земельными и личными. К личным сервитутам относятся узуфрукт, право пользования и право проживания; они привязаны к человеку, а не к недвижимости. Право прохода является типичным земельным сервитутом: оно принадлежит тому, кто владеет господствующей недвижимостью, поэтому переходит и к покупателю.
Сервитут осуществляют так, чтобы служащая недвижимость несла наименьшую нагрузку. Новые потребности господствующей недвижимости, которые не вытекают из её обычного развития, объём сервитута не расширяют. Если сервитут осуществляется на части служащей недвижимости, её собственник вправе за свой счёт потребовать перенести проход в другое место того же участка, если пользоваться им от этого не станет труднее. Расходы на содержание дороги или сооружения, нужного для сервитута, несёт собственник господствующей недвижимости; если дорогой пользуется и собственник служащей недвижимости, расходы делят пропорционально выгоде.
Три способа установления
| Способ | Когда возникает | На что обратить внимание |
| Договор | С момента записи в кадастр | Договор заключают в письменной форме с заверением; Закон о нотариусах требует нотариального акта для сделок о приобретении вещных прав на недвижимость |
| Решение суда или другого государственного органа | В день вступления решения в силу | Выносится, когда собственник господствующей недвижимости не может пользоваться ею без использования чужой |
| Приобретательная давность | По истечении срока, установленного законом | Только для видимых сервитутов; против добросовестного третьего лица действует лишь с момента записи в кадастр |
Собственник двух объектов может и сам обременить один из них сервитутом в пользу другого; это полезно перед продажей одного из двух соседних участков.
Сроки приобретательной давности
| Ситуация | Срок |
| Собственник господствующей недвижимости фактически осуществлял сервитут, собственник служащей недвижимости не возражал | 20 лет |
| Добросовестный и законный владелец сервитута | 10 лет |
| Добросовестное владение | 15 лет |
Сервитут нельзя приобрести по давности, если его осуществляли силой, обманом, злоупотребляя доверием собственника или по разрешению до отзыва. Сервитут считается видимым, если его сопровождает внешний видимый признак, например протоптанная тропа или калитка в стене. Сервитут, приобретённый по давности, можно противопоставить добросовестному третьему лицу только с момента записи в кадастр, поэтому регистрация важна и после истечения срока.
Необходимый проход
Собственник недвижимости, у которой нет выхода на дорогу общего пользования или до неё можно добраться лишь чрезмерным объездом, вправе за компенсацию потребовать проход через чужую землю. Закон называет такой участок окружённой землёй, или анклавом.
- Объём. Необходимый проход могут установить для пешеходов, повозок, автомобилей и сельскохозяйственной техники.
- Анклав после раздела. Если участок лишился выхода из-за раздела более крупного участка, проход допускают только через землю, которая до раздела составляла с ним одно целое.
- Дом и двор. Необходимый проход нельзя установить через дом и двор, кроме случаев, когда другого выхода на дорогу общего пользования нет.
- Новая дорога. Если построят новую дорогу общего пользования или отпадут причины прохода, собственник обременённой земли вправе потребовать отмены и возвращает часть полученной компенсации по оценке суда.
- Выкуп. Собственник обременённой земли вправе потребовать, чтобы обладатель права выкупил полосу земли, по которой проходит путь.
Коммуникации закон регулирует отдельно: собственник земли обязан за компенсацию допустить прокладку водопроводных и канализационных труб, кабелей и опор, если прокладка в другом месте потребует несоразмерных расходов.
Компенсация
Собственник служащей недвижимости имеет право на компенсацию за установленный сервитут. Закон сумму не устанавливает. Если собственники не договорятся, размер по требованию собственника служащей недвижимости определяет суд с учётом всех обстоятельств, прежде всего упущенной выгоды и снижения стоимости служащей недвижимости.
Запись в кадастр
Права на недвижимость приобретаются, передаются, ограничиваются и прекращаются записью в кадастр недвижимости, если закон не предусматривает иного. Земельные сервитуты вносят в лист G выписки, как право собственника господствующей недвижимости и как обременение служащей. Записывают содержание и объём права, без денежной оценки. Если сервитут ограничен в пространстве, например полосой шириной с дорогу, его границы считаются точно определёнными, когда они нанесены на схему, приложенную к документу для регистрации. Как читать лист G, объясняет наша статья о выписке из кадастра.
Когда сервитут прекращается
| Причина | Условие |
| Неиспользование при возражении | Собственник служащей недвижимости возражает, а собственник господствующей три года подряд не осуществляет право |
| Неиспользование | Сервитут не осуществляют в течение срока, нужного для его приобретения по давности |
| Один собственник | Одно лицо становится собственником обеих недвижимостей |
| Отпала необходимость | Сервитут стал ненужным для пользования господствующей недвижимостью |
| Изменившиеся обстоятельства | Польза для господствующей недвижимости стала несоразмерной обременению; отмена за справедливую компенсацию |
| Гибель | Осуществление стало навсегда невозможным; если служащую недвижимость восстановят в течение пяти лет, сервитут возобновляется в прежнем объёме |
| Истечение срока | Сервитут установлен на определённое время |
При разделе господствующей недвижимости сервитут сохраняется в пользу всех частей, но собственник служащей вправе потребовать его прекращения для части, которой он не служит.
Что проверить перед покупкой участка
Видимая дорога к участку и зарегистрированное право прохода означают разные вещи. Закон о пространственном устройстве требует, чтобы у градостроительного участка был обеспечен подъезд для машин с городской улицы или дороги общего пользования в соответствии с плановым документом; лишь в старых центрах городов и на неблагоприятном рельефе с уже построенными зданиями достаточно пешеходного или велосипедного доступа. Как проверяют участок от категории земли до разрешения, рассказывает наша статья о том, как купить участок и построить дом.
| Проверка | Зачем |
| Лист G вашего участка | Записано ли право прохода как право в пользу участка |
| Лист G соседнего участка | Записан ли тот же сервитут как обременение |
| Схема к договору о сервитуте | Ширина и трасса прохода должны быть точно определены |
| Дорога общего пользования или частный участок | Для дороги общего пользования сервитут не нужен |
| Кто содержит дорогу | Собственник господствующей недвижимости, если дорогой не пользуется и другой |
| Договор купли-продажи | В нём стоит упомянуть зарегистрированный сервитут и схему |
Остальные проверки перед подписанием перечислены в нашей статье о том, безопасно ли покупать недвижимость в Черногории, а этап у нотариуса описывает статья о договоре купли-продажи. Участки и дома можно разместить или найти в нашей категории недвижимости.
Часто задаваемые вопросы
"Služnost" и "službenost" означают одно и то же? Да. Черногорский закон использует термин земельный сервитут (stvarna službenost), а služnost является разговорным словом для того же права.
Что такое необходимый проход? Право собственника участка без выхода на дорогу общего пользования за компенсацию потребовать проход через чужую землю. Через дом и двор его устанавливают, только если другого выхода нет.
Какая компенсация за сервитут прохода? Закон сумму не устанавливает. Собственники могут договориться, а если нет, суд определяет компенсацию по упущенной выгоде и снижению стоимости служащей недвижимости.
Можно ли приобрести сервитут по давности? Да, если он видимый. Срок составляет 20 лет фактического пользования без возражений собственника, 10 лет для добросовестного и законного владельца и 15 лет при добросовестном владении.
Переходит ли сервитут к новому собственнику участка? Да. Земельный сервитут принадлежит каждому собственнику господствующей недвижимости и обременяет каждого собственника служащей.
Источники
Сервитуты, необходимый проход, компенсацию и прекращение регулирует Закон об имущественно-правовых отношениях (Официальный вестник Черногории 19/2009 и 29/2025, статьи с 193 по 216 и 222); изменение 2025 года нормы о сервитутах не затрагивает. Регистрацию регулирует Закон о государственной съёмке и кадастре недвижимости (Официальный вестник Республики Черногория 29/2007 и Официальный вестник Черногории 32/2011, 40/2011, 43/2015, 37/2017, 17/2018 и 160/2025, статьи 8, 53, 78 и 79), форму нотариального акта регулирует Закон о нотариусах (статья 52), а подъезд к градостроительному участку регулирует закон о пространственном устройстве (Официальный вестник Черногории 19/2025, статья 59). Fijaka работает как площадка объявлений и не даёт юридических консультаций; для конкретного прохода проверьте выписку из кадастра и обратитесь к нотариусу.